領展業績分析員會議 Q&A 2020/2021中期業績 2020-11-09
======
觀點地產網 2020-11-09
當然在疫情影響下，比較難親身到達某些地方，令收購難度增加，不過沒有減慢收購進度。
“我是一個比較樂觀的人，預測會傾向較好那方面，但6月的時候沒有預期到第二、三波的疫情，且對香港的影響大。希望將來香港的防疫措施持續向好，令最差的時間真真正正會過去。”領展行政總裁王國龍說到。
11月9日，領展公佈截至2020年9月底的中期業績，並在同日下午舉行網上記者會，會上一如既往看到董事會主席聶雅倫、行政總裁王國龍及執行董事兼首席財務總監黃國祥的身影，三位相繼發言，為媒體講解集團上半年的表現。
在上半年香港疫情嚴峻的影響下，香港政府推出一系列的社交距離措施，令零售業重創。集團的零售租戶比重不少，或多或少會受到影響。至今年9月底止，集團經調整並計入一筆1.44億港元的酌情分派後，可分派總額達29.21億港元，較去年同期略降1.52%。而每基金單位中期分派增長0.1%至141.65港仙。
而收益及物業收入淨額分別按年下跌1.9%及0.8%，至52.33億港元及40.37億港元。投資物業組合之估值為1,951.12億港元，較3月底略提升0.98%；每基金單位資產淨值則減少3.9%至74.6港元。
王國龍在問答環節期間，及多次強調集團希望維持出租率於高水準，令租金或會有影響，期望市況回穩後，租戶經營信心增加，令租金有支持。不過出租率方面，租戶組合當中有大部分為街市及超市等，市民減少外出用餐，個別租戶的銷售有增長。而由年初至今，有超過200個新商店加盟，故即使有租客退租，仍然有足夠的新租戶可以填補空置。
集團在香港物業組合方面，總收益按年減少3.2%。於9月底，零售物業組合的租用率維持于96.1%水準，整體物業組合期內的續租租金調整率為-2.6%。鑒於物業管理費用豁免及租金減免等財務影響，零售收益總額按年減少5.5%。
而內地物業組合方面，收益總額為6.61億元及物業收入淨額為5.06億元，分別按年下跌9.7%及12.5%。平均續租租金調整率維持正數，為8.1%，但於9月底四項中國內地零售物業的平均租用率下跌至94.7%。
“每個地區沒有指定的收入比例，及因應目標重整物業組合，但根據過去數年的物業表現，若集團沒有新的收購，中國內地的物業增長的確比香港快，收入料會慢慢超過香港。”王國龍坦言。
但以資產總值來計，香港目前資產占總投資組合的比例約75%，所以聶雅倫認為，內地的資產比香港仍然少很多，故相信要內地收入超過香港收入仍有很長的路。
另外，領展房地產投資信託基金於年中建議修訂信託契約，擴大可投資範圍至全部房地產類別，包括以往被排除在外的住宅、酒店或服務式公寓性質之資產，令市場遐想集團是否計畫涉足房地產板塊。
王國龍表示，改變投資策略的主旨主要因過往在內地或海外尋找可供並購地產專案時，經常碰到有“綜合專案”放售，就是同一幅地皮包含商場、商廈、酒店或服務式公寓的一籃子資產。然而，領展往往因信託契約限制，不能投資於住宅物業。改變後希望可以增加投資靈活性，但目前沒有潛在的專案。
不過王國龍透露，近期正審視一些新的收購專案，主要因稅務及流通量較理想。但強調收購地區沒有指定地點，主要視乎資產回報率。當然在疫情影響下，比較難親身到達某些地方，令收購難度增加，不過沒有減慢收購進度，惟當需要評估個別市場其中期經濟情況等時，會較難作出判斷，及需要更加小心。
截至2020年9月30日的六個月內，領展已完成收購兩個分別位於澳洲及英國的海外物業。包括於2020年4月，安排了4.44億澳元的5年期貸款，用於收購首個澳洲物業100MarketStreet；及於2020年8月，安排了3.70億英鎊5年期貸款，用於收購首個英國物業TheCabot。
以下為領展2020年中期業績會現場問答整理實錄：
現場提問：香港上半年零售物業組合的續租租金調整率出現負數，主要是那些行業跌幅最大，下半年情況會否改變?
王國龍：受到限聚令的影響，中式酒樓及補習社的衝擊最大，其中部份的營運未能達到百分之百。上半年受到影響的行業，令集團租金出現下跌，加上集團希望保持出租率於高水準，所以為租客提供幫助。
現場提問：商場人流及銷售額至十月以來有沒有改善?
王國龍：下半年隨著限聚令放寬，餐廳營運改善，預期若沒有新一波的疫情影響，希望租客生意可遂步向好。
現場提問：有沒有回購基金單位的目標
王國龍：如果市場情況有需要會考慮，但沒有目標。
現場提問：過去兩個月租客的銷售情況有沒有改善?
