2021年11月12日 星期五

【新聞點評】領展「冇錢」又「身痕」

領展應唔會買太重債內房股物業,但好公司物業會積極爭取,收購會繼續,CNBC訪問

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【新聞點評】領展「冇錢」又「身痕」

信報 2021年11月11日週四

俗語云「有錢身痕」,荷包腫脹便想買這買那;若「冇錢」又「身痕」,那就要有技能。好似領展(00823)半個月內三度買貨,豪擲近百億元在澳洲、內地及本地收購物業,且首次涉足物流資產,外人或會以為該集團很「有錢」。但實際上,領展作為房託維持100%分派率,甚難「有錢剩」,手上現金僅約21億元,如何能夠「買買買」?靠的正是高明財技,而這對於小股東未必是壞事。

領展剛於周日(7日)宣布斥資5.38億澳元(約31億港元),收購澳洲悉尼3項大型商場物業之50%權益。及至昨日(10日),領展公布中期業績的同時,再宣布收購兩幢分別位於柴灣和紅磡的停車場暨汽車服務中心及倉庫物業,總作價58.2億港元;且披露已於10月27日收購了東莞和佛山兩項新落成物流物業75%權益,耗資7.54億元人民幣(約9.2億港元)。

買貨老手 負債率低

換言之,短短半個月內,領展累計斥資近百億元,分別在澳洲、內地及本港「買貨」,未「通關」已搶先shopping,外人或會以為這「土豪」大把現鈔。然而,領展身為上市房託(REITs),維持100%分派率,儘管每年有幾十億元租金收益,基本上「左手來右手去」,甚難有錢剩。

截至9月底,領展手持現金約21億元,從普通人角度看固屬巨款,但相對於領展近1500億元市值,以及短時間內用上百億「購物」,這筆錢就似乎不太「夠用」。尤須注意,上述3宗收購皆在9月之後發生,意味領展尚待「找數」付款,錢從何來?

當然,領展上市至今逾15年,進行過多宗大大小小收購,堪稱「買貨」老手,一定不會「走數」。簡單來說,領展經歷一段頗長保守發展,槓桿率低企,近年才稍見提升,至9月底負債比率仍僅約19.5%,相