萬科進軍商業前 向香港領匯學什麼

http://www.xindichan.com.cn/article_18268.html

不同于住宅開發，商業地產開發本質上還是金融運作。萬科作為一個長期專注于住宅開發的企業，在往商業地產的轉型上，一直小心翼翼。作為萬科近年最大的挖角者，毛大慶曾是長期運營商業地產的新加坡凱德置地的中國區負責人。這位近年來迅速崛起的萬科“新一輩職業經理人”，在將北京萬科帶至集團三甲之後，又迎來了新的挑戰：分管剛剛成立6個月的萬科集團商用地產管理部，這正是他擅長的領域。在被萬科花了兩年時間挖來之前，毛大慶任職新加坡凱德置地，而凱德正是擅長做商業地產的。在凱德的13年間，毛大慶主導了凱德置地在京主要商業地產項目 東直門 來福士中心 的開發建設。現在這個項目已經成為北京別具特色的商業地標之一。

對於毛大慶接下商業地產這個硬骨頭，有業內人士諧喻：“萬科內部的兩大分工變成了三大分工。原來確定的事兒郁亮管，不確定的事兒王石管，現在多了商業地產這個‘半確定的事兒’，歸毛大慶管。在其為萬科設計的商業地產戰略裡，一個值得關注的要點就是：在正式大規模轉型商業開發前，先想好的是如何打通金融通路，這樣為萬科以社區為中心的商業地產模式做好了產業鏈和資金的嫁接。

領匯與萬科已拍拖兩年

我驚驚呀，龍哥成team 人係小白兔，要佢地入深林同獅子老虎過招真係有D担心，仲有佢地識唔識飲茅台呢? 講講下整個靚女陪你過夜，領匯出tripD後生仔，可唔可以抗拒誘惑呢?

領匯取消以股代息的理由

基金要派息比股東，一定要現金，但又唔想手持定額基金比人以股代息溝稀(link仔散戶之流)，唯有叫領匯停止以股代息。其實我計過如大戶取利息不買股，但散戶繼續自行市場購入以股代息，其實長遠對散戶更有利。

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2013年11月14日 【明報專訊】
領匯(0823)昨日公布9月底止中期業績，期內物業收入淨額較去年 同期增長11.6%，達到25.17億元；每基金單位分派達到0.8022元，增長12.9%。 不過沿用了6年半的以股代息政策，則宣告叫停。 停以股代息 減攤薄 有英資證券行分析員相信，是次領匯取消以股代息計劃，將可以稍為減少股東權 益被攤薄的效應，並且予股東感覺，該公司未來更加專注於尋求增長。

領匯直播室：鏗鏘集 - 厚此薄彼 (2006)

厚此薄彼
日期：2006-04-23
編導：薛友德
領匯管理有限公司去年五月開始接管房委會商場街市及停車場，半年後領匯正式上市，一百八十個原本由房委會直接向公屋居民提供服務的公屋設施，完全由領匯按私人機構商業及市場運作模式營運。不少商戶在續約時，深深感受到新業主與舊業主房委會的面孔少了一份人情味，討價還價的空間漸減。
雖然領匯在大型公屋商場注入新元素，加強推廣活動。但不少舊型公屋商場街市冷清仍然，小商戶並未受惠新業主帶旺人流的大動作，卻面對加租壓力，擔心新業主領匯在引入新的管理方法時忽略公屋居民與公屋商場街市小商戶的關係。以往租值較低的公屋商場提供街坊式的服務水平，滿足公屋居民的消費能力，會否因此而改變呢？公屋居民面對轉變有何影響呢？

