王國龍：領展與時並進如香港縮影 未來機遇處處 續擴規模尋求增長
2022年7月12日 採訪、撰文：陳遠威 信報
回歸25周年，香港迎來機遇也面對波折，能夠靈活應對方可乘風破浪，上市近17年的領展（00823）在本地及海外進行各類分散投資，現已成為亞洲市值最大房託基金。行政總裁王國龍直言，作為本地品牌，領展可說是香港的縮影，隨着社會環境改變，消費者生活節奏和要求不斷提升，領展也要與時並進調整營運策略，這建基於2005年房屋委員會分拆零售物業及停車場讓領展前身的「領匯」100%私營，令其沒有太多束縛、有很大自由空間考慮如何做好，故上市以來可維持派息增長，往後也會繼續擴充規模尋求增長。
王國龍指出，香港投資市場透明度高、流通量也不錯，相信未來依然機遇處處；香港作為領展的基地，每當有良好投資機會便會考慮，只是並非次次成功，例如去年獨資入標銅鑼灣加路連山道商業地皮無功而還，今年2月競逐西九文化區藝術廣場大樓項目也於近日落空，該公司最新在本地的收購要數去年11月買入柴灣倉庫物業及紅磡的綜合用途停車場大樓，至今回報不俗。
單一市場風險大 進軍海外
談及在港投資的回報普遍降低，地產商要提高回報只好尋求海外發展，王國龍表示，撇除過去兩三年受疫情影響，香港始終能吸引不同企業到來設立亞洲總部、作為內地投資的中轉站等，相信吸引力仍然存在，但最重要是盡快通關、重新對全球市場開放。他說，回歸25年來，香港超過20年錄得增長，估計未來還會有一些年份要面對挑戰，但大部分時間仍有吸引外資的地方。
然而，王國龍坦言，太過集中香港單一市場會有風險，過去兩年便可見一斑；香港雖屬國際大都會，卻有一定程度限制，領展為減輕單一市場風險，遂尋求在其他地方投資；最初進軍內地乃因看好文化及消費模式相似，可是在內地物色收購而非買地發展，選擇有限，因此亦須進軍更遠的市場。
面對市場升跌，他認為領展一直在改善資產，發掘資產組合中的增長力與抗逆力，並透過資本管理、低息成本及有競爭力的融資方法去繼續擴充；近年開始海外收購後，收入變得更加穩定，尤其海外寫字樓於遙距在家辦公期間仍可以照樣收租、收租率近乎100%，不似零售般受疫情打擊；若當初沒有分散投資，最近一兩年的業績便沒有好的成績，效果顯而易見。
趁圓滙平獵食 未見心頭好
領展業務涵蓋零售設施、停車場、寫字樓和物流中心，資產分布在香港、北京、上海、廣州、深圳、英國倫敦、澳洲悉尼及墨爾本；151個項目物業組合總值2280億元，其中74.8%位於香港，內地佔17.4%，其餘7.8%為海外物業。
領展早前提出「2025願景」，目標把香港物業比重降到60%至70%、內地佔20%至25%，海外則增至介乎10%至15%；資產類別方面，目標零售及停車場由佔86.8%降至約70%，其他商業物業由佔13.2%，提高到30%左右。
王國龍說，目標資產總值的複合年增長要達高單位數，擴充時會物色有助穩定分派、增長動力和抗逆力充足的項目以抵禦風險，由於市面上放售的物業不一定最適合，故需要加大團隊去留意眾多項目。他又強調，目前並沒有刻意要減少所持香港物業數量，只是當海外的投資項目愈來愈多，自然會攤薄香港物業比例。
近期日圓大幅貶值，他透露，有留意日本物業的收購機會，惟未見合適項目，況且今年3月剛在澳洲悉尼開設區域總部，前往日本和新加坡的發展會相對較慢，但不時有派員視察。
他笑稱：「值得看的項目，市場會給予領展團隊看，屆時再考慮出價；有項目賣了但我們未聽過，就會不開心。」
談到企業走出去投資難免水土不服，王國龍稱，尋求海外發展時要找有外國投資經驗的同事出手，有需要時也會謀求合作夥伴，例如今年2月夥拍Oxford Properties合資收購澳洲辦公室物業組合，很有幫助。
回購較酌情分派更具長期作用 另冀港府盡快恢復通關
《信報》報道，對於領展在2021/22年度末期分派中不再提供酌情分派，集團行政總裁王國龍解釋，領展在過去兩個財政年度已動用約220億元展開收購，派息可因此增加，而且2022年度的股息已有不錯增長(撇除酌情分派後全年多派8.2%)，故不想再酌情分派。
他補充，往後若要把資金回饋基金單位持有人，與其一筆過發放酌情分派，進行回購會有更長期的作用，「denominator個底數會縮細」(即分派總額除以縮細了的基金單位數目，可令平均每基金單位分派增加)。至於回購力度會否加大，則要根據單位價格的折讓幅度適時作出考慮，回購的資金可透過融資或出售物業獲取。
此外，他提及領展為減輕單一市場風險，遂尋求在其他地方投資；最初進軍內地乃因看好文化及消費模式相似，但在內地物色收購而非買地發展，選擇有限，因此亦須進軍更遠的市場。惟強調目前並無刻意減少所持本港物業數量，只是當海外的投資項目愈來愈多，自然會攤薄香港物業比例。
他期望，港府盡快恢復通關便利出入境，建議先縮短入境檢疫時間以吸引海外人士來港，相信可收立竿見影之效，認為情況跟放寬社交距離措施後零售市道反彈相似。
