2013年10月1日 星期二

商場開舖不易為

商場開舖 不易為   -   明報周刊第2306期 2012年12月

做小生意,捱不住地舖租,可否轉戰商場?畢竟香港商場多的是。但在商場營商,又是怎麼一回事?跟地舖有沒有不同?

「今日很多做零售的人都喊辛苦!」虞茱迪如是說。租金壓力,令大家喘不過氣來,「當業主跟你說,呎租500元,你嫌貴不租,自有其他人租。」她說的「其他人」有兩類,一類是有資金的外行人,想找個舖位做生意,雖然他們可能兩三年便消失;另一類是外國品牌,因為歐美巿場不濟,便直接來香港開店,北望神州。他們都把舖租扯高。

營業額與分成掛鈎

虞茱迪是代理商,代理六個外國品牌,舖位租金上升與她有切身關係。她在本地零售業打滾四十七年,由店務員到代理商,見證這幾十年零售業的變化,令她感嘆是,現時的業主都想在租戶的利潤中分一杯羮。即使她沒有明言,不少人都知道,現下不少商場除了收取租戶底租外,還要從營業額中計算「分成」,當營業額達到某一個水平,就會抽取某個百分比,視乎商場所在地區及級數。她不諱言,有「分成」不等於底租較低,相反有部分商場,不論底租或「分成」都同樣高,但因為跟商場有協議,她拒絕透露抽取的百分比,但記者從另一業內人士得知,一般來說,「分成」約佔營業額的10%至15%。


級數愈高、人流愈旺的商場,租金可能比地舖貴,分成也高,但要入這些一線大商場做生意,也殊不容易,因為大商場會嚴選商戶。即使「有幸」入選,還要排隊等候; 而成功「入場」後,也不保證無憂,虞茱迪試過被邀請在旺角某新開業商場最旺的地面層開店,但租約滿後卻被迫落地庫,原因是有外國大品牌要租起兩個相連舖位,其中一個舖位正是她的店,她最後選擇撤走。

在商場營生,要努力創佳績,營業額愈高,商場的「分成」自然高,相反營業額不理想,雖然商戶少付「分成」,但續租可能有困難,部分商場甚至派人到店前統計人數,看看店子有沒有帶來人流,以作續租參考。至於商場如何得知商戶的營業額?原來商戶的收銀機已經連接中央,一些規模較小的商場,則由商戶自己定期上報。再加上管理費、宣傳廣告費和舉辦大型活動等等的費用,要在商場生存,也不是易事。

為什麼要搾乾對方?

地舖狂加租,但商場加租一樣兇。2006年時虞茱迪曾在銅鑼灣某商場地庫開食店「虞家媽媽」,她從來沒有做過飲食,但本着喜歡吃,又愛熱鬧,望朋友有個落腳點,便跟商場合作,搞一間創新意念的食肆,在商場地庫建立多國菜餐廳,同時賣意大利薄餅、東南亞菜式及歐陸西餐,當時簽下死約三年,「我花了很多心思,千萬裝修,但一直都蝕住做。」即使蝕錢,她仍然不捨這間餐廳。直至三年死約將結束,商場要求續租加租60%。

「我求他們不要加這麼多,我可以攤開帳簿讓他們看;而且當初是你們叫我來搞一間有創意的餐廳,現在卻一點都不體諒我。」糾纏了八個月,商場「企硬」不讓半步,2009年她無奈把鍾愛的舖頭結束,「若果當日在位的人肯體諒,我是不會走(把餐廳結束)的。為什麼不能製造一個雙贏,大家都有得賺有得做的方法,反而要搾乾對方?」虞茱迪慨嘆。餐廳結束後,業主以加60%後的租金叫租,到後來減租,丟空了很長時間,現在由銀行租下。



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