http://youtu.be/l6PPcM30ivE

領匯直播室： 領匯 Vs 希慎

雖然是舊片（Jul-2012）但也值得一看，大家可以睇下點樣方法比較2間收租公司： 領匯 Vs 希慎

走進上市公司 第41集 領匯 Vs 希慎

http://youtu.be/oMM5p3eTWNE

領匯直播室 : CFO張利民首次接受電視訪問

領匯CEO講野大家聽得多，但CFO可能是第一次，大家睇下第二把交椅得唔得，大家唔好忘記依家CEO以前都係由CFO升上嫁，去片 >>

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張利民先生  CFO 首席財務總監
張利民先生，46歲，於2010年6月加入管理人擔任執行董事及首席財務總監。彼亦為管理人財務及投資委員會之成員，以及領匯主要附屬公司 The Link Holdings Limited、領匯物業有限公司及 The Link Finance Limited 之董事。張利民先生於業務拓展、財務及審計方面擁有逾21年經驗。彼持有波士頓大學工商管理學士學位及麥馬斯特大學工商管理碩士學位。彼為美國伊利諾斯州之執業會計師。彼亦為香港地產行政師學會之執行委員會委員、香港總商會地產及基建委員會之委員、以及香港上巿公司商會常務委員會委員。
在加入管理人前，張利民先生曾任保華建業集團有限公司之執行董事兼財務總裁，及於2003年至2007年間曾任合和實業有限公司之執行董事，該兩間公司均於香港聯交所主板上市。

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領匯房地產投資信託基金 (上）
31/05/2013  
2012年、騰訊網及財華社、舉辦「港股百強評選」。領匯房地產投資信託基金、入選港股一百強，亦都是信託基金榜的第一位。領匯房地產投資信託基金、是第一間在香港上市、亦都是亞洲最大型的、房地產投資信託基金。公司2005年11月在香港上市，主要集中發展零售及停車場物業。領匯未來的發展計劃是如何? 怎樣為香港的居民、提供更好的購物環境呢?領匯的物業組合，以商場及停車場為主，持有超過一千萬平方呎的零售物業，以及八萬幾個車位。為了進一步發展，領匯說，會物色其他併購，例如收購工廈、活化成商場。領匯的出租率持續增長，為股東提供理想的回報。不過，租金上升，就帶來不少反對的聲音。兩者如何取得平衡?  
http://www.fintv.hk/Zhtw/126/4256/289722

領匯房地產投資信託基金（下）
31/05/2013 
領匯旗下的零售設施、與香港超過四成住宅居所為鄰，一直努力照顧基層居民的需要。不過，社會有不少聲音，希望領匯可以增加小商戶的比重，提供更多選擇。除了保留小商戶，領匯面對另一個壓力，就是加租。要為股東爭取最佳回報，同時又要照顧市民的訴求，如何取得平衡呢?業務越做越好，不過就有立法會議員提出，商店加價，影響市民生活，要求政府回購領匯。外圍經濟不明朗，香港的零售市場，面對不少挑戰，不過領匯仍然努力、提升商場環境，除了方便居民，亦為股東提供理想回報。未來的發展是如何點呢，我們晰目以待。
http://www.fintv.hk/Zhtw/126/4256/289723

領匯重建發展商舖有望放寬了 - 金融發展局REITs研究報告

領匯CEO王國龍 早於今年5月提到有些舊場重建比翻新更有效率，金融發展局終於回應了，領匯新亮點要出來了:

P.26 : 建議容許MPF持有更多REITs MPF 10%REITs限制放寬 >> 正呀 823 ! 

P.27: 建議豁免房託基金累算所得的租金收入的利得稅  >> 正呀 823 !

P.32 : 建議容許REITs投入「設計和建造」的物業項目不超過其資產總值10%的資金 >> 正呀 823可起商舖了 !

金融發展局本地房地產投資信託基金（REITs）市場發展研究報告 :
http://www.fsdc.org.hk/sites/default/files/04%28Eng%29-Developing%20HK%20as%20a%20Capital%20Formation%20Centre%20for%20REITs.pdf

有關修訂《房地產投資信託基金守則》的諮詢文件 - 2014 年 1 月 
http://www.sfc.hk/edistributionWeb/gateway/TC/consultation/openFile?refNo=14CP2

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金融發展局日前公佈首批研究報告，特別就本地房地產投資信託基金（REITs）市場發展緩慢提出改革建議。據了解，證監旗下的房地產投資信託基金委員會將於下周五（29/12/2013）舉行會議，屆時極有可能會就金發局相關的研究報告及改革REITs守則及指引作出討論。

