對話霍業生：亞洲REITs之王領展「加倉」內地背後

我覺得買上海七寶萬科廣場50%，主要是和萬科建立合作關係，將來有更多內地發展機會。

圖片來源 http://news.winshang.com/html/067/5313.html

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對話霍業生：亞洲REITs之王領展「加倉」內地背後

2021-04-15 11:08:00 由 樂居財經 發表於財經 

（撰稿：羅嘉欣，稿件首發於「商業地產頭條」）

　　過去一年內地消費市場的快速復甦，讓全世界看到了中國商業的強大韌性，亦吸引不少資本加碼投資內地優質商業體。

　　2021年2月，中國內地商業市場誕生了一單27.72億元人民幣的投資大單，交易標的是萬科旗下明星商業項目-上海七寶萬科廣場50%股權，購買方是「亞洲最大房地產投資信託基金」—香港領展。上一次領展成為全國商業焦點是在2019年，其斥資66億元人民幣購買了深圳領展中心城物業。時隔2年，領展再度大手筆投資內地。

　　不僅如此，在繼去年於上海成立內地運營總部後，領展第一季度對內地所有全資擁有的零售項目進行了統一「更名」，其斥巨資進行改造的項目也將在下半年正式亮相。一連續的動作，都在說明香港「REITs之王」領展對於內地投資策略正在發生變化。

　　領展內地「加倉」進行時

　　作為一家香港起家的房地產投資信託基金，領展於2015年進入內地市場，投資的首個項目-北京歐美匯購物中心（即將更名為「領展購物廣場·中關村」），是團隊看了上百個商業項目後才作出的決定。

　　這樣謹慎的領展，過去6年在內地只買了5個項目，且無一例外均是全資持股。那為何上海七寶萬科廣場項目上卻只持股「50%」呢？

　　領展內地資產管理總監霍業生在接受贏商網採訪時表示，這一切還得從香港房托守則修訂文件說起。去年12月，香港證監會頒布的《房地產投資信託基金守則》修訂文件，提出容許房托基金在符合條件情況下，投資於少數權益的物業，即REITs可以做某個物業項目的小股東，使得REITs的投資更加靈活。

　　投資七寶萬科項目，對領展來說具有戰略意義。「第一，通過這次合作，領展完成了對一線城市零售物業的布局，第二，不占絕對控股，打開了跟內地開發商的其它合作渠道，未來有更多的機會買到一些好項目。第三，借這個項目，將加強我們與內地商管團隊的交流學習。」霍業生如是說道。

　　上海七寶萬科廣場

　　毫無疑問，被領展看中的七寶萬科廣場是一個優質資產，地鐵上蓋物業，運營實力強勁，在去年的特殊情況依然能保持97.8%的高出租率，未來投資回報有一定保障。恰逢其持股50%的投資方GIC（新加坡政府投資公司）正在尋求退出機會。

　　對於領展而言，這是個不錯的「加倉」機會。

　　在領展「2025願景」中，其明確提出希望提升其它地區（尤其是中國內地）物業的占比，目標是內地資產占比達到20%。

　　眾所周知，領展香港資產占比80%，且資產包中多是煙火氣的民生商場、鮮活街市等民生資產，這類民生資產具有強大的防守力，是領展的發展「護城河」。但持續優化資產包，亦是REITs的投資本性。領展希望能夠有一個更多元化的資產包，讓其「護城河」更寬更深。

　　那麼，是否從七寶萬科廣場開始，領展在內地將會扮演財務投資者呢？霍業生在採訪中回應了這種可能。「我們還是希望有一個積極的態度去管理自己的資產包。如果有好的項目，也不抗拒占股少，要視具體情況而定。

　　■ 設立運營總部，統一「品牌輸出」

　　如果說，香港房托守則的修改，為領展內地發展打通了新渠道，那建立內地運營總部，就是領展進一步看好內地市場的另一個態度釋放。

　　2020年第二季度，領展在上海設立了其在中國內地的運營總部。公司對外表示，此舉將集中和協調主要運營部門，制定有效的管理策略及實施總部公司治理政策，並將領展工作文化和最佳實踐推展到各項目上，進一步促進內地團隊的成長。

　　在霍業生看來，打造本地化團隊，是領展內地「長期」發展的基礎。

　　「此前基本上是各個城市團隊單打獨鬥。設立運營總部就意味著香港總部將賦予內地項目更多支持，包括人才儲備等。這也令到我們更有能力去繼續在國內尋找投資機會。」

　　與此同時，領展也在反思其在內地商業圈「知名度不夠」的問題。

　　雖然進入內地六年持有5個全資擁有的項目，但各項目名稱不同，「領展」品牌露出機會相對較少。

　　在去年，領展正式宣布將以"領展購物廣場"品牌系列，統一旗下全資擁有的內地零售物業品牌，以進一步打開在中國內地的知名度，建立及傳遞企業品牌形象。

　　「我們是亞洲最大的房托，在全世界也是排在前三，但是在國內還是太低調。我們應該要去統一品牌，讓業內、消費者、合作商戶更加了解我們公司的實力，並給予更多的信心。」作為領展內地掌舵人，霍業生認為，五年的厚積薄發，為進一步推動內地業務協同發展，更名很有必要。

