善用數據 情理兼備 (信報財經月刊)

領展加租有藝術，我相信減租也有藝術😃

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專訪領展王國龍：善用數據 情理兼備
2020年1月31日  節錄自2月號《信報財經月刊》
撰文：鄭雲風 (記者)、鄧傳鏘( 總編輯)
去年香港捲入史無前例的「完美風暴」，零售、飲食業叫苦連天，領展投資物業組合估值超過2200億，作為本港最大商場業主，中期「成績表」卻逆市而行，收益增長逾8%至53.32億，商戶每月平均零售銷售額上升1.4%，跑贏大市。「我們有六成商戶涉及民生，相對比較穩定。」談及這場風暴，王國龍顯得氣定神閒，皆因一切「心裏有數」。
王國龍原本從事投資銀行，先後效力於摩根大通及星展亞洲融資，曾協助政府將盈富基金上市，2009年加入領匯（2015年改名為領展）擔任首席財務總監，翌年5月晉升成為CEO。經歷無數風風雨雨，他坦言「現在感到輕鬆了」，全因解決無「數」之苦後，公眾誤會亦減少了。
所謂「巧婦難為無米之炊」，會計師出身的王國龍是典型「數佬」，對數字非常敏感，「income statement，我每一行都有睇，因為每項都有做得好不好的蹺妙，不是只看總數。」怎料剛剛加入領展時，卻因缺乏關鍵數據，弄得焦頭爛額。追查之下，原來不少是歷史遺留下的問題。
一切要由2004年說起。當年香港身陷亞洲金融風暴餘波，政府停售居屋，房委會因財困分拆「非核心業務」的商場、街市及停車場，並於2005年以領匯房地產投資信託基金集資上市。王國龍指出領匯上市於全球亦鮮有先例，「大部分公司都是營運一段時間，有成績才上市，但領匯是上市後才學習經營。」由公營模式改為商業模式管理物業，他形容頭幾年如「under the spotlight」，要大費周章邊做邊學。
接手後不久，王國龍迎來首個「燙手山芋」—消失的營業額數據。作為商場「收租佬」，若要訂立合理稅金，行內多數根據商戶所屬行業，釐清營業額與租金比例，誰知道當年房署批出租約時，沒有要求租戶提供營業額數據，商討租金淪為口舌之爭，「沒有數據如何傾租？我話100，商戶話20，完全沒有理據。」開初不時「計錯數」，太高太低亦無從考證，「一加便是衰人，不會個個都開心，除非你平畀佢」。

加租的藝術
由於初期租戶反對及租約未滿，直至2012年領展才逐漸於新租約新增條款，獲得零售數據，重奪主導權。坊間經常指摘領展無良加租，王國龍無奈說，領展商戶近六成從事食品相關行業，承租能力有限，租金比率多數是10%，遠低於珠寶、手錶、化妝品的商戶收取近20至30%。近年領展開始於業績會公布租金比率，供投資者參考，「如果太高，他們都會質疑，未來還可以加多少？」
他指出，加租通常有兩個原因，第一是商戶營業額上升，第二是調整租金比率。「好多人不是從商業角度看領展運作。」在商言商，王國龍認為租金屬於營運成本，計算後獲合理回報便沒有問題，「為何那麼多人願意花很多錢租中環辦公室？因為計完，覺得回到本。」領展的最大任務，是為租戶帶來人流，若然商場人山人海仍未提升營業額，便需與個別商戶討論經營策略，「行業一直變化，比如報檔生意差，好多人以為因為沒人買報紙，事實是買煙的人減少，因此需要轉型，確保high margin」。
只要拿出數據，爭議往往迎刃而解。一理通百理明，面對社會動盪，王國龍同樣以「數」服人，鐵面無私。去年港鐵突然宣布提早收車，加上消費意欲下降，不少商店損失晚市生意，正是經營最困難的兩個月，「但我同他們說，你有三年約，賺了兩年錢，會否因兩個月事件，導致兩年盈利全無呢？」身處示威地區影響生意情有可原，但有些商戶卻要求連另一沒有受影響的地區分店減租，他不禁好氣又好笑：「最終我們都是看數據，看看生意是否差了。」不過，為了共度時艱挽留租客，領展續租租金比率由22.5%下調至18.1%，「部分人要求減租，其實我們已經減緊」。

數據人情兼備
雖說「數據呃唔到人」，不過單看數據不講人情，王國龍亦曾吃過苦頭，更一度鬧上董事局。這堂寶貴一課發生於2009年，話說有三間相連的醫療診所同時更新租約，診所A營運多年，因過去房署年代甚少加租，租金最低；診所B近期開業，租金較貼近市價；診所C屬於醫療集團，最新加入，租金最高。有同事以邏輯思維統一診所ABC租金，結果老字號突然加租七成，連鎖店卻獲減稅，經傳媒廣泛報道惹來軒然大波，甚至要到董事局「拆彈」，有董事也不禁批評：「有無搞錯呀，加七成租」。
「以前政府做，咩都不用改，避開了就算。」經一事長一智，王國龍事後反省，雖然同事統一租金的大方向沒有錯，但不能一蹴而就，寧可用數個租約慢慢調整，「樣樣都計到盡，就好大件事。」
數據有價，領展不甘被動收集數據，近年亦積極發掘新數據，開源節流。例如過去不受重視的廣告燈箱，王國龍要求收集總數、客流、成本等等，以計算出租率及宣傳效果，「以前沒有想過，租店舖便送燈箱。現在就算是送，都要看看送那個呀！」洗廁所次數也有學問，太頻密浪費人力物力，太疏落容易有異味，最後他決定安裝氣味探測機，一舉兩得，「這是好玩之處，樣樣都諗方法。」小數據結合為大數據，成為他決策指標之一。
——節錄自2月號《信報財經月刊》