金發局主席史美倫表示，已將報告提交政府，希望政府認真研究。強調撰寫報告時並沒有諮詢政府，是由業界主導，最後建議被採納與否由政府決定。她續指，面對內外挑戰，香港要有危機感。報告亦認為，香港國際金融中心的領導地位未算完全穩固。

豁免稅收 放寬投資
金發局報告稱，房地產信託基金守則在○三年制訂後，過去十年在港上市的房託基金僅10個，發展步伐被區內其他市場拋離，如日本已有41個、新加坡有28個、馬來西亞也有16個。

該局建議修改現行法規，包括豁免房託基金累算所得的租金收入的利得稅；容許把不超過其資產總值10%的資金投入「設計和建造」的物業項目；以及使要約收購和協議安排機制這兩種私有化的方式適用於房託基金。

金發局成員William Strong表示，建議不是要改變證監會現行機制，有關建議其他市場已做，相信可令本港增加吸引力，他認為香港應是REITs的市場領導者。

消息稱，證監會過去一直對放寬REITs稅務優惠有保留，業界與證監會就有關建議修訂商討逾兩年。證監會發言人回應，會探討有關研究報告的建議，並會不時留意其他市場的變化。

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20131119/00202_038.html

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亞洲區內的房託要繼續良好的發展勢頭，有賴業者發揮創意，嚴守紀律，努力為顧客和投資者增值，而優良的監管架構則提供合適的土壤，有利業界持續擴展。以新加坡為例，當地房託享有較大靈活性，除了併購及翻新物業外，更可動用不多於10%資產購地興建物業作投資用途，故其房託市場發展比香港迅速得多。觀乎全球已發展市場，唯獨香港缺乏此項靈活性。 

領匯物業當中，一些樓齡高達30年，即使進行翻新工程亦受到各種限制，拆卸重建給租戶、顧客和投資者的益處應會較翻新更大。新加坡的經驗或有值得借鏡之處，我們亦期望有關當局能考慮為條例加入更多彈性，促進香港房託發展，進一步提高其在國際金融市場的競爭力。房託基金是金融產品的重要用家，其擴展必然增加對證券經紀乃至商業和投資銀行服務的需求，這些都是香港金融市場的支柱行業。

行政總裁  王國龍

2013年5月

http://channel823.thelinkreit.com/201305/ceo-views.html

屯門富泰街市 - 趕絕檔戶 領匯卸膊外判商

領匯轄下屯門富泰街市被指瘋狂加租，街坊商戶「被離場」！富泰街市租戶約滿在即，有租戶遭加租逾七成，部分則被要求改租其他舖位，不少因無法負擔額外裝修及搬遷費而黯然離場。區議員指加租與迫遷不但趕走小商戶，亦令居民購物選擇驟減，變相「捱貴餸」。關注團體則怒斥領匯以街市租務已外判為由置身事外，無視企業社會責任。　　　
富泰街市為領匯轄下物業，租務等事宜則由外判管理公司負責，場內約有四十個舖位，租戶早前陸續接獲續約通知，部分被要求轉移至其他位置或接受加租方可「留低」。自富泰邨入伙後已在街市經營菜檔的張先生便是受影響租戶之一，坦言對加租安排大感不滿：「加租四千蚊不特止，仲一定要我哋搬去對面舖，要使多五、六萬蚊造過晒啲櫃，叫我哋點捱！」在加租與裝修費雙重「夾攻」下，張先生已決定不再續租。

逼商戶調位無補貼
富泰邨內有不少南亞裔家庭，街市內唯一一間南亞雜貨店亦受加租影響，難逃結業命運。店主Roja AZHAR MEHMOOD表示，新租約將由過去每月約八千六百元，激增至一萬五千元，加幅達七成四，坦言難以負擔，但亦擔心結業後同鄉無法覓得符合宗教規條的食物及日用品。

「基本上次次完約都會加租，今次仲要逼啲商戶調位，但又冇裝修補貼，即係變相逼走人！」當區區議員陳文偉認為，街市租金需作定期調整本屬無可厚非，但認為領匯與管理公司有必要向受影響租戶發放搬遷津貼，以減低影響。陳又指街市租金大幅增加不但影響小商戶，居民購物選擇亦因而減少，最終被迫「捱貴餸」。