　　這項工作在今年第一季度付諸實踐。領展內地所有全資擁有的項目正式冠上了「領展」二字，四大零售物業更名為領展購物廣場·廣州、領展購物廣場·京通、領展購物廣場·中關村以及領展中心城，寫字樓物業上海企業天地亦更名為領展企業廣場。

　　對於霍業生來說，統一更名還有另一層重要考慮，即配合領展在內地的資產組合擴張。

　　「品牌打出來了，如果能做出來成績來，我相信會有很多業主覺得領展是一個不錯的選擇。」

　　而基於一線品牌輸出、團隊配置以及內地總部設立，領展擴張的城市選擇範圍也更大了。長三角、珠三角、以及一線周邊城市都成為其投資偏好。

　　■ 存量提升，斥資4個億「改造」中心城

　　作為一名REITs管理者，領展每年需要對投資者派息作為投資回報，且派息逐年提升。一個優質的資產包能夠確保其給股東派送的回報更高，更穩定。這也註定，領展對於資產包的選擇會更加「謹慎」。

　　「對我們來說，不需要測試品。」霍業生說道。

　　不同於香港的民生零售物業，領展在內地的投資有自己的選擇偏好。

　　「會比較看重軌道交通，這樣人流有保證，對商業來說很重要。每個城市CBD只有一個，但軌道交通便利的地方會很多，項目可選擇的機會也多。另一方面，更希望是一個中高端定位的商場，這樣受眾更寬更廣一些，從某種程度上抗逆力也更強一些。」

　　不難發現，現有的5個零售項目均在這個大投資邏輯之下，其中北京中關村、廣州及深圳項目更是位於雙地鐵線路交匯站。

　　優秀的資產包更需要運營給力。在領展內部，每個項目資產均劃定了一條「有機增長」曲線，即Organic Growth。

　　• 以領展購物廣場·廣州為例，2017年領展團隊進入後，針對該項目進行了一系列運營「計劃」，包括大手筆進行地板翻新，改造二層西區，打造鮮明的兒童空間，聚焦「新興生活方式」與「美好體驗落地」，引進品牌與IP內容等。

　　• 在北京領展購物廣場·中關村項目上，團隊則秉承YOUNG FOR YOU的理念，探索家與工作以外的「第三空間」, 項目引進了眾多全國創新首店、旗艦店等，被稱為中關村裡低調的「首店收藏家」。

　　據霍業生透露，目前這些項目已進入收益穩定增長階段。

　　「當然，可能會有一些項目，如果它的前景很好的，我們可以願意承受一些當前一兩年可能的回報沒那麼好。比如深圳領展中心城項目。」

　　地處深圳福田CBD核心地段的中心城，開業十三年，占據好區位卻一直不溫不火，各種軟硬體老舊導致市場影響力持續下降。

　　針對該項目，領展將整體投入少於4個億進行「資產提升」計劃，包括消防、中庭動線、外立面等硬體，以及項目定位、業態規劃、品牌組合全面升級煥新。

　　按照規劃：

　　• 「翻新」後的中心城將基於商圈內競品項目情況進行差異化定位，打造親子家庭2.0版購物中心，引入綠色生態概念，將空中花園綠植生態延伸至場內；

　　• 同時，通過動線調整，商鋪數量將增加20%，其中負一層將收回一半面積進行重新招商，原有的家樂福將升級為「家樂福華南首家ｓelect精品旗艦店」。

　　據悉，改造後重新亮相的領展中心城將於2021年下半年正式亮相。

　　這也是領展在中國內地的第一個「改造項目」。「我們相信，未來這個項目的資產價值、租金收益將可能大幅提升。」霍業生說道。

　　這份信心背後，是領展在香港十餘年87個資產提升項目的成功經驗在支撐。自2005年上市以來，領展的「舊物翻新」計劃就一直持續，並以達到兩位數投資回報作為目標。

　　「雖然資產類別不同，但大體工作邏輯是共通的。我們希望把香港這些成功經驗帶到內地市場。」

　　後疫情時代的投資新思考

　　在與霍業生的交流中，其坦承領展這樣一家港資背景很重的企業，進入內地發展必然會各種因素都考慮更多一些。投資意味著風險。

　　在商場之外，領展的資產包里還有辦公樓、菜市場、停車場等物業類型。目前領展也在積極研究一些熱門投資類別，包括物流地產和數字地產等，以擴大現有資產類別。

　　「每一種不同的資產類別，它的經濟周期都會不一樣。因為疫情的關係，大部分商業項目收入都可能受到不同程度的影響。探索其他資產投資，或開闢另一種防守能力。」

　　除了加倉中國內地市場外，領展去年相繼還在澳洲雪梨和英國倫敦投資了辦公樓物業。在霍業生看來，越單一的市場，風險越高。「當你在不同地方有很多不同的資產時，互相之間就有了風險的規避和分散」。

　　當前，國內商管「輕資產」規模之戰正在打響。當所有商管都「輕」了，商業地產最為核心的問題仍是，誰能給這個物業帶來持續的資產升值？這也進一步說明，為何擁有優質重資產的玩家更受市場青睞。「重資產」運營者該如何提升資產抗風險能力，領展亦給了我們一個新的思考點。