領展佈局大灣區商業地產

領展66億元收購深圳商場亞洲最大房托佈局大灣區商業地產
2019年03月19日 21世紀經濟報導

　　粵港澳大灣區規劃綱要出台後數日，亞洲最大房地產信託領展房地產投資信託基金 (下稱“領展”)立即宣布了一項大手筆的收購。

　　“深圳這個收購項目從開始接觸到最後完成交易，總共花了一年時間，據我們所知很多機構對這個項目都有興趣，尤其是一些外資的私募基金。”3月18日，領展行政總裁王國龍在接受21世紀經濟報導記者專訪時透露。

　　2月20日夜間，領展在港交所發佈公告稱，將斥資66億元，從一名獨立私人投資者手中，全面收購深圳福田區商場新怡景商業中心的100%權益，作長線投資。領展旗下資產是由香港房屋委員會分拆其零售物業及停車場而來，2005年在港交所掛牌上市，旗下資產估值逾2000億港元。

　　新怡景商業中心是領展旗下在深圳首個、粵港澳大灣區內第二個收購項目，這也意味著領展完成了在北上廣深四個一線城市的佈局。根據領展披露的信息，新怡景商業中心位於深圳市福田中心區福華路，零售面積約為8.39萬平方米，零售租用率約為100%。截至去年12月，物業每月總收入為2380萬元。商場租戶涵蓋餐飲、潮流服飾、教育、生活時尚、健康及美容、超市，以及電影院。

　　王國龍指出，在收購完成後，將對商場進行一定的翻新和租戶組合調整，“主要定位是面向中高端客戶人群，根據我們的經驗，這類商場的租金收入較為穩定，而一些走高檔路線的商場，對宏觀經濟周期更為敏感。”

　　據悉，新怡景商業中心的現有零售租約中，將於2019年、2020年及2021年屆滿的租約分別佔該物業租金收入約25.5%、24.8%及18%。

　　“目前我們收購後的賬面收益率已經達到3%，在一些租約到期後，在租金的調整上通常會有雙位數的上調空間，過去一些租約的上調甚至達到40%-50%。”他透露。

　　聚焦廣州、深圳

　　繼2017年收購廣州西城都薈首戰告捷後，領展對於進軍大灣區市場更加信心十足。

　　王國龍透露，事實上，領展早在2013年已經有意進軍深圳市場，但卻“臨門一腳”告敗。領展曾公告宣布與万科集團簽訂戰略性合作意向書，並於2014年對外宣稱洽購万科旗下位於深圳龍崗万科廣場80%的權益。但最終由於雙方部分條款和交易形式上始終未達成一致意見，合作最終失敗。

　　隨著港珠澳大橋、廣深港高鐵等跨境交通基建項目的開通，粵港澳三地“一小時”優質生活圈的雛形已經浮現。他認為，這將推動粵港澳三地人流的流動，從而進一步帶動商業地產市場，“我們主要聚焦廣州深圳市場，這是兩個主要的消費市場，我們的投資目標主要集中在零售物業。”

　　“由於地理位置接近，消費習慣和飲食文化類似，這使我們在大灣區城市拓展具備一定的優勢。同時，很多現有的租戶通常設有華南的團隊，在我們收購新商場後，一些租戶對於進駐都表示出了興趣。”王國龍表示。

　　隨著粵港澳三地經濟協同發展不斷提速，以深圳為首的商業地產投資市場已明顯升溫。2018年中，全球知名投資公司黑石斥資7.8億元收購福田中心區的國際商會中心4個樓層，這是深圳近年來首宗真正意義上的外資機構收購成熟優質物業的案例。

　　戴德梁行最近發布的數據顯示，2018年深圳房產大宗交易總額約280億元，比2017年減少20%，但仍創下了歷年來第二高水平。然而，與北京、上海及廣州等其他一線城市相比，在大宗交易的投資者結構中，深圳的外資買家佔比遠低於其他城市，僅為2.6%。

　　王國龍坦言，一些外資私募基金對大灣區主要城市的物業興趣日益濃厚，“在當前的市場環境下，我們看到更多的資產在市場上出售，有些是因為基金面臨到期贖回的壓力，另一些則是本身業主存在融資需求。但從價格來看，暫時沒有看到大幅下調的跡象，畢竟目前的市場利率仍處於低位。”

　　領展此次斥資66億元收購深圳怡景中心城，也是深圳近3年來首次出現零售商業地產的整棟成交。按照高力國際的測算，零售物業是收益率最高的物業類型之一，平均回報可達到5%。

　　調整物業組合

　　作為亞洲最大的房地產投資信託基金，領展通過資產買入和賣出為基金單位持有人帶來回報。在領展內部，這一策略被稱為“資本循環”，即通過改善物業組合結構，提高物業整體的質素。

　　王國龍坦言：“最近幾年很多海外的私募基金籌集了很多資金，但是中國以及亞洲其它主要市場的商業地產市場供應有限， 因此出售資產往往有一定的溢價。因此，這是一個好的資產出售時機，我們持續在評估目前物業組合中的資產，將一些資產回報不佳的物業進行出售。”

　　去年12月底，領展宣佈出售12項物業，與由基匯資本為首的財團簽訂協議，交易金額達到120.1億港元，是領展自2014年以來第八次出售資產。近年來，領展不斷調整其物業組合，並自2014年起陸續出售旗下一些物業，包括商場、停車場等。出售數量更有逐年增多的趨勢。公開數據顯示，過去四五年間，領展通過出售香港資產累計套現近470億港元。

　　同時，在資產出售後擁有充足的“彈藥”，領展近年來也頻頻在內地市場出手。自2015年進入內地市場以來，領展先后買入過位於北京、上海、廣州的4項商業物業。計入此次深圳的收購，領展在內地一線城市投資總額約在200億元左右，一線城市將擁有約500萬平方呎體量的零售及辦公室樓面，而內地資產佔領展總資產值的比例也將升至13.1%。

　　根據領展的數據，以收入資本化法計算，截至2018年9月底，香港零售物業的加權平均資本化率為3.98%，而內地零售物業的相關比率則達到4.5%-4.75%。上一年度財報顯示，北京歐美匯購物中心、廣州西城都薈廣場及上海領展企業廣場1座及2座，收益總額達到4.9億港元及物業收入淨額3.90億港元，分別按年增長22.8%及25.8%。

　　“從增長態勢而言，內地的物業收入增長更快，我們未來還將繼續關註一線城市的項目。從規模而言，主要是面積在10萬平方米以下的項目，但一些超大型的項目，風險過大，我們暫時也不會考慮，採取穩中求進的策略。”他表示。

　　然而，他坦言，由於考慮到內地發展物業的投資回報期過長，動輒要7-10年，“目前我們主要考慮一些位於核心地段的優質零售和辦公物業，這類資產即時帶來現金流，回報比較穩定。”

（文章來源：21世紀經濟報導）