無視企業社會責任
領匯發言人以富泰街市租務由外判公司負責為由，未有直接回應查詢。管理公司發言人則說，該街市將調整十個檔戶位置，強調新檔位內部設施乃由檔戶按本身需要作出安排，現已跟大部分檔戶落實新租務安排，亦有參照市場相若檔位的租金水平，與商戶共同訂出租金。

領匯監察發言人陳寶瑩則說，領匯近年將大部分轄下街市管理工作外判，每遇問題即告「卸膊」，「領匯成日話承包商加租唔關自己事，但佢係業主，又點會唔關佢事？」陳指街市加租時有發生，領匯卻以商業機構作為擋箭牌，令租戶只能「硬食」加幅，不滿領匯無視企業社會責任。

記者：陳倩儀  on.cc
攝影：楊育輝、呂耀焜

領匯絕對比國庫債券好

樓市 Vs 領匯 Vs 債券
最近好多報告說美國10年國庫債券好過領匯，短期好似正確，但用歷史圖一比，好似樓市商舖好Ｄ呀。因樓/舖是實物，通賬升實物最後必升，美金是紙一張，通賬必跌。
其實買領匯要當自己買了商舖物業，定期收租，只要CEO管理層非豹狼之輩，10年20年後回望，香港地產商舖物業必定有理想收成，Link仔再選一段投資心法給大家參考 :

正念與無明  [東方盛世－施祖文]

我們今天投進的資金與精力，換來的是一會兒得到回報、一會兒得到虧損，市況（投資產品）的升跌常為我們帶來不安，所為何事？這是因為我們看事物的心態，從時間周期而言過於短促，這也是佛家所說「無明、無耐與無需」的煩惱，實乃世人自找不安的開端，所以我們所需要的是「耐心」。

投資的正念是以公司的前景，去判定我們的投資方向，隨後是監察相關公司的運作。如果公司正常運作、業績合理，我們所得的回報應該是正常的；若然運作與期望不同、業績不當，我們便需要有作出虧損的準備，而這也是投資過程中必須承受的所謂風險。若然得到好的回報，這是我們投進的理念與準備工作得到的報酬。耐心與處變不驚也是對自我的確信。

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Reits Vs Bond

Bonds are very sensitive to interest rate fluctuations. 
If interest rates rise, the market value of a bond decreases. If the investor must sell at this time, they will receive less than face value. If interest rates fall significantly, the bond is in risk of being called. The investor gets their full value but must then find another investment at a lower yield. Since many REITs are invested in commercial or residential rental properties with fixed mortgages, a rise in interest rates will not significantly impact their profitability. On the contrary, they can push potential home buyers into rentals, thus increasing demand and raising rents.

Inflation reduces the bond owner's buying power. Inflation reduces the buying power of the dollar. 
Your bond investment is fixed at the value and yield at which purchased. Inflation eats away at your return. With REITs, inflation driving up the price of housing can also move more people into the rental market. With increasing demand, the REIT can raise rents and profits.

Bond values are fixed, while REIT shares can climb. 
As we've stated, the bond you purchase at $5000 will return that amount to you at maturity, with interest. The REIT will also be paying a dividend throughout your period of ownership, as by law they must return 90+% of their operating profits to the share holders. REITs that are operating efficiently can increase their profits through good management or increased rents with higher demand. They can also purchase and sell properties to create profits. Doing these things well results in financial performance that creates more demand for the REIT shares, thus their prices can rise like any normal stock.

地政總署減收地契費 領匯加保母車泊位

領匯擬加保母車泊位 
2013-09-17
【明報專訊】學童車協會及立法會議員葛珮帆指出，現時全港約有7000多部小型巴士，包括學童保母車、復康巴士、特別用途車輛等，但領匯僅提供550個車位予有關車輛停泊，加上其他停車場泊位不足，令不少保母車被迫停泊在露天停車場的貨車泊位、街道或空置地，一旦有意外未必獲保險賠償。 

在業界爭取下，領匯跟地政總署達成共識，地政總署減收其更改地契條款的費用，令領匯有誘因修改車位用途，用作停泊小巴。據知，領匯因此會額外申請500個車位，供上述小型巴士停泊。

