2020年2月27日 星期四

善用數據 情理兼備 (信報財經月刊)

領展加租有藝術,我相信減租也有藝術😃

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專訪領展王國龍:善用數據 情理兼備
2020年1月31日  節錄自2月號《信報財經月刊》
撰文:鄭雲風 (記者)、鄧傳鏘( 總編輯)
去年香港捲入史無前例的「完美風暴」,零售、飲食業叫苦連天,領展投資物業組合估值超過2200億,作為本港最大商場業主,中期「成績表」卻逆市而行,收益增長逾8%至53.32億,商戶每月平均零售銷售額上升1.4%,跑贏大市。「我們有六成商戶涉及民生,相對比較穩定。」談及這場風暴,王國龍顯得氣定神閒,皆因一切「心裏有數」。
王國龍原本從事投資銀行,先後效力於摩根大通及星展亞洲融資,曾協助政府將盈富基金上市,2009年加入領匯(2015年改名為領展)擔任首席財務總監,翌年5月晉升成為CEO。經歷無數風風雨雨,他坦言「現在感到輕鬆了」,全因解決無「數」之苦後,公眾誤會亦減少了。
所謂「巧婦難為無米之炊」,會計師出身的王國龍是典型「數佬」,對數字非常敏感,「income statement,我每一行都有睇,因為每項都有做得好不好的蹺妙,不是只看總數。」怎料剛剛加入領展時,卻因缺乏關鍵數據,弄得焦頭爛額。追查之下,原來不少是歷史遺留下的問題。
一切要由2004年說起。當年香港身陷亞洲金融風暴餘波,政府停售居屋,房委會因財困分拆「非核心業務」的商場、街市及停車場,並於2005年以領匯房地產投資信託基金集資上市。王國龍指出領匯上市於全球亦鮮有先例,「大部分公司都是營運一段時間,有成績才上市,但領匯是上市後才學習經營。」由公營模式改為商業模式管理物業,他形容頭幾年如「under the spotlight」,要大費周章邊做邊學。
接手後不久,王國龍迎來首個「燙手山芋」—消失的營業額數據。作為商場「收租佬」,若要訂立合理稅金,行內多數根據商戶所屬行業,釐清營業額與租金比例,誰知道當年房署批出租約時,沒有要求租戶提供營業額數據,商討租金淪為口舌之爭,「沒有數據如何傾租?我話100,商戶話20,完全沒有理據。」開初不時「計錯數」,太高太低亦無從考證,「一加便是衰人,不會個個都開心,除非你平畀佢」。

加租的藝術
由於初期租戶反對及租約未滿,直至2012年領展才逐漸於新租約新增條款,獲得零售數據,重奪主導權。坊間經常指摘領展無良加租,王國龍無奈說,領展商戶近六成從事食品相關行業,承租能力有限,租金比率多數是10%,遠低於珠寶、手錶、化妝品的商戶收取近20至30%。近年領展開始於業績會公布租金比率,供投資者參考,「如果太高,他們都會質疑,未來還可以加多少?」
他指出,加租通常有兩個原因,第一是商戶營業額上升,第二是調整租金比率。「好多人不是從商業角度看領展運作。」在商言商,王國龍認為租金屬於營運成本,計算後獲合理回報便沒有問題,「為何那麼多人願意花很多錢租中環辦公室?因為計完,覺得回到本。」領展的最大任務,是為租戶帶來人流,若然商場人山人海仍未提升營業額,便需與個別商戶討論經營策略,「行業一直變化,比如報檔生意差,好多人以為因為沒人買報紙,事實是買煙的人減少,因此需要轉型,確保high margin」。
只要拿出數據,爭議往往迎刃而解。一理通百理明,面對社會動盪,王國龍同樣以「數」服人,鐵面無私。去年港鐵突然宣布提早收車,加上消費意欲下降,不少商店損失晚市生意,正是經營最困難的兩個月,「但我同他們說,你有三年約,賺了兩年錢,會否因兩個月事件,導致兩年盈利全無呢?」身處示威地區影響生意情有可原,但有些商戶卻要求連另一沒有受影響的地區分店減租,他不禁好氣又好笑:「最終我們都是看數據,看看生意是否差了。」不過,為了共度時艱挽留租客,領展續租租金比率由22.5%下調至18.1%,「部分人要求減租,其實我們已經減緊」。

