去年的文章，有不錯參考價值。
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观点地产网•2020-11-24
撰文：劉子棟 黃子慢 馮慧欣 審校：劉滿桃
“公司對街市的改造，影響了整個業态的發展。”
觀點地産網 “領展”是一個既熟悉又陌生的名字。
臨近傍晚，我們從灣仔出發，搭上人流高峰前的港島線，轉将軍澳線跨海，再換乘觀塘線到領展總部，一路上能用來閑聊的時間頗多。香港同事告訴我：“這家公司簡直無處不在。”
對于香港人來說，領展是媽媽常去的菜市場、熟食檔，爸爸轎車所在的停車場，或家附近的商場購物點上懸挂的品牌標志。而在内地人的印象裡，其是近幾年冒出的新興品牌，管理着北上廣深幾個精品購物中心，我們偶爾會去逛逛。
“雖說從小接觸，但要說對它稍有認識，就要等長大後接觸上這行。” 即将面見領展行政總裁王國龍，我們期待了解更多。
一個驚喜令我們更确信不虛此行。天色還算明亮，我們坐在海濱匯大樓20層某間會議室内稍作休息。工作人員告訴大家：“霍先生今天也在辦公室。”
“要不要等他一起做訪問？”王國龍興致勃勃地邀請，這位領展内地業務的負責人過來一起落座，“去内地的時候，公司還沒投第一個物業，就請了霍先生……他很熟悉中國内地。”
霍業生與王國龍兩人搭檔了6年，前者在2014年7月加入領展之前，曾在和記黃埔、新世界集團、恒基兆業及仲量聯行等房地産業公司擔任要職。他目前負責監督領展内地物業的租務、物業管理及資産提升等方面。
王國龍的職業生涯則從新西蘭開始，投行出身，先後為摩根大通、星展銀行等金融機構效力，據說最看重數據所呈現的真實。
作為一隻REITs，領展的核心使命是，每年擁有充足現金流來實施分派，為投資者創造收益。因此其運作的主要模式，是通過優化提升旗下物業的租金，來創造穩定增長的回報。2009年加入的王國龍，正是這種模式的重要推手。
這個故事則要從香港歷史最悠久的街頭文化載體之一——街市開始說起。
從街市活化說起
領展房地産投資信托基金是香港房屋委員會将旗下民生社區商業剝離，由政府公營打包成私營基金上市的嘗試。經過15年發展，它成為目前全亞洲以市值計算最大的地産信托基金。
目前領展在香港控制着126個不同類型的項目，在中國内地，其在北上廣深四個一線城市布局有5項投資物業，包括四個零售物業。
去年年末開始，領展開始拓展海外市場。在斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓後，該基金于不久前再尋求進入英國市場。
但回溯歷史，領展從2015年才往香港以外的市場發展。截至2019/2020财年末，領展仍有85.5%資産坐落于香港，當中大部分為非 CBD 區的社區購物中心、菜場、街市，還包括不少停車場或教育、福利及配套設施。
在這批底層資産中，按最後完全落成時間分類，其中除2019年落成的海濱彙及2017年翻新的彌敦道旺角T.O.P商場外，幾乎全部物業都在2005年上市之前建成。而要算千禧年前落地的物業，占比亦高達77.2%。
資料顯示，露天的鮮活街市從上世紀50年代開始在香港蓬勃發展。約20年後，香港政府決定将這些露天街市轉移到室内運營，期望解決野蠻發展滋生的衛生問題。而領展管理的絕大部分公共街市，亦主要落成在1970年代到1990年代。
“商販自始被遷移到規劃得井然有序、每個檔攤尺寸相當的室内街市……但刻闆的街市規劃始終無法滿足更多的需要。”
當然從商業的角度，受超市和便利店沖擊的，效率不高的鮮活街市並不算一項優良資産。翻新改造的需求，就由此産生。“我們剛開始做翻新街市的時候，人們說這是一個日落的行業。”王國龍回憶，“街市裡的租戶一旦退休，人們就自然而然去超市買東西。”
領展希望将街市重塑為香港各個居住社區不可或缺的組成部分，一個街坊相聚閑聊的空間。它需要有寬闊的步道，有序合理的商戶組合，重新設計的視覺效果，以及高效的污水管理繫統等，最終目的是提升消費者的零售購物體驗。
隻是新穎的保育理念和随之而來租金的提升，成為矛盾爆發的中心點。從不被理解到獲得租戶和市民支持，王國龍經歷了很多。“最開始的幾個（街市）經常被人罵。然後租戶也未必相信，他在這裡運營了這麼多年，都沒有試過翻新。”