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領匯車場拒租位 校巴慢駛促改地契
2012-07-18
香港文匯報訊（記者　何嘉露）校巴停車位需求大，卻出現「有位無得泊」！一批車主不滿領匯轄下停車場因地契規定，拒絕租予校巴停泊，遂於昨日發起校巴遊行，要求領匯與地政總署商議更改地契內容，便利校巴日常運作。領匯回應表示，需嚴格依照地契條文，出租予合資格車輛，若需作任何更改，須向地政總署作出申請及取得同意。 

學童車協會昨日號召22輛校巴下午在將軍澳集合，慢駛遊行至立法會抗議。他們不滿領匯旗下百多個屋苑內的停車場，拒絕出租車位予校巴，同時缺乏其他合法泊車位置，最終令車主每天為找泊車位疲於奔命，甚至違例泊車，令車主承受被抄牌和被偷車的風險，要求領匯與地政署共同進行溝通協商，設法更改地契用途，有效運用資源。 

學童車協會主席梁剛表示，領匯多個車位長期空置，卻因地契只限租予私家車及貨車，使校巴未能租用，認為有關規定是忽視校巴的泊車需要，浪費資源。地政總署西貢區地政專員黃善永表示，領匯可以隨時申請豁免有關的地契規定，但須繳相關費用。領匯發言人表示，需嚴格依照地契條文規定，對於有泊車需求的地方，會向地政總署提出豁免申請。 

領匯廉租萬呎商場 擬打造深水埗「東大門」

服裝界擬打造深水埗「東大門」, 指領匯願廉價租萬呎商場

日期：2013年09月26日

【明報專訊】立法會紡織及製衣界自由黨議員鍾國斌，早前與業界代表組成「服裝發展委員會」，建議參考韓國首爾東大門的經驗，將時裝批發地深水埗加入現代流行元素，發展成流行服飾集散地。鍾昨透露建議漸見眉目，初步已接觸領匯，對方提出可廉價租出約1萬呎商場。鍾又說，商場會主打本地設計，引入時裝衣飾，並歡迎本地藝術家進駐，冀把商場打造成本地創意及時裝潮流基地。

呎租20多元 料年底交吉

商場開舖不易為

商場開舖　不易為   -   明報周刊第2306期 2012年12月

做小生意，捱不住地舖租，可否轉戰商場？畢竟香港商場多的是。但在商場營商，又是怎麼一回事？跟地舖有沒有不同？

「今日很多做零售的人都喊辛苦！」虞茱迪如是說。租金壓力，令大家喘不過氣來，「當業主跟你說，呎租500元，你嫌貴不租，自有其他人租。」她說的「其他人」有兩類，一類是有資金的外行人，想找個舖位做生意，雖然他們可能兩三年便消失；另一類是外國品牌，因為歐美巿場不濟，便直接來香港開店，北望神州。他們都把舖租扯高。

營業額與分成掛鈎

虞茱迪是代理商，代理六個外國品牌，舖位租金上升與她有切身關係。她在本地零售業打滾四十七年，由店務員到代理商，見證這幾十年零售業的變化，令她感嘆是，現時的業主都想在租戶的利潤中分一杯羮。即使她沒有明言，不少人都知道，現下不少商場除了收取租戶底租外，還要從營業額中計算「分成」，當營業額達到某一個水平，就會抽取某個百分比，視乎商場所在地區及級數。她不諱言，有「分成」不等於底租較低，相反有部分商場，不論底租或「分成」都同樣高，但因為跟商場有協議，她拒絕透露抽取的百分比，但記者從另一業內人士得知，一般來說，「分成」約佔營業額的10％至15%。

租契年期2047年對領匯的影響

領匯有一優點很小人談論，雖然好像很遥遠，就是LINK商場剩餘租契年期平均超過41年(各LINK商場剩餘年期看此Excel例表)，75%市值LINK商場(100個)平均高達45年，高於市面大部份新界商場標準只餘34年(2047-6-30到期)，遙遙領先的好處就是對收入更有預測性，當别人要為補地價/地租傷腦根時，領匯只需考慮25%市值的商場車場影響，其實上市當時也有人談論到這個問題。