數據人情兼備
雖說「數據呃唔到人」,不過單看數據不講人情,王國龍亦曾吃過苦頭,更一度鬧上董事局。這堂寶貴一課發生於2009年,話說有三間相連的醫療診所同時更新租約,診所A營運多年,因過去房署年代甚少加租,租金最低;診所B近期開業,租金較貼近市價;診所C屬於醫療集團,最新加入,租金最高。有同事以邏輯思維統一診所ABC租金,結果老字號突然加租七成,連鎖店卻獲減稅,經傳媒廣泛報道惹來軒然大波,甚至要到董事局「拆彈」,有董事也不禁批評:「有無搞錯呀,加七成租」。
「以前政府做,咩都不用改,避開了就算。」經一事長一智,王國龍事後反省,雖然同事統一租金的大方向沒有錯,但不能一蹴而就,寧可用數個租約慢慢調整,「樣樣都計到盡,就好大件事。」
數據有價,領展不甘被動收集數據,近年亦積極發掘新數據,開源節流。例如過去不受重視的廣告燈箱,王國龍要求收集總數、客流、成本等等,以計算出租率及宣傳效果,「以前沒有想過,租店舖便送燈箱。現在就算是送,都要看看送那個呀!」洗廁所次數也有學問,太頻密浪費人力物力,太疏落容易有異味,最後他決定安裝氣味探測機,一舉兩得,「這是好玩之處,樣樣都諗方法。」小數據結合為大數據,成為他決策指標之一。
——節錄自2月號《信報財經月刊》

18 則留言:

  1. 老實講領展近期好多洗手間都好污糟下,唔知係咪只係倚賴氣味監察呢?除咗氣味,仲有好多嘢要睇,例如垃圾筒、廁紙梘液係咪用晒、地下有冇水等,同埋有個廁工駐守可以及時應對,好過去完廁所唔見有廁工,想反映意見都唔得,然後谷谷埋埋就會差評啦
    不過領展乜都外判,唔知佢點樣做好監察啦

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    1. 又要平又票靚,真是考功夫呀

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    2. 但翻新完唔係靚又唔㩒用,而且仲用緊接觸式嘅水龍頭
      但最大問題係冇做好監察,又唔放夠資源,好多時D嘢壞咗好耐都未整返好

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    3. 宜家新維修都轉用接觸式嘅水龍頭,節省維修成本,但增加客人接觸病毒風險,每次去領展廁所洗手都有D驚,無奈

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    4. 港鐵新通車車站仲係用緊時間龍頭同要㩒嘅梘液機呢

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  2. 我都覺得823 d 廁所唔多掂

    Btw 王生又減持100萬股,今次係低位減...

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    1. 2個可能,可能一是龍哥手持大數據,佢比較完領展同外間投資機會,選擇換馬。 可能二是想轉工,先清手上存貸

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    2. 好在暫時領展質地未變,再回落可考慮吸貨

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  3. 仲牙斬斬話:「這是好玩之處,樣樣都諗方法。」呢條友知唔知醜架?
    民生商場如禾輋邨,瀝源邨等未去廁所門口已臭到暈低,同以前房屋署管理有乜分別?

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    1. 梗有分別,房署收低於市值租金,商戶賴死唔走,房署唔會唸改善方案,領展收市值租金,商戶同客人都有自由選擇離開,領展要不斷唸改善方案留人

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    2. 房署近年嘅新商場,洗手間真係不知所謂,其中最差嘅係安達商場
      不過用差嘅嚟比好馨香咩?

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  4. 領展現價$73.9,由高位跃~18%,仲差過大市!
    又嚟到長期投資者入市良機啦!

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    1. 此價位宜家環境較吸引,但要同時留意公司回購動靜

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    2. 今日竟無咩事, 反而778 被洗倉...

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    3. 被洗至接近5年低位!

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    4. 跌完了, 仲以為可以低過$70...

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