2016年11月23日 星期三

剪報 - 海濱道77號商業項目

領展首個發展項目拍住南豐好順利,又平左同快左,可以encore
另外,建議領展項目及發展主管黃漢強先生見記者前都係剃吓鬚好D

蘋果日報
2016年11月22日  香港經濟日報
明報
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大公

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【東九商廈王】領展海濱道77號 商場一半做餐廳
2016-11-21

領展及南豐2015年以58.6億元投得海濱道77號地皮,為東九龍商業地王。今年8月動工,預計2019年竣工。] 領展及南豐2015年以58.6億元投得海濱道77號地皮,為東九龍商業地王。今年8月動工,預計2019年竣工。

領展(823)及南豐合作的觀塘海濱道77號商業項目早前獲摩根大通預租4分1樓面後,正陸續招租,意向呎租38至40元。另外,商場8萬方呎,接近一個屋苑商場規模,例如將軍澳新盤藍塘傲商場約10萬方呎,計劃一半樓面租予餐廳,為未來區內逾萬名上班族的醫肚集中營。

觀塘海濱道77號商業項目正在興建,早前獲摩根大通預租約22.5萬方呎樓面,租用4層半樓面,市場預期月租約675萬元。領展資產管理助理總經理梁嘉保表示,摩根大通承租樓面,主要作為後勤部門,租金方面基於保密協議未能透露。項目寫字樓樓面正獲多間跨國企業、金融機構等洽租,以外資為主,最大手租客正洽租全層約5萬方呎樓面,意向呎租由38元至40元。另外,商場設於1樓及2樓,樓面約8萬方呎,預期未來周邊各商廈樓成後,吸納逾1萬名上班人士,因此商場超過一半樓面作餐飲用途,另提供銀行、便利店等等。

項目尚有3年落成,意向呎租暫低於同區樓齡較新臨海商廈,例如海濱道181號One Harbour Square28樓1至3室,建築17,153方呎,今年初以月租約75萬元租出,呎租44元。

對於同區未來數年至少400萬方呎商廈樓面供應,會否擔心租金受壓。梁嘉保認為,本港商廈供不應求,全港商廈空置率4.8%,中環空置率更低至1.4%。東九空置率雖然逾10%,但租金橫行,同區幾個主要商廈落成日期分段推出市場,定位不同,預期市場可以消化。(Link仔 Remark: 區內4個主要項目分4年落成)

項目鄰近擬建中的單軌鐵路站,領展沒計劃出售命名權,打算長線收租,地庫3層停車場提供415個車位,1及2樓為商場,另17層寫字樓,每層樓面5萬方呎。另外提供平台花園約2.3萬方呎及天台花園。

領展項目及發展主管黃漢強指,大廈設計如兩個正方形扭45度,令單位盡享海景。每層樓面5萬方呎,由一端到另一端長達100米,兩條鋼筋之間的淨距間最多達15米,空間充足,令每層正中的空間尤如半個奧運泳池。一般甲廈樓底由2.7米至3米,項目盡取樓底至3米,其中特色樓層即連10樓及頂樓的樓底更高達3.3米

項目總投資額預算100億元,今年8月中動工,黃漢強稱,建築費原本預算38億元,但由於建築及設計手法作出變動,例如落石屎由木板改為合金板,令建築費節省不少,目前料省6億元,建築費預算減至約32億元。竣工日期料由2020年提前1年至2019年完工。

領展及南豐2015年以58.6億元投得海濱道77號地皮,當日至今,仍為東九龍商業地王。

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領展觀塘海濱道77號商廈意向呎租38元起
2016-11-21
【on.cc東網專訊】 領展(00823)資產管理助理總經理梁嘉保稱,觀塘海濱道77號全新商廈正接受預租,意向呎租約38至40港元,除了早前已落實承租該廈約22.5萬方樓面的摩根大通外,另有中資、香港及跨國銀行,以及金融機構洽租,以外資機構為主,部分企業有意租用一層全層約5萬方呎樓面,大廈命名權並不打算出售,也不考慮拆售各樓層及車位。

他又稱,該廈基座兩層商場,樓面合共約8萬方呎,暫未開始接受預租,現時只是與目標商戶洽談中,料商場有逾一半樓面會作為餐飲業,包括中式、西式及連鎖食肆等。而大廈天台廣告牌會用作出租,租戶可享優先權,未來領展總部不排除會遷至該廈

對於東九龍未來寫字樓供應充足,他表示,該區寫字樓前景健康,區內呎租水平僅為中環的三分之一,料可吸引租戶進駐。

領展項目及發展主管黃漢強稱,海濱道77號全新商廈,料於2019年完工,較預計的提早1年完成,另由於總承建商採用較直接及簡單的方法興建大廈,估計建築費用由38億下調至32億元,節省約6億元。

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領展甲廈慳錢兼提早落成

香港文匯報訊(記者 梁悅琴)起動九龍東令區內甲級商廈爭相興建。由領展夥南豐合作的觀塘海濱道77號甲級商廈,正有來自港島區的本地銀行及海內外跨國企業洽租中,發展商表明不會將大廈命名權出售。同時,由於策略性選擇建築商投標,以簡單及環保方法來起樓,總建築費為32億元,減省6億元,並可提早至2019年上半年入伙。