下圖是LINK商場車場剩餘租契年期 :

参考資料 :
地政總署 - 香港的土地租用制度和土地政策

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領匯批租契超2047違基本法 [選段]
鄭國杰　香港執業律師、北京大學憲法學博士
香港經濟日報 2005-01-11

　　領匯管理負責為領匯基金單位持有人之利益而管理領匯基金的資產。領匯控股將成為領匯物業及領匯財務之控股公司，基於有關物業協議的安排，在開曼群島註冊的領匯物業，將繼而成為該等物業組合之法定及實益業權的擁有人。
　　按照上述的安排，很大程度上有可能涉及將政府的資產變相外流或變相轉移到一間獨立的海外公司，使該公司變相成為全港最大零售物業組合的單一擁有人，誰能掌控該公司，誰將可掌控主要的零售市場渠道，這樣的情況很值得深思。
　　根據有關物業協議，領匯基金所收購的物業可分為兩組：（一）86項物業是房委會根據現有政府租契而持有的；（二）94項物業是房委會根據房屋條例第5條發出之歸屬令，獲授予該等物業之控制及管理權，這94項物業並沒有政府租契，全部均由特區政府完全擁有。
　　於去年11月18日，特區政府與房委會簽訂一項協議，特區政府同意向房委會批出上述94項物業所處公共屋邨之租契，該等政府租契之年期，由租契批出之日起計，固定為五十年（無續約權），並於同日撤回先前發出之任何歸屬令。
　　根據《基本法》第5條的規定，「保持原有的資本主義制度和生活方式五十年不變」。這明確說明《基本法》的時間效力是五十年。由於港府的權力是《基本法》授予的，其批出的土地租期不得超過2047年，租期超越2047年的批出土地均不符合《基本法》規定。
　　由此可知，領匯信託基金的安排有不符合《基本法》的有關規定；若再次上市，必須認真考慮安排。真的希望香港特區政府能認真做到「總結經驗、查找不足」，具體落實「以民為本、依法施政」的理念。

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C觀點 2047年地權齊約滿怎辦？
施永青 2012年06月14日

為了寫海運大廈補地價的評論，使我想到2047年將有大量土地使用權的批租齊齊期滿的問題；政府將怎樣去面對呢？
以政府處理海運大廈的取態來看，政府似乎打算依法辦事，如要求續約，就得按市值補足地價，但這種做法是否可以在大量土地齊齊期滿的時候一起套用呢？我覺得困難很大。
海運大廈的問題是單一的問題，而且對手是一間以謀利為目標的商業機構。政府比較容易處理。大部分市民都會支持政府向九倉徵收補地價的費用，而且愈收得多愈好。
然而到了2047年，整個界限街以北的土地都會齊齊租期屆滿，政府要面對的就不是一間公司，而是數以十萬戶計的家庭。由於上次1997年地權租約屆滿時，鄧小平為了減少民間對回歸的阻力，齊齊送多50年，免補地價；今次有關的市民很容易有合理期望，以為又可以不用補地價。
可以預期，政府若然要收補地價的話，有關的家庭一定群起反對。有這麼多的人利益一致，一定會有政黨想加以利用，使之變成自己的政治籌碼。這些政黨一定會替有關的家庭出謀獻策，與政府對著幹。
他們不但會聯合起來示威抗議，亦會循正常途徑與政府展開談判。他們會找獨立的測量師自行評估，提出不同的角度與政府爭拗，政府不能拒絕受理。當數以十萬計的家庭都一齊要與政府談判如何補地價問題時，有關部門根本沒有足夠的人手按慣常的程序去處理這類談判。若果政府不按既有的程序去做，市民又可以申請司法覆核，情況實不容易應付。
現時尚未能預期2047年的政治環境，但無可避免得面對一些重大的轉變，譬如一國兩制是否繼續，還是北京想把香港正式融入大陸。如果真的需要進入一個新的過渡期，北京為了維穩，就可能願意在經濟上作點犧牲，不要求補地價，齊齊續多五十年算了。
倘若特區政府屆時很需要錢，而政治局面又相對穩定，政府亦不會選擇以與個別家庭逐個去討價還價的方法去解決問題。集體的事情只能用集體的方法去處理。
要一次過把問題解決，政府就得想出一個大家都一聽到就接受的方案，那就必須真的是「賣大包」。若然要市民一次過付一筆補地價費用，一定會有人付不起，一定會有人搞事。最有可能的做法是：先作一次真正的市值估價，然後告訴市民可以半價收貨(其實兩折也值得考慮)，並且可以用不計息的方法分期付款，夾埋地租一起交算了。
如果真是這樣做，那又一城與新城市廣場等商場是否也可以獲得同等待遇？如果有，那對海運大廈豈不是很不公平，為甚麼一個要補足地價，其他的卻可以打大折扣呢？