2010年6月領展斥資約9500萬港元，以位于大埔新市鎮擁有30余年歷史的大元街市作為試點，開展鮮活街市的優化計劃工程。當時，王國龍剛剛履新公司行政總裁，一切都是重新開始。而在投入大量資金、時間成本後，究竟物業素質能有多大提升？未來回報又有多少？當時還是未知數。
“最主要我們肯走第一步去嘗試創新的事情，沒什麼包袱。”他指出，剛開始那幾年，團隊還在摸索階段，從第一個翻新試點的大元街市開始，下一個是黃大仙的樂富街市。“腳踏實地一步步去實現。”
大元街市翻新分兩期完成，改變舊街市承包租賃的模式和制度，改建地台、外牆、水管及加強電力照明，增加鋪位、重新設計租戶組合和動線，以帶動人流。翻新的效果不錯，往後便是水到渠成。
“公司對街市的改造，影響了整個業态的發展。”王國龍表示，領展一直都在堅持對物業做資産提升，這是REITs資産價值孵化與培育的過程，也是領展成為世界級的房地産投資營運基金的必經之路。
截至目前，領展在香港擁有50多個鮮活街市，其中約40個項目已完成翻新改造，成功重拾朝氣。從整體上看，自2005年上市至今，該基金也已經投入近90億元，完成87個資産提升項目。其物業組合估值亦由358億港元，上升4.45倍至1951億港元，15年來投資回報高達8.03倍。
“過去十多年的經驗，積累了80多個案例”霍業生接上話題，他說領展正把在香港執行資産提升工程的經驗，複制到内地項目上。“從如何開始策劃AEI（資産提升工程），到調研、項目市場定位然後對租戶的改變，或者商場裡的導線的安排、重組，形成了一套流程。”
“給了學費，希望可以應用到國内。”目前，領展就正在對2019年購入的深圳領展中心城執行資産提升。
面對新挑戰
但畢竟投資有風險，這句話同樣适用在商業地産資管領域，因為投入的改造資金未必能促成預期的回報。
王國龍說要告訴我們公司一個較為失敗的投資案例，“就是旺角T.O.P商場，當時買的時候我們也很有信心的。”2016年，領展斥資59.1億元投得總面積約28.4萬平方呎的旺角工業貿易署大樓，随後将其改建成旺角T.O.P。
但物業翻新後不久，香港零售業市道就開始回落，“裝修期時，從内地赴港的遊客就開始減少了。”他提到自去年中期發生的社會運動風波，以及年末爆發的新冠病毒疫情，對香港經濟和各行各業都帶來嚴重沖擊。
原來預期的V字型回報變成了U字型，“我們當時競標的時候，市場一直在上升。”王國龍指出。黑天鵝事件誰也猜不到，“但當時想，如果用一個合适的價錢，在旺角買到一個地段好的物業，也不會錯到哪裡去。”
旺角T.O.P始終是一個資質優秀的物業，只是時機的原因。“我們當然希望能做少一些這種項目。” 王國龍認為，領展有如此大的回報穩定的物業組合，即使出現一兩個需要更長線才能體現回報的物業，也是無傷大雅。領展也有能力去嘗試。
根據過往的經驗，2008-2009年金融危機期間，領展REITs的可分派收入仍錄得同比增長。而此次疫情席卷全球情況下，年初至今香港零售飽受“經濟寒冬”之苦，而領展以香港為基地的民生物業組合再重現其抗跌韌性。
據最新公布中期業績的資料顯示，單論香港零售物業組合，領展有28.1%的租金收入來自飲食行業；21.3%來自超級市場及食品行業；15.6%來自菜市場及熟食檔口。而這些租戶通常不會特别受到旅遊業，或者零售業的影響。
“我們的物業組合，抗疫能力是很高的。”王國龍希望用更形象的話語來展現公司目前面臨的狀況，“我相信就算真的有寒冬，我們應該覺得涼，但未必會覺得凍。” 截至今年于9月底，領展整體的零售物業組合的租用率仍維持于96.1%的高水平。
有别于同期（今年4至9月）香港飲食業銷售額有30.5%的下跌，領展同類型租戶的跌幅隻達到24.5%。超級市場及食品行業銷售額更錄得13.9%的同比上升，與期内香港同行業0.2%的銷售跌幅形成對比。
在早前剛剛過去的中期業績發布會上，王國龍坦誠自己是一個比較樂觀的人，“我預測會傾向較好那方面，但6月的時候沒有預期到第二、三波的疫情。”因為我們想知道他對未來香港零售業和經濟的看法。王國龍表示：“預測投資方向，向來都是件難事。因為你要猜将來發生的事情。”
