latest update : 管理人之註冊辦事處將於 2019年7月1日起 更改為香港九龍 觀塘海濱道 77號海濱匯1座20樓。
2019年6月25日 星期二
海濱匯最後衝刺 20190625
食完午飯圍住海濱匯行左一圈，見工人都很緊張地最後衝刺想早日完工 ，因為領展要月底入伙呀，快Ｄ手。不過我對地下植物牆自動灑水系統幾有興趣。
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2019年6月6日 星期四
回購股份道不同 領展小米見高下
我經常強調投資要看管理層，信報比較了領展及小米，正邪立見。
領展是小心翼翼地回購，總股數越來越小，股東明顯得益，管理層在愛護股東。
而小米則敷衍地回購，但與此同時不斷批出獎勵股份及換股權，總股數越來越多，小股東明顯受害，管理層在掠奪小股東。
由此可見選擇管理層對投資者是何等重要。
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【EJFQ信析】回購股份道不同 領展小米見高下
2019-06-05 信報
...
同屬回購，對港股向來沒多少法力，以早前滙豐控股(00005)為例，大規模回購刺激股價的威力逐步遞減(詳見5月3日本欄)；對領展(00823)及小米(01810)來說，回購效果更有顯著差別。
領展周一放榜，業績相當悅目，其中一個亮點是上年度準備留作回購的資金尚未用盡，遂決定撥出5300萬元派發予「股東」(基金單位持有人)，後者既受惠股價勁升賬面賺厚利，又獲得額外分派，名副其實「財息兼收」，證明領展今年以來迭創新高是投資者「慧眼識股」，不少券商投行已預期領展股價有望突破100元大關。
除了基本因素支持，附【圖】所見，領展近年回購股份導致發行基金單位減少，亦是股價一直上揚的助力。然而，領展2019年升勢凌厲，在回購方面則比較忍手，反映公司認為，與其高價(特別是超出每股資產淨值)回購，不如直接回饋「股東」。由此推斷，若管理層取態不變，而領展股價持續造好，本年度回購6000萬基金單位的計劃便未必能夠達標。
小米回購則屬急於托價之舉。小米本周啟動第二輪回購行動，周一斥約一億元買入1103萬股，每股平均價9.0492元，昨天再回購1110萬股，惟股價卻挫至掛牌後新低的8.91元，顯示公告中董事會稱「對自身業務展望及前景充滿信心」未得到投資者認同。
值得留意的是，小米雖回購股份，但發行股數沒有減少，反而明顯增加(主要是發行獎勵股份和IPO前批出的換股權陸續行使所致)，這固然影響回購刺激股價的效果，加上基本因素被看淡，最終令小米至今未能擺脫尋底格局。何況，中資企業隨時捲進「科技戰」漩渦，小米目前或具反彈潛力，長線卻難以樂觀。
至於邁向「紅底股」的領展，中美貿易戰將拖累環球經濟增長放緩似無疑問，甚至陷入衰退的可能性亦不容抹殺，資金避險勢轉投防守性高的資產。領展股息回報不俗，受外圍環境衝擊較細，且內地發展有憧憬，具條件推升股價，這顯然也會使公司回購誘因降低。事實上，EJFQ.com FA+資料顯示，領展現價市盈率、市賬率及股息率皆已高出中位數兩個標準差，意味估值昂貴，現非理想吸納時機。
信報投資研究部
領展是小心翼翼地回購，總股數越來越小，股東明顯得益，管理層在愛護股東。
而小米則敷衍地回購，但與此同時不斷批出獎勵股份及換股權，總股數越來越多，小股東明顯受害，管理層在掠奪小股東。
由此可見選擇管理層對投資者是何等重要。
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【EJFQ信析】回購股份道不同 領展小米見高下
2019-06-05 信報
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同屬回購，對港股向來沒多少法力，以早前滙豐控股(00005)為例，大規模回購刺激股價的威力逐步遞減(詳見5月3日本欄)；對領展(00823)及小米(01810)來說，回購效果更有顯著差別。
領展周一放榜，業績相當悅目，其中一個亮點是上年度準備留作回購的資金尚未用盡，遂決定撥出5300萬元派發予「股東」(基金單位持有人)，後者既受惠股價勁升賬面賺厚利，又獲得額外分派，名副其實「財息兼收」，證明領展今年以來迭創新高是投資者「慧眼識股」，不少券商投行已預期領展股價有望突破100元大關。
除了基本因素支持，附【圖】所見，領展近年回購股份導致發行基金單位減少，亦是股價一直上揚的助力。然而，領展2019年升勢凌厲，在回購方面則比較忍手，反映公司認為，與其高價(特別是超出每股資產淨值)回購，不如直接回饋「股東」。由此推斷，若管理層取態不變，而領展股價持續造好，本年度回購6000萬基金單位的計劃便未必能夠達標。
小米回購則屬急於托價之舉。小米本周啟動第二輪回購行動，周一斥約一億元買入1103萬股，每股平均價9.0492元，昨天再回購1110萬股，惟股價卻挫至掛牌後新低的8.91元，顯示公告中董事會稱「對自身業務展望及前景充滿信心」未得到投資者認同。
值得留意的是，小米雖回購股份，但發行股數沒有減少，反而明顯增加(主要是發行獎勵股份和IPO前批出的換股權陸續行使所致)，這固然影響回購刺激股價的效果，加上基本因素被看淡，最終令小米至今未能擺脫尋底格局。何況，中資企業隨時捲進「科技戰」漩渦，小米目前或具反彈潛力，長線卻難以樂觀。