領匯租金與商舖成本

說到生意難做，大家不時都會埋怨業主，不顧租客死活不停加租，到底租金佔了一盤生意多小比例呢? 領匯CEO說現在他們商議租金時，都會用商戶營業額做參考，他說每一種生意，租金都會佔經營成本一固定的比例，如租金低過此比例，就是平租了，領匯的租金估算就做得不好，如高於此比例，租戶就會承擔不了，租金定值超過租戶所能承擔能力。 最近打書釘看了一本近期出版的書 買起金磚頭商舖投資煉金術，其中一章正正討論了租戶生意利潤成本比例，在6盤生意裏，沒有一盤是租金佔最大的，所以，生意失敗不可歸罪於租金，我把資料歸納成附圖，大家看看有沒有啓示。

該書中例子 : 有一零售店，每月營業額是10萬，按行業比例特性是 4-3-2-1 : 
貨物 40% 
租金 30% (Link仔 : 我根據市場觀察是應 <15%比較健康) 
工資 20% 
利潤 10% 
如想進一步了解，閣下就要幫襯買本書深入了解了 《買起金磚頭商舖投資煉金術》李根興

按此例子，業主估算租金時，最多只可收3萬租金，高於3萬租金，租戶就會放棄在該處營運，如做10萬生意，租戶租金控制在10%最好，省下的就是租戶利潤。

有幾個例子列出租金佔成本比例給大家參考：
莎莎 化妝品 10.1% 
卓悅 化妝品 15.4%
大家樂 餐飲         11.1%
翠華     餐飲         12.62%
阿信屋 零食         9.7%
日本城 家品         14.1%至16.5%

領匯資料 :
領匯收取的租金有否對香港的通脹構成影響？
- 租金並非商戶的主要營運成本。
- 租金一般佔總營運成本兩成以下，但須視乎商戶銷售的產品而定。
- 貨物成本通常是商戶的最大開支，受匯率和入口貨品的價格影響。

李根興[買起金磚頭商舖投資煉金術]討論了6盤生意租戶成本比例    (Link仔制圖)

新增說明文字

領匯投資者不可不聽的錄音

領匯投資者不可不聽的錄音 

2013-06-09 與CEO對話
嘉賓：領匯管理有限公司執行董事及行政總裁王國龍
George中學時就讀拔萃男書院，畢業後到紐西蘭坎特伯雷大學攻讀商業，主修會計。
1985年大學畢業，進入奧克蘭Arthur Young 會計師行工作。1991年取得美國華頓商學院工商管理碩士學位，並回港展開新的一頁。王國龍先後在摩根大通証券投資銀行部、洛希爾父子（香港）及星展銀行亞洲融資等不同公司任職。
2009年1月加入領匯管理有限公司擔任首席財務總監，並於2010年5月繼任為行政總裁。
作為首個香港房地產信託基金「領匯管理有限公司」的掌舵人，王國龍會如何跟不同持份者溝通，讓領匯成為商場物業管理的國際名牌呢？
「與CEO對話」，今集請來的嘉賓 ─領匯管理有限公司執行董事及行政總裁王國龍。

與CEO對話-領匯行政總裁王國龍 (PART 1)  19 mins
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與CEO對話-領匯行政總裁王國龍  (PART 2)  21 mins
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與CEO對話-領匯行政總裁王國龍  (PART 3)  20 mins
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與CEO對話-領匯行政總裁王國龍  (PART 4)  20 mins
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