2016年10月7日 星期五

領展活用循環貸款好處多

領展話循環貸款好處多,基本上唔使揸現金,因個個月收租現金流入多到爆,現金太多在手是浪費,但如果突然有業主等錢使,例如,我說例如緊急放售又一城,你當要飛身撲水買,銀行循環貸款2日就比到錢你,你話係唔係好過揸住大舊現金係度等先,因機會唔知幾時出現。

企業簡報 P.24  2016-09


領展借貸額料續增
 2016-10-03 東方

領展 吳文強表示,業務不確定性增加,令集團需要更多錢「傍身」。
領展房地產投資信託基金(00823)上市逾十年,主要工作由以往簡單的翻新商場和收租,發展成今天透過買賣來整合物業組合,甚至參與地產發展來作長線投資。資本市場主管吳文強坦言,業務轉趨複雜、不確定因素增加,令資金需求上升,今年三月底領展總承諾借貸額為346億元,按年增21%,相信未來仍會增加。
向循環貸款着手
雖然領展股票市值逾1,200億元,但吳文強稱,集團仍在增長中,除了併購物業,一四年起領展開始出售非核心物業,每宗潛在的買或賣都以億元計,但「買唔買得成」往往變數不少,故作為司庫,他向循環貸款着手。
今年三月,領展罕有地公布所獲得的循環貸款數字,為69億元,佔總承諾貸款約兩成。吳文強稱:「是公司歷來最多循環貸款,料數字會再增加。」他解釋,循環貸款的好處在於「用才向銀行提取,不用放着的話,只需繳付一筆相對較細的承諾費用」,而且48小時內保證現金到手,對應付突發的買賣很重要。
冀降內地匯兌損失
領展在一五年三月首度進軍中國大陸,購入北京一個商場後,又在同年七月購入上海兩幢寫字樓。作為香港上市公司,中港貨幣匯兌經常帶來了不少風險。吳文強表示,集團目前以「盡量不留錢在內地」來減低匯兌損失。
領展近年為增長定下不少「硬指標」,如資產負債比率指標不高於25%,目前實質比率是16.5%。被問到集團有甚麼不達標,他輕鬆地說,資產提升工程的投資回報率內部定為高於15%,可是樂富中心和赤柱廣場都低於指標,「因為前者翻新時間長,拖低了回報率,後者有很多試驗性質項目,回報非最重要因素」。

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領展:70億備用資金 隨時併購

文章日期:2016年10月3日

【明報專訊】美國加息陰影籠罩全球,領展(0823)近年購併較前活躍,該公司資本市場部主管吳文強表示,已提高使用循環貸款比例至11%,提高融資彈性,並稱領展手上最少70億元備用資金供隨時出擊收購之用。

提高使用循環貸款比例至11%

加入領展7年多的吳文強,曾協助處理商場翻新。他形容:「領展增長當中變化較大,不能夠預計一定做到收購,因此管理資金會有難度。」面對收購可變性增加,領展過去3到5年已增加使用循環貸款,在其逾300億元借貸中循環貸款融資佔比11%。到去年底連同備用循環貸款加手頭現金,該公司有最少70億元可用。

領展尋求增長時,需著手多元化及分散風險,吳文強說,他們因此到內地投資,亦在港涉足私人商場及寫字樓。考慮到在內地收購借貸利率較高,以好的內地融目取得貸款息率4.75厘,比香港只1厘多而言息差較大,因此較少使用內地貸款融資收購,反而在內地收租後經當地借貸,轉為股息回流香港。他們亦一直就人民幣運作對冲問題作研究。他們借貸時傾向以公司名義行事,非以個別項目融資,借貸到期年期控制在5年以上,每年到期借貸平均50億元,減低急需資金壓力。總借貸逾六成為固定利率,每年財務成本才2.57厘,亦有助降低加息的風險。他們務求槓桿比率低於25%,保持評級。

餐飲租戶佔比增至六成

原有在港商場釐定翻新優次方面,吳文強說,會考慮到項目前景、規劃,能否滿足到市民現時及未來需求而定。他說:「商場翻新後是否成功要由消費者決定,最重要測試指標是以人流量度,單取悅租戶沒有作用」。他認為股東賺錢與社會責任不會有衝突,翻新項目大部分均達內部回報率15%的要求。為配合網購趨勢,同時面對香港零售業低迷,領展因應在商場增設投遞箱,提升餐飲租戶組合至佔比六成,他相信有助抗跌力比平時好。

