2022-01-20
【明報專訊】新冠病毒疫情不知不覺已在全球爆發逾兩年，為各行各業帶來不同挑戰，以市值計是全球最大房地產信託基金之一的領展（0823），其行政總裁王國龍上周出席《2022瑞銀財富透視：探索之年》研討會時表示，集團物業組合包括分佈於本港、內地主要城市、澳洲及英國的零售商舖、停車場、辦公室及物流房地產，比較多元化；而且於本港或內地商場均以服務中產及基層為主，符合共同富裕的國策；近年一直重視可持續發展，亦與全球現時興起的環境、社會和管治（Environmental, Social and Governance，ESG）潮流一致，均屬對抗疫（逆）境的策略。
過去逾兩年全球疫情令電子商貿愈來愈普及，王國龍表示，其實早於疫情爆發前，他已留意到電商零售銷售額不斷上升，但他相信這不代表線下實體零售一定會被排擠，兩者可以互補更好地服務消費者：「線上與線下零售不一定互相排擠，有很多線下商舖位於黃金地段，可以為消費者提供最好的體驗，而且與家人或朋友一起逛商場，本身便是一大樂趣。」
領展於2005年11月25日上市時名為「領匯」，招股價10.3元，港人可「九五折」每股9.78元認購；上市時的資產主要是向房委會收購公屋居屋商場及停車場，背景是港府停售居屋，房委會入不敷支需要賣產。經過領展近年積極出售非核心公屋居屋商場，並且投資於內地及海外物業，集團於去年9月底，在本港持有129個零售物業、辦公室和停車場等，於內地持有9個零售物業、辦公室及物流項目，於海外（悉尼及倫敦）則持有5個零售物業和辦公室，分別佔整體物業組合估值78.2%、16.8%及5.0%（見圖）。
跳出香港 避免過度集中風險
王國龍表示，領展分散投資於不同地區不同物業，有望提高抗逆能力：「隨着我們近年積極在香港及以外地方發展，現已建立一個抗逆能力頗高的物業投資組合，這樣的話，我們可以應對不同的周期，避免過度集中風險，令我們長遠來說更加強大。」
以不同房地產分類的話，王國龍指領展一直視零售物業及辦公室為核心資產，不斷改善相關租戶組合，近年亦投資非核心資產，例如物流地產項目：「我們近來在物流地產方面做得不錯，組合有不同類型的資產，可以提高抗逆能力，長遠為我們的投資者帶來更好的回報。」
內地商場服務中產 緊跟共同富裕國策
王國龍在領展截至去年9月底的中期報告表示，近年隨着大灣區等人口稠密地區對位置優越的倉庫及配送中心的需求持續增長，物流作為一種資產類別，其增長已經加快，因此，領展通過投資東莞及佛山兩個現代化倉庫，進軍物流資產。他稱：「這將為我們提供一個機會，與合作伙伴一起在大灣區中加快學習步伐。我們相信，透過有選擇地增添投資於這一快速增長的資產類別，將為基金單位持有人提供可持續及穩定增長的回報。為促進及加強我們的擴展，我們最近已在上海聘請一名物流主管。」
另外，領展於去年11月10日，宣布收購兩幢位於香港的停車場/汽車服務中心及倉庫大廈。兩幢物業均全數租予知名租戶，並透過租金定期遞增為領展帶來穩定收入。
近年領展走出本港，多元化投資其他地區，內地是其中一個重要市場。截至去年9月底，領展於內地有7項投資，位於北京、上海、廣州及深圳，當中，領展在內地的5個商場繼續展現令人鼓舞的續租租金調整率，平均為12.1%。「領展購物廣場•中關村」、「領展購物廣場‧京通」及「領展購物廣場‧廣州」3個物業的商戶銷售額已恢復至2019年約90%的水平，而領展中心城由於需要進行資產提升，商戶銷售額增長放緩。
王國龍指出，領展在內地的5個商場均以服務中產及基層為主，亦符合共同富裕的國策。他說：「在本港零售物業中，我們非常專注社區零售，而我們去內地投資零售物業，亦是發展中端市場，並不留意高端市場，相信此策略可以為我們的物業投資組合帶來較低的波幅。談到共同富裕的政策，我們估計中國中產階級數目會繼續增長，這對收窄貧富懸殊有幫助，而且居民平均可支配收入亦會持續上升，這當然亦有利零售市場。」
去年購悉尼3商場 均服務中端市場
領展去年11月7日宣布，收購澳洲悉尼Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Arcade等3項零售物業的50%權益，總代價為5.382億澳元（約31.196億港元），王國龍表示，這與領展看好中端零售市場的看法一致：「我們早前宣布收購3個悉尼的購物中心，它們均位於市中心，在地鐵站附近，主要亦是服務中端市場，專注於必需品的消費」。
明報記者 葉創成
