關於領展CEO減持

大家研究下，關於領展CEO減持

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張兆聰：土地供應減 本地地產中線看好
文章日期：2020年3月5日 【明報專訊】 [節錄]
強勢的是領展（0823）反彈3%，新地（0016）亦升1.6%。債息下跌降低資本化率（Capitalization rate），應可推高房託估值。但本港房託面對減租壓力，當未來收入是一個變數，甚至零售商場的價值也不明朗，就算資本化率下降，但往往風險溢價上升幅度會完全抵消相關效果。這也是領展近期持續下跌的主因。 雖然領展商場多是地區商場，屬於剛需，但疫情最影響的是餐飲、零售、旅遊、運輸等行業，租戶也受波及。上述幾大行業的僱員普遍是低下階層，不少住在公共屋邨。當這些行業有大量員工失業或開工不足，領展受到的衝擊不比其他房託少，甚至有過之而無不及。此外，雖然領展股息率升至4厘，處於歷史上較高水平，但其他房託可是達到5.5厘至7厘，較領展更為穩健的中電（0002）和港燈（2638）也是4厘，領展現水平的防守力一般。這可能也是行政總裁王國龍在股價大幅下跌後，仍在74元大手減持100萬股的原因。

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領展（00823）是否已轉勢？
港股資訊 2020-03-04
領展(00823)行政總裁王國龍於2月底減持了100萬股領展，套現7,000多萬元。市場看來相當重視這件事，領展股價亦偏軟，直到聯儲局大幅減息0.5厘後，今日股價才再上揚。 
過去十多年，領展股價恍如火箭一飛沖天，近一年來升勢更加凌厲；這榮景會否一去不復返？我們來分析一下領展是否大勢已去。 
王國龍已減持手上領展股權的37% 
據報導，王國龍於2019年10月已減持了50萬股領展，現時再減持100萬股，手上應仍持有260萬股領展；換句話說，王國龍已把個人手上領展股權的37%套現。王國龍現仍持有的股票，相等於領展股權的0.12%。 
以上數字，足以令市場注意甚至擔心。大摩已表示，王國龍的減持消息，短期對股價造成「中性偏負面」的影響。其實，即使領展股價現時看似有買盤支持，一間公司的CEO減持自家股票，雖然是個人財務安排，但本身已是極具指標性的舉動，散戶難以視而不見。 
領展的成功基礎 
要評估領展前景，不得不再次審視領展的成功基礎。 
領展股價在過去10多年得以平步青雲，簡單講，就是把原屬於政府的公屋物業資產，釋放到熱到燙手的地產市場吸水，之後再證券化全面錢搵錢。領展的收入，主要來自旗下物業租金與及物業升值；雖然領展近年有分散投資內地及澳洲物業，領展的水漲船高，絕大部份是歸功於香港物業。 
而由於領展的發展歷史與公屋不能分割，領展物業又以民生市場為主，全香港也就只有領展能如此集中經營這個市場。做「街坊街里」生意的最大好處是細水長流，人人都要買餸、搵食也要租車位，需求沒有什麼彈性，對經濟循環的敏感度不高。 
只要香港未來繼續循著原有軌道走，領展前景還是光明的。問題是，這些基礎因素是否已改變？ 
香港零售業災難已擴散至所有消費階層 
去年社會事件嚴重打擊訪港旅客，首當其衝的是專做遊客生意的零售店鋪及食肆，當中不少是高級消費場所；之後接二連三發生在社區的衝突事件，亦嚴重影響大型商場的生意。 
這段期間，領展雖然大受影響，但股價跌幅並不如其他收租股慘淡；直至2019年底，在80元左右仍是有明顯的支​​持。 
然而，新冠病毒爆出，對零售業作出「無差別」打擊。香港零售管理協會剛表示，料上半年本港零售額會按年下跌30％至50％，為有史以來最大跌幅，明顯已波及本土及各階層的消費。這還未計算疫情對香港經濟可能產生的結構性破壞；經濟衰退影響將遍及社會各階層，就算是民生市場亦不能倖免。換句話說，領展的「護身符」亦難敵肺炎病毒。 
對香港未來的看法 
領展過去的成功，基本上全是時勢所造，非常簡單。一旦時移勢易，領展亦難復當年勇，這幾乎可說是必然結果。 
香港長年穩踞全球最貴的地產市場，無論是沙士、大小金融風暴都沒有改變這個長期趨勢。究竟近期的「雙重打擊」會否把香港推出這條軌道？對於這，人人看法不一樣。 
領展是否已經大勢已去，全看投資者對以上問題的答案。不能否認的，是香港如今面對的挑戰，的確是前所未有之艱鉅；這種情形下「搏反彈」，回報可能很高，但相對風險亦越來越高。

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