海濱道77號獲大企業青睞

領展資產管理助理總經理梁嘉保表示,除剛獲摩根大通預租樓面約22.5萬方呎外,海濱道77號正有主要來自港島區的中資、外資及本地銀行以及跨國實業洽租中,大部分洽租一層5萬方呎樓面。他稱,項目由兩座相連大廈以45度角結合而成,令樓高17層兩座相連的寫字樓每層樓面都可達5萬方呎,為本港可提供一層樓面5萬方呎的五大商廈之一,租客只租半層亦可。

梁嘉保指出,大廈頂層更有廣告牌作出租用,大廈租戶可優先租用。不過,他指大廈命名權不會出售,並透露大廈名稱將會稍後公佈。

寫字樓樓面叫租高於區內

他指出,目前該商廈的寫字樓叫租約38元至40元一呎,九龍東的成交呎租約30至35元。若以35元一呎計,該項目的寫字樓共有84萬方呎樓面,單是寫字樓年租金收入料達3.528億元

至於該項目位於一樓及二樓的商場,樓面合共8萬方呎,他指出,由於區內有1萬人返工,計劃將一半樓面(約4萬方呎)租予食肆,目前開始與有意者商討中。

8萬呎商場 一半擬租食肆

領展項目及發展主管黃漢強指出,該大廈採用環保建築,綠化面積達2.3萬方呎,外牆有太陽能橫條擋光,可減省室內耗電量。同時,由於策略性選擇建築商投標,最終由金門建築中標,他們用合金板模取代木板板模,可重複使用,建築工人人工相對較低,亦可加快建築進度,令建築費減省6億元,總建築費由原本38億元減至32億元,並可由2020年入伙提早至2019年上半年入伙。

28 則留言:

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    1. 區內未來,邊間發展商發展的商廈級數最高?
      有否此方面研究?

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    2. 應該係跑道尾的200米地標大廈,不過好似未賣地

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    3. 我只知啟德站附近有些重量級商廈,當然投資額達百億。
      至於領匯所投資的地段,未有深入的認知。

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    4. 只知近會德豐賣走的商廈附近,地段應該不算最頂級?

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    5. 最頂級地應是郵輪碼頭旁地皮

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    6. 利福74億元奪啟德商業地

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    7. 作者已經移除這則留言。

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    8. 嘩!嚇親我。
      它無計可施,創造另一銅鑼灣Sogo。
      它只許成功,不許失敗。
      機會只得一次。

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    9. 希望佢成功,我要再研究這地點,我唔知佢是否算經驗老到。

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    10. 這部旗,佢行得好,抑或希慎行得好?
      我要觀察佢債務,成100億投資,對佢絕對唔少嘢。

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    11. 利福成功主要靠銅鑼灣Sogo,銅鑼灣Sogo主要做自由行,果度係成熟商圈,而啟德剛剛先發展,要等佢成熟仲要等一段時間,可能都要守幾年
      更加唔好講而家自由行購物模式轉變,而內地人眼界已經越嚟越闊,已經可以直接出國,唔需要再落香港買進口貨,加上內地網購、免稅購物城越嚟越多,究竟Sogo仲係咪金蛋都成問題

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    12. 起好撞正沙中仲未通車,就大檸樂

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  2. 我好粗粗地用資本還原法計呢個PROJECT 已值 130億了.

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    1. 請問你SET 個CAP RATE 係幾多%? 謝謝

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  3. 單是寫字樓年租金收入料達3.528億元 <-- 未計商場、天台廣告牌、車位,已經有呢個數,諗起都開心 <3

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  4. 8萬呎商場,有D保留
    一層5萬呎嘅話即係最高兩層,二樓高極應該都唔會高得過出面條天橋,景觀應該畀條天橋擋住,咁嘅景觀呎租未必會咁高
    果度都係工商區,夜晚係死城,假日可能會有D行海濱公園嘅人嚟,但海濱公園規模太細,又唔近地鐵站,D人走都會行返轉頭,睇下兒童醫院落成後會唔會帶旺佢

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    1. 根據東九既商廈現況, 其實平日過咗7pm 就已經冇人行, 商廈既商場店舖亦基本上8pm 前就關門, 周末更加係死城.
      MegaBox 係少數假日都仲有人行既商場, 不過平日夜晚一樣好靜.
      8萬呎商場真係唔大, 我覺得都係serve 平日 OL多, 唔好諗假日會有人行會好D. 最好既情況, 其實假日都只會得科學園既人流.

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    2. 商場部分只會成為比個度返工的人用的配套,同大部分823場一樣唔易吸倒街外客

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    3. 又唔使咁悲觀,我地個盤係起動區旁,應該有人流,唔止番工客

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  5. 希望商廈有平價茶餐廳,惠澤附近嘅打工仔

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    1. 大家樂好似同樓上辦公室唔多夾. 或者canteen比較啱客路.
      家吓九龍東返工 lunch 平均都要70 一餐.

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    2. 冇乜所謂,檔次其實差唔多,簽到邊個就邊個做喇

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  6. 黃漢強先生
    項目及發展主管
    黃先生為項目及發展聯席主管之一。彼與另一聯席主管共同監督領展之資產提升項目及資產發展機會以及探索業務發展潛力。黃漢強先生於2013 年5 月加入管理人。彼擁有逾20 年有關於香港與澳門之大型住宅及商業項目之經驗。於加入管理人前,黃漢強先生於香港興業國際集團有限公司擔任助理總經理( 香港營運之項目主管)。彼亦先後於凱達環球有限公司、王董建築師事務有限公司, 及Kwan and Associates Limited 擔任要職。彼持有香港大學建築學學士學位及建築學文學士學位。彼為香港註冊建築師及認可人士, 亦為香港建築師學會會員。

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