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領展財雄變身發展商
2016-10-03  大公報記者 趙建強
  領展(00823)業務持續增長,並由過往的屋邨商場逐漸蛻變為「發展商」,自行興建寫字樓,甚至進軍內地,領展資產管理資本市場主管吳文強表示,公司處於增長期,資金需求龐大,在「1蚊做個半生意」下,總貸款額已達300億元,其中約11%為循環貸款,現金及備用信貸則達70億元,料可支持集團業務發展。
  負責「管錢」的吳文強表示,近年公司經常買、賣物業,使發展不確定性大大增加,公司需要更多循環貸款以應付「不時之需」,幸好近期銀行水浸,承諾費較低,使公司利率壓力並不高,大部分備用信貸「2日通知銀行就可以用」,增加集團發展靈活性。
  吳文強笑稱,「做收租佬,一定要穩定」,因此目前集團約60%貸款為定息貸款,即使加息亦相信對公司影響有限,貸款剩餘年期約5至6年,即使在收購旺角工貿署大樓後,負債比率亦僅由15.6%提升至17.5%,財務狀況安全。他又強調,內地貸款利率較高,因此公司並無意在內地貸款或發債,公司亦看好內地零售發展前景,加上不認為人民幣會持續大幅貶值,因此無意作人民幣對沖。
  提及領展常有回購行動,吳文強解釋,主要由於公司出售物業後,為免派息被攤薄而做,強調集團會盡力維持派息穩定。
  雖然主管財務,但吳文強亦有參與旗下項目的翻新工程,笑稱自己入職領展後「嗜好變咗行商場,逢周末都會帶老婆仔女去行」,對於輿論不少聲音批評領展翻新項目後,引入貴價產品及連鎖店,影響小商戶生存,出身樂富的吳文強反駁,「商場最緊要係吸引本區消費,我中學時都唔會留喺樂富商場買嘢」,認為現時樂富商場吸引力增加,除本區外更可吸納外區客,選擇增多,對居民及租戶才是好事。

11 則留言:

  1. 想拜託吳文強再向銀行鍊低D個 Commitment Fee :D

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  2. 每年財務成本才2.57厘 --- 仲有位落的...

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  3. 佢D債券完全係冇liquidity, 根本冇人肯賣

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    1. 唔係好明,可唔可以解釋下

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    2. 內地長假期後第一個交易日,中國外匯交易中心公告,美元兌人民幣中間價報6.7008,穿6.7元心理關口,大幅貶值230點,創6年新低。

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    3. 佢D債券完全係冇liquidity, 根本冇人肯賣
      唔係好明,可唔可以解釋下

      應該係呢個意思...
      http://bennychungwai.blogspot.hk/2016/06/blog-post_7.html

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    4. 明了,從來領展債券都是給大型基金或國家級基金作為優於美債的另一稳定選擇,個人散户是不應購入的,因為太保守了

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    5. 噢,O2老眼昏花,以為係冇人肯「買」,原來係「冇人肯賣」至真 :D

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    6. 留錢在上面的確好危險, 當然希望多左機會用便宜的價錢, 入內地的好東西...


       《神州經脈》人民幣匯價持續大幅走弱,人民幣兌美元中間價今報6.7379,大貶222點子,在岸人民幣兌美元盤初曾低見6.7345,刷新逾6年新低。市場憂慮貶值趨勢持續,以美元計價的上海B股午後拋盤突然增強,大幅跳水,拖累A股亦下挫。

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    7. 聽下蕭若元分析都唔錯:
      https://youtu.be/oCFyK1dOUq8

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    8. 6.8叫糊

      自從十一人民幣加入國際貨幣基金組織特別提款權(SDR)貨幣籃子以來,人民幣兌美元匯率中間價持續下跌。亞太早盤離岸人民幣跌破6.76關口後迅速擴大跌幅,是六年新低,現報6.7637。在岸人民幣也大跌,跌幅擴大至0.15%報6.7556。

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