2015年11月10日 星期二

[東方] 領展進擊世界房託

多謝傳媒電郵邀請, 做了一個電郵訪問關於領展粉絲, 我會另發文列回覆電郵供大家討論, 其實可能訪問O2更適合, 因為他才是身體力行主力巡場領展粉絲
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領展進擊世界房託
東方 2015-11-10

本港首隻房託基金領展(00823,前稱領匯)於本月底便上市十周年,期間除了資產淨值翻了逾四倍至1,181億元外,近年參與物業發展之餘,更將投資版圖擴展至內地。領展行政總裁王國龍接受本報獨家專訪時強調領展並非發展商,至於公司過去十年由零做到有成績,他說:「以一個十歲仔標準係好高分」,但當然凡事都有改進空間。
領展由上市至今,期間風波不斷,王國龍自言:「喺水銀燈下一路做一路畀人鬧」,今次將業務伸展至內地,有擔心投資風險上升,為了令投資者安心,領展為內地投資設置上限,為資產值的12.5%。

至於今年一月夥拍南豐以58億元投得觀塘海濱道商業地,雖然王國龍過往都多次解說物業建成後仍會作長線收租用途,領展沒有變身發展商,但市場又擔心中港經濟不佳,東九龍供應又漸多,令基金未來分派添變數。

未擬分拆 拒攻住宅
「(海濱道項目)要收支平衡唔難,問題只係想賺幾多」,王國龍大派定心丸,稱首先項目借貸成本低,息率僅本港銀行同業拆息加1.1%。另外,他又以中環國金中心(IFC)為例,「IFC第一次推出呎租只是十幾元,現在是百幾元,它於金融風暴後建成,蝕咗第一批租約,第二批租約追番晒」,收租長遠是有利可圖。至於海濱道項目的設計和營運理念,或會在明日的中期業績後公布。

王國龍在訪問中多次強調,房託基金(REIT)任務是穩定派息,但自去年年尾起,「染藍」入恒指、夥南豐投地、首次在內地購商場和寫字樓,全在九個月內發生,與他所說的穩定有出入。王國龍笑言:「步伐好快,但其實是過往四年做好了資產負債表後,我們開始尋求其他工作,只是(結果)巧合地差不多時間出現」。

若然連同本年八月時收購的上海企業天地1號及2號,領展寫字樓物業組合增長勢頭強勁,未來會否有更多類型的物業組合,甚至分拆上市?王國龍斬釘截鐵地說:「不會染指住人的物業如酒店和服務式住宅」。至於分拆,他表示,一來領展所持的商業類物業未具足夠規模,二來在現行房託條例下,若領展要管理兩個基金,內部需要有重組。

冀可超越國際標準
至於未來,領展仍會向「世界級房託」的目標進發。王國龍為這目標下的定義為,在全世界管理商場的基金或公司,他們怎樣做,我們用他們的標準來衡量自己,而要做到更好,當中包括可持續發展、管理水平、業務增長等指標。

「壞孩子」搖醒管理層
領展由房署物業證券化變身成為房託,王國龍回顧,花了很長的時間,向包括租戶、公屋居民等的持份者解釋領展經以商業原則運作。當中「壞孩子基金」入股,更「令到成個管理層醒晒」,令領展蛻變得更快。

英格蘭註冊的The Children's Investment Fund Management(TCI),在金融界被稱為壞孩子,入股某公司成大股東後,加入董事會,就對公司進行鐵腕整治。王國龍回憶:「當年佢用手法,令(領展)主席換走,之後換總裁」,令人對領展有負面印象。惟王國龍稱,領展首年很少加租,沒有用商業原則運作,TCI要求領展改革變得理所當然,只是要求改革的步伐太快,令很多人不適應。

其後TCI亦於一○年八月將領展持股沽至少於5%而不用申報,似乎完成了歷史任務。王國龍稱,不會刻意設防護機制去防範壞孩子事件發生,「我相信如果我哋管理得好,做得好,唔會有類似的情形發生」。

王國龍:主動爭取「染藍」
另一個提升領展形象的里程碑,非數「染藍」加入恒生指數不可。王國龍透露,公司用了四年與恒指服務公司商討,惟一四年以前恒指成分股的條件不包括REIT和其他基金,可是王國龍認為,領展市值較不少藍籌地產公司要大,而且在本港零售地產具代表性,故一直爭取進入恒指。其後領展分別獲納入富時社會責任指數系列,以及道瓊斯可持續發展指數亞太指數,王國龍說:「攞完呢啲返嚟,然後香港人先覺得好」,其後一四年八月,恒指公司公布季度檢討,可將REIT納入指數。

獨特Blog文化股東巡場
領展商場影響過百萬人的日常生活,故關注領展的團體明顯較關注其他上市公司的多。其中關注領展基金價格的網誌(Blog)「領展大集匯」由版主「Link仔」主持,歡迎其他股東留言討論,運作六年以來,凝聚了自己獨特的文化,例如圍內會尊稱王國龍為龍哥,又例如Blog友會到不同的領展商場巡視,包括北京商場,然後在網誌內分享及回報。
版主持股「收租」賺個開
Link仔本身亦為領展的股東,他接受本報訪問時表示,○九至一○年分了四批買入領展,價格由16.2至18.9元不等。若以昨日收市價45.35元計,利潤逾一個開。而作為領展最忠實「粉絲」,起初幾年他都選擇以股代息,即每年約4%自動增持。他說,會以買樓收租的心態投資領展,除非管理層有重大過失,否則不會「賣樓套現」。至於開blog後最大的得着,他說,就是blog友們不同的意見,令他大開眼界,擴闊思路,投資路上不再孤單。






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