聶雅倫：正如王國龍剛才提到，限聚令的放寬，預期會令租戶的生意有所改善，但個別商戶的情況需要視乎疫情的發展及香港的經濟情況。
王國龍：由於租戶組合當中有大部分為街市及超市等，市民減少外出用餐，個別租戶的銷售有增長。而由年初至今，有超過200個新商店加盟，故即使有租客退租，仍然有足夠的新租戶填補，令集團減租壓力減少。
現場提問：政府暫不考慮推出新一期補就業計畫，預期會否有更多公司結業?同時會否影響續租的租金，即租租金會否下跌?
聶雅倫：雖然政府暫不推出新一期補就業計畫會有影響，但隨著限聚令的放寬，市場的表現會遂步改善。
現場提問：租金減免措施會否擴大?
聶雅倫：我們於2020年4月宣佈推出3億港元的商戶同舟計畫，其後我們
于2020年8月增加至6億港元。但想強調租金減免措施因應不同的租戶情況而有不同，加上集團希望保持出租率於高水準，這十分之重要。未有計劃再擴大規模，相信規模已足夠應付。
現場提問：會否預期資產提升計畫回報率下跌?
聶雅倫：料資產提升計畫回報會比以往略低，因香港零售環境較以往轉差，令招商情況受影響，但整體來說仍有正面回報。
現場提問：香港零售組合至9月底的租用率較3月底下跌了0.4個百分點，是否可接受?
聶雅倫：物業估值有輕微下跌，但協力廠商評估亦要因應實際租金情況作出評估，加上集團希望保持出租率於高水準，令租金有影響。期望市況回穩後，租戶經營信心增加，會對租金有支持。
現場提問：整體物業續租的租金調整率可否轉升，租賃期有沒有增加彈性?
王國龍：租戶租賃期的長短是視乎期自身的策略，但集團有增加靈活性以協助租客。
現場提問：會否在其他地方作出並購，回報率與香港有多大分別?
聶雅倫：收購地區沒有指定地點，主要視乎資產回報率。近期正審視一些新的專案，主要因有稅務及流通量較理想。至於接下來是否有新的收購項目，當然在疫情影響下，比較難親身到達某些地方，令收購難度增加。
現場提問：會否因疫情減慢收購進度?
聶雅倫：沒有減慢收購進度，但當需要評估個別市場其中期經濟情況等時，會較難作出判斷，及需要更加小心。
現場提問：未來香港及內地的收入比例有沒有目標?
王國龍:每個地區沒有指定的收入比例，及因應目標重整物業組合，但根據過去數年的物業表現，若集團沒有新的收購，中國的物業增長的確比香港快，收入料會慢慢超過香港。
現場提問：未來每單位分派是否可以繼續增加?
聶雅倫:希望派息可以持續增長，管理層及董事局都有花心思去研究如何實行，包括重組物業組合、做好現有物業等。
現場提問：領展房地產投資信託基金年中建議修訂信託契約，擴大可投資範圍至全部房地產類別，包括以往被排除在外的住宅、酒店或服務式公寓性質之資產，是否有意擴大投資組合至住宅?
王國龍：改變投資策略的主旨主要因過往在內地或海外尋找可供並購地產專案時，經常碰到有「綜合專案」放售，就是同一幅地皮包含商場、商廈、酒店或服務式公寓的一籃子資產。然而，領展往往因信託契約限制，不能投資於住宅物業。改變後希望可以增加靈活性，但目前沒有潛在的項目
現場提問：是否維持最壞的情況是否已經過去的看法?
王國龍：我是一個比較樂觀的人，6月的時候沒有預期有第二、三波的疫情，且對香港的影響大。希望將來香港的防疫措施的持續向好，令最差的時間真真正正會過去。目前沒有有裁員計畫。
現場提問：什麼時間來自內地的收入高於香港?公司是否投放更多內地而減少投放在香港?你會否覺香港零售市場目前正在較過去逐步下跌,如2013年?為什麼是或為什麼不是?
聶雅倫：我覺得如果看我們位於香港及內地資產的百分比，香港所占的比例非常大，約於75%，而內地就少很多，故相信要內地收入超過香港收入仍有很長的路，這是我對你第一個問題的答案。
就關於零售方面的問題，我希望你明白這不是一個單一的市場，而是一個複雜市場，存在著不同的因素，而領展無論於香港及內地均是非常活躍，惟兩個市場有所不同，而你亦可以看到我們的半年業績，雖然在這個疫情困難的時間，我們的業績亦正在改善，因此不是如你所言我們對香港負面對內地正面，我們對兩地都相當正面。
撰文：黃子慢審校：武瑾瑩
沒有留言:
張貼留言