領展業績分析員會議 Q&A 2020/2021 全年業績 20210617

今次業績大家都好滿意，龍哥仲對未來好樂觀

為了方便大家研究，我剪了分析員會議 Q&A細看，還有Bloomberg的訪問

====

觀點直擊 | 增長正向 但領展的關注點在繼續擴張

觀點地産網 20210617

領展透露未來幾年将在中國内地和海外繼續執行4次收並購，以完善物業類型。

觀點地産網 全亞洲最的大地産信托基金領展，在去年争取到正向的增長。

領展2020/2021财年的數據錄入節點，是2020年4月1日至2021年3月31日，公司經營受到新冠疫情的影響最大。

當中國内地享受着較為平穩的經濟恢複期，香港在這段時間内經歷了撲面而來的四波疫情，經濟受到重創。重倉香港的領展，即便強調旗下香港物業類型主要傾向民生，但亦難言絲毫未受到影響。能夠實現正向增長，這已經算是一件幸事。

體現在報表上，期内領展收益及物業收入淨額分别達107.44億港元及82.38億港元，與上一财年比較，均僅增長了0.2%。而對利潤影響最大的投資物業組合估值則實現增長3%，錄得1990.74億港元。

因此，領展扣除與基金單位持有人交易前的年内溢利，從2019/2020财年的虧損173.03億港元一舉增長到7.52億港元。數據與半年度時相比，亦實現了扭虧為盈。

但領展旗下物業的表現就就有待提升，尤其是位于香港的那部分。

截至目前，領展在全球範圍擁有136個不同種類的資産。其中，93.4%即127個物業是位于香港大本營。這些物業，除2019年落成的海濱匯及2017年翻新的彌敦道旺角T.O.P商場外，幾乎全部都是在2005年上市之前建成。它們是領展當初得以上市的底層資産，及目前收入來源的基石。

香港的物業中又以零售商業物業為最重要，其占到領展全部物業的60.3%。領展的零售商業物業分為都會、匯坊和鄰裡三類，對應項目數分别為6個、35個、57個。它們财年為領展貢獻了61.59億港元的收入，占去總物業收入超過75%。

而它們的營運數據則呈現出值得關注的現象。資料顯示，在剛剛過去的财年，領展零售商業物業平均續租租金調整率錄得-1.8%的負增長。平均每月租金就從64.6港元/平方呎同比減少3.4%至62.4港元/平方呎。

雖然出租率輕微上升0.3個百分點到96.8%，但也是領展讓利的結果。行政總裁王國龍就提到，在疫情期間為了保持商場内消費氛圍，領展傾向于向租戶提供租金優惠來維持較高的出租率。而且就算有租戶選擇離場，租金優惠也能更快吸引到新租客填補空缺。

同時，領展在香港的另一項重要物業類型——停車場的情況也不算樂觀。停車場物業去年為領展提供了18.88億港元的收入，增幅是負數。每個泊車位每月收入同比下跌1.8%至2776港元，停車場物業整體估值也對應同比下跌0.7%。

不過，情況正在持續好轉，王國龍稱注意到近期續租租金恢複增長，同時旗下物業整體出租率繼續保持了穩定。其表示：“最近香港疫情緩和，有不少食肆可以放寬社交距離措施，購物人流增加，租客對前景信心上升，商討續租時的表現亦比6個月前好得多。”

他繼續透露，領展去年全年度新簽逾400項租約，其中有40%就屬于新租戶。王國龍對今年度公司的租務呈樂觀態度，他說十分期待中國内地和香港能實現通關，“通關對香港經濟十分重要，相信領展最終會受惠于香港經濟的轉好和失業率的降低。”

而反觀中國内地物業的情況，王國龍提到公司旗下的物業在去年的短暫關停後，又短時間内實現了重開。雖然整體收益總額及物業收入淨額分别同比下跌了6.3%及6.9%，但個中原因很大程度是因深圳的領展中心城正進行資産提升工程。

領展透露公司去年在中國内地成功簽訂了200份新租約，占大頭的零售方面商場的平均續租租金調整率達到11.1%。這體現出内地商業市場在疫情沖擊下的韌性，而這亦符合領展作為一個公募基金之所需。

“香港是領展的核心市場，大部分投資都在香港，但公司會透過在外地的投資以分散風險。”王國龍表示。于是，在2021年上半年，領展加大了其在中國内地的投資並花去接近60億元。包括今年4月份斥資27.7億元收購上海七寶萬科廣場50%權益，以及最近以32.05億元收購了廣州天河太陽新天地購物中心。

至此，領展位于内地的投資物業已增加到7個，除上述兩個以外，還包括北京的京通羅斯福廣場、歐美匯購物中心、深圳的新怡景商業中心、廣州的西城都薈廣場，以及上海的領展企業廣場。

“但集團訂下的中期發展策略，會尋求總資産錄得高單位數增長，因此會繼續留意适合的投資機會。”王國龍暗示領展短時間内不會停止擴張的步伐。公司主席聶雅倫亦補充指，公司一直有審視英國、澳洲、日本、新加坡的投資機會。

事實上，在領展早年公布的“2025願景”中，就明确提出公司未來旗下物業的比例将要達到：香港基地占70-75%，中國内地占≤20%，海外占≤10%。

但目前，除中國内地的物業占比已達到16.8%外，領展的海外的布局僅占總數的3.9%。它們來自領展在2019年至2020年上半年的收購。

2019年年末領展開始拓展海外市場。該公司在斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓100MarketStreet後，在2020年8月又在倫敦買入了首個位于英國的物業TheCabot。

為了實現未來的布局方針，領展透露未來幾年將在中國内地和海外繼續執行4次收並購，以完善物業類型。對此，王國龍就稱，公司目前已在中國内地建立相應團隊，試圖把握潛在機遇。但由于嚴格的旅行限制，涉及海外收購的盡職審查工作就變得困難。

另外，王國龍亦強調公司還是會關注那些出租率和租金收入都表現出色的資産。但領展面臨的競争也不少，由于目前全球範圍的貨币超印，大量熱錢正流向能産出穩定收入的資産，商業物業大宗交易的火熱程度可想而知。

撰文：劉子棟    審校：勞蓉蓉