還是那句話，領展的目標是世界級的房地産投資營運基金。“但不是說一定可以做到。” 他笑稱。不去輕易下絕對的判斷，但對公司營運狀态持有的絕對信心，令王國龍可以在外界認為的困難時期施展拳腳。
疫情期間，領展就完成收購了兩個分别位于澳洲及英國的海外物業。包括于2020年4月，安排了4.44億澳元5年期貸款，用于收購首個澳大利亞物業100 Market Street。4個月後，領展獲授3.70億英鎊5年期貸款，用于收購首個英國物業The Cabot。而這些貸款的利率水平都很不錯。
資料顯示，截至2020年9月30日的六個月内，領展的平均借貸成本由2019年同期的3.52%下跌68個基點至2.84%。同時，定息負債的平均到期年限為4.6年，總負債比率為17.7%。由此，領展維持着低負債水平，和高的信貸評級。
擴大影響力
領展的外拓從2015年開始，在此之前該基金在2014年，以 29.56 億港元的價格首次出售旗下興田商場、葵興商場等9 項投資物業。
随後其資産處置力度增大，包括于2017年9月、2018年12月向基彙資本出售香港屯門、馬鞍山及葵湧等地的17個物業，以及鴨脷洲、西貢和沙田等地12個物業，分别收回230億港元和120億港元資金。
與此同時，領展在2015年3月首次進軍中國内地市場，斥資25億元收購北京中關村歐美彙購物中心。7月，領展向瑞安房地産收購上海企業天地1号及2号，作價66.86億元。兩年後，該基金再将花費40.65億元，将廣州西城都荟廣場收入囊中。
2019年随着“2025願景”計劃的公布，這隻香港起家的房地産投資信托基金，對旗下資産組合提出更多想法，希望提升其他地區（尤其是中國内地）物業的占比，和寫字樓、購物中心物業類型的占比。其中，集團目標未來内地資産占比提升至20%。
據此，領展從這年開始亦分别斥資25.6億元、66億元購入北京通州京通羅斯福廣場與深圳福田怡景中心城，2019年末則開始拓展海外市場。
通過物業組合的一進一出，領展實現了旗下資産的正向循環，借此保證資産組合的質量，在業界内這俗稱“換貨”。“作為一個好的投資者，買物業的時候，一定要想到有機會是遲早會賣的。”王國龍說。
但他強調，領展做的始終不是一個注重交易的生意，“我們始終是一個房地産投資信托基金，投資的大多數物業都會長線持有。”不過當某些老舊物業“增長開始放緩，你可以賣了這個資産，換一個增長高一點的，那你就去換。”
“公司的投資策略是持續尋找有收入增長的項目。”王國龍表示。據了解，除了香港和中國内地一線城市之外，領展接下來的收購投資範圍已擴展至長三角、大灣區、環渤海等地域。
不過他解釋：“我們要在組合中設置多少比例穩定一點的物業，多少比例高增長但風險大一點的物業。這樣去考慮就比用國家地區來區分會更好。”王國龍指，公司2025年願景計劃對增加物業組合的要求，其實無需拘泥于具體地域的比例。
最重要還是看回報率。香港是領展的大本營，“如果幾個物業，有同樣的回報、同樣的風險，我們大多數會選香港的，這就是方便。”王國龍稱，不過“分散投資風險是很重要的。”
所以對于領展來說，中國内地仍是領展十分重視的市場，公司也在陸續尋找收購機會。
“目前中國的國家政策是雙循環，除了外銷，内銷也很重要，這對于零售業有很大的幫助。”王國龍表示看到中國内地的市場很大，而且仍在蓬勃發展。“國内居民的收入一直有增加，中産多了，這些對于零售業也是很有裨益的。”
根據計劃，領展正以“領展購物廣場”作為統一的品牌形象，重新打造旗下所有位于中國内地的零售物業。同時在上海領展企業廣場設立了中國内地總部，以應付新的需求。
“我們陸續把零售物業、商場用領展購物廣場的品牌統一起來。”負責内地業務的霍業生補充到，這是擴大領展品牌影響力的重要一步，“将旗下物業以領展的品牌冠名，然後将物業做好，這就是最有效的宣傳工具。”
“我們領展很願意把我們的名字擺上去。”霍業生提出，這同時體現了領展對于中國内地投資的信心和重視程度。統一的品牌更容易形成協同效應，對于領展未來持續擴展的中國内地業務有很大的幫助。
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