余海澄：私人草案監管領展能否保障基層市民？

不要興旺整潔商場，立法懲罰勤力學生，可悲。
回復死氣沉沉街市，讚揚做半日收工落閘小商戶，可笑。

大埔寶湖食環街市      (link仔攝)

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私人草案監管領展能否保障基層市民？
2019-02-13  思考香港
余海澄   公營機構公共事務顧問

領展作為三座大山之一，其惡行臭名昭著，不論花多少錢請明星代言人，也洗不掉那種銅臭味道，或冷血無情的形象。領展股價近日屢創新高，在回購領展變成既不可行又不可能的任務之時，新民黨及工聯會的議員聯手提出私人法案，要求修改法例規管領展加租幅度、讓商戶享優先續租權及徵收商舖空置稅，藉以平仰物價，保護小商戶，最後讓基層居民可購買價廉物美的產品。法案為打倒大山帶來希望，卻惹來破壞自由市場的核心價值的強烈批評。關於自由市原則場，筆者在此不贅，反而更想討論三項的建議的內容能否達至議案的目標。

租金便宜 可樂會賣平一點？

綜觀整個法案，議員假設租金與物價是有直接而成正比的關係，如果能夠平抑租金，商品售價將會變得便宜。雖然大眾很容易接受這種假設，但從經濟學思考，這個假設可能是十分錯誤。首先我們要明白商戶與業主都是生意人，目標是賺最多的錢。假設商戶訂價5元一罐可樂，已經有很多人購買，即使業主減租，商戶也會否突然減價出售可樂呢？相信答案早在讀者的心中。從以上例子，筆者想指出租金的確影響物價，但商戶訂價除考慮成本外，更要考慮供求問題，即是市場的無形之手。即使租金相對昂貴，但其銷售策略，如薄利多銷，可以為他們帶來更大的利潤，那麼最終影響商戶的生存的並不只是租金，而是他們的銷售策略及生意額。

優先續租權 永續連鎖經營

領展經營屋邨商場已經超過十多年，商場面目全非以外，所謂街坊小店也所剩無幾，筆者懷疑優先續租權又可以保留到多少小商戶呢？如果熟悉屋邨商場的人，也不難發現有些歷史悠久的商店，其實不受街坊歡迎，但因歷史原因繼續留下消磨時間，甚至不開門做生意。續期優先權無疑是縱容這類商店，令居民少了購物選擇，帶來負面影響。另外，現時商場內已有不少連鎖店進駐，續租優先權即是永續連鎖店經營，對居民又有什麼好處呢？

空置稅不公且多漏洞

商場商舖空置不只是租金問題，更關乎商場人流、宣傳策略及商舖位置。商場空置稅與房屋空置稅是截然不同的概念。房屋是必需品，空置稅能迫使地產商盡快賣出單位，滿足基本住屋需求。在商場而言，在交通網絡發達的香港，市民可以隨處購物，因此商場購物並不是必需品。此外，每個商場內必定有一些「死位」，根本沒人願意租用，空置稅對無疑是迫業主「硬食」，完全有違常理。筆者明白空置稅目的是要求業主以低廉租金租出所有商舖，但在執行上，業主也可以靈活地避開。舉例說，業主可以不停批出1元短期租約，又或者將商舖改成其他用途，一拍兩散，最後居民就會失去購物選擇。

政客生存之道是不停奪取鎂光燈，過程中必需販賣希望。新民黨及工聯會罕有地力創新猷，希望打倒大山，值得鼓勵。可是，其長達數十頁法案建議卻虛有其表，建議與目標根本背道而馳，令人失望。