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領展進擊世界房託
東方 2015-11-10
本港首隻房託基金領展（00823，前稱領匯）於本月底便上市十周年，期間除了資產淨值翻了逾四倍至1,181億元外，近年參與物業發展之餘，更將投資版圖擴展至內地。領展行政總裁王國龍接受本報獨家專訪時強調領展並非發展商，至於公司過去十年由零做到有成績，他說：「以一個十歲仔標準係好高分」，但當然凡事都有改進空間。
領展由上市至今，期間風波不斷，王國龍自言：「喺水銀燈下一路做一路畀人鬧」，今次將業務伸展至內地，有擔心投資風險上升，為了令投資者安心，領展為內地投資設置上限，為資產值的12.5%。
至於今年一月夥拍南豐以58億元投得觀塘海濱道商業地，雖然王國龍過往都多次解說物業建成後仍會作長線收租用途，領展沒有變身發展商，但市場又擔心中港經濟不佳，東九龍供應又漸多，令基金未來分派添變數。
未擬分拆 拒攻住宅
「（海濱道項目）要收支平衡唔難，問題只係想賺幾多」，王國龍大派定心丸，稱首先項目借貸成本低，息率僅本港銀行同業拆息加1.1%。另外，他又以中環國金中心（IFC）為例，「IFC第一次推出呎租只是十幾元，現在是百幾元，它於金融風暴後建成，蝕咗第一批租約，第二批租約追番晒」，收租長遠是有利可圖。至於海濱道項目的設計和營運理念，或會在明日的中期業績後公布。
王國龍在訪問中多次強調，房託基金（REIT）任務是穩定派息，但自去年年尾起，「染藍」入恒指、夥南豐投地、首次在內地購商場和寫字樓，全在九個月內發生，與他所說的穩定有出入。王國龍笑言：「步伐好快，但其實是過往四年做好了資產負債表後，我們開始尋求其他工作，只是（結果）巧合地差不多時間出現」。
若然連同本年八月時收購的上海企業天地1號及2號，領展寫字樓物業組合增長勢頭強勁，未來會否有更多類型的物業組合，甚至分拆上市？王國龍斬釘截鐵地說：「不會染指住人的物業如酒店和服務式住宅」。至於分拆，他表示，一來領展所持的商業類物業未具足夠規模，二來在現行房託條例下，若領展要管理兩個基金，內部需要有重組。
冀可超越國際標準
至於未來，領展仍會向「世界級房託」的目標進發。王國龍為這目標下的定義為，在全世界管理商場的基金或公司，他們怎樣做，我們用他們的標準來衡量自己，而要做到更好，當中包括可持續發展、管理水平、業務增長等指標。
「壞孩子」搖醒管理層
領展由房署物業證券化變身成為房託，王國龍回顧，花了很長的時間，向包括租戶、公屋居民等的持份者解釋領展經以商業原則運作。當中「壞孩子基金」入股，更「令到成個管理層醒晒」，令領展蛻變得更快。
英格蘭註冊的The Children's Investment Fund Management（TCI），在金融界被稱為壞孩子，入股某公司成大股東後，加入董事會，就對公司進行鐵腕整治。王國龍回憶：「當年佢用手法，令（領展）主席換走，之後換總裁」，令人對領展有負面印象。惟王國龍稱，領展首年很少加租，沒有用商業原則運作，TCI要求領展改革變得理所當然，只是要求改革的步伐太快，令很多人不適應。
其後TCI亦於一○年八月將領展持股沽至少於5%而不用申報，似乎完成了歷史任務。王國龍稱，不會刻意設防護機制去防範壞孩子事件發生，「我相信如果我哋管理得好，做得好，唔會有類似的情形發生」。
王國龍：主動爭取「染藍」
另一個提升領展形象的里程碑，非數「染藍」加入恒生指數不可。王國龍透露，公司用了四年與恒指服務公司商討，惟一四年以前恒指成分股的條件不包括REIT和其他基金，可是王國龍認為，領展市值較不少藍籌地產公司要大，而且在本港零售地產具代表性，故一直爭取進入恒指。其後領展分別獲納入富時社會責任指數系列，以及道瓊斯可持續發展指數亞太指數，王國龍說：「攞完呢啲返嚟，然後香港人先覺得好」，其後一四年八月，恒指公司公布季度檢討，可將REIT納入指數。
獨特Blog文化股東巡場
領展商場影響過百萬人的日常生活，故關注領展的團體明顯較關注其他上市公司的多。其中關注領展基金價格的網誌（Blog）「領展大集匯」由版主「Link仔」主持，歡迎其他股東留言討論，運作六年以來，凝聚了自己獨特的文化，例如圍內會尊稱王國龍為龍哥，又例如Blog友會到不同的領展商場巡視，包括北京商場，然後在網誌內分享及回報。
版主持股「收租」賺個開
Link仔本身亦為領展的股東，他接受本報訪問時表示，○九至一○年分了四批買入領展，價格由16.2至18.9元不等。若以昨日收市價45.35元計，利潤逾一個開。而作為領展最忠實「粉絲」，起初幾年他都選擇以股代息，即每年約4%自動增持。他說，會以買樓收租的心態投資領展，除非管理層有重大過失，否則不會「賣樓套現」。至於開blog後最大的得着，他說，就是blog友們不同的意見，令他大開眼界，擴闊思路，投資路上不再孤單。
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