至於邁向「紅底股」的領展，中美貿易戰將拖累環球經濟增長放緩似無疑問，甚至陷入衰退的可能性亦不容抹殺，資金避險勢轉投防守性高的資產。領展股息回報不俗，受外圍環境衝擊較細，且內地發展有憧憬，具條件推升股價，這顯然也會使公司回購誘因降低。事實上，EJFQ.com FA+資料顯示，領展現價市盈率、市賬率及股息率皆已高出中位數兩個標準差，意味估值昂貴，現非理想吸納時機。
信報投資研究部
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2019/06/05 hket.com
領展(00823)昨宣布計劃本年度回購約6000萬個基金單位，外界對消息反應正面，領展績後獲大行調高目標價，逆市靠穩。領展近年不斷出售資產，全靠回購減少基金單位數目，推高每基金單位可分派收入，支持股價節節向上。
惟隨着領展股價升至高位，回購成本變得愈來愈高昂，要複製過去成功經驗的成本也愈來愈高。
領展去年回購均價76.3元
領展於業績報告表示，原本有意於上年度回購最多8,000萬個基金單位的計劃，以抵銷因出售資產造成基金單位分派的損失，惟由於年內就出售及收購資產引致的禁售期較長，最終僅回購約4,214.5萬個基金單位，總代價（不包括開支約）32.16億元。以平均價計算，每基金單位回購價約76.3元。
愈來愈貴 回購成本急增
翻查港交所（00388）回購紀錄，領展回購價皆是低於80元。以去年回購均價計算，現價足足較其高逾25%。市場避險情緒高漲，資金續泊入防守股。假設領展股價維持在90元以上水平，公司回購6,000萬個基金單位的成本最少需54億元。
截至3月底，領展的備用流用資金減少29%至161億元，當中現金及存款大減42%至68億元。不過，領展已於4月3日成功發行綠色可轉換債券，集資40億元，相信可填補有關備用現金。雖然領展財務狀況絶對能應付回購費用，但這意味領展回購的成本及機會成本將大增。
直接派額外分派不如回購?
可幸的是，領展即使不回購，也會直接派額外分派。以上財年業績為例，管理層建議額外分派5,300萬元或每基金單位2.51仙，以返還資本予各基金單位持有人。
對股東來說，回購和直接派額外分派都是贏，惟前者直接有支撑股價作用，效益相信會較大。
撰文 : 吳敏芳 記者
2019年6月4日 星期二
領展業績交到功課
領展業績好成點，聽下楊書健同龍哥講啦。
我get到幾點 :
1. 商戶生意比大市好，即係仲加到租
2. 如果冇野買，就繼續buyback 6000萬股
3. 要繼續每年高單位增長，即係起碼7/8/9%增長掛
其他就要睇分析員Q&A片，仲等緊呀。。。
【息賺】領展業績交到功課
Now TV
【息賺】領展房產基金(00823)放榜後，股價造好，曾高見95.9元，收市升2%，報95.85元。
香港大學房地產及建設系客席副教授楊書健表示，領展去年租戶銷售增長跑贏香港整體市道，有理由再加租，業務整體仍十分健康。他又指，領展去年分派收益率倒退，主要由於股價炒上，所以即使分派收益率只有3%，仍然可以入手，關鍵在於日後的增長前景。
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我get到幾點 :
1. 商戶生意比大市好，即係仲加到租
2. 如果冇野買，就繼續buyback 6000萬股
3. 要繼續每年高單位增長，即係起碼7/8/9%增長掛
其他就要睇分析員Q&A片，仲等緊呀。。。
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【息賺】領展業績交到功課
Now TV
【息賺】領展房產基金(00823)放榜後，股價造好，曾高見95.9元，收市升2%，報95.85元。
香港大學房地產及建設系客席副教授楊書健表示，領展去年租戶銷售增長跑贏香港整體市道，有理由再加租，業務整體仍十分健康。他又指，領展去年分派收益率倒退，主要由於股價炒上，所以即使分派收益率只有3%，仍然可以入手，關鍵在於日後的增長前景。
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受投資物業重估和出售投資物業收益的調整影響，領展截至三月底全年可分派收入上升半成，有超過57億元，每基金單位末期分派約1.4元，全年派約2.71元，上升百分之8.6。
期內總收益及物業收入淨額亦微升。扣除買賣物業等因素，按相同基準計算，都升逾百分之7。
領展的本港零售物業租金收入下跌至66億元，但按相同基準計則升百分之7。期內平均每月呎租升近百分之9至68元，續租租金調整率則跌至百分之22.5。管理層表示，未來租金有調整空間。
領展行政總裁王國龍指：「在租金方面，如果保持到租金與營業額比例於適當水平，相信如果營業額繼續增長，我們有調整空間，當然這要視乎未來市況。」
領展計劃本年度回購約6000萬個基金單位，但實際進度可能要視乎，未來會否再有項目買賣。
王國龍稱：「當我們正開始做收購項目，或早前幾個月出售項目時，算作管理層有所謂內幕消息，該段時間我們不可回購。因此影響回購進度，今年會否改善，會否沒這麼多買賣情況，而令我們多些時間在市場參與(回購)，我認為今天難以估計。」
領展目標到2025年，資產組合價值年均複合增長率達到高單位數。領展指，目前內地物業佔物業組合約一成三，低於管理指引的兩成；未來除了於本港，都會到內地一線城市及周邊三角洲地區，收購零售物業和甲級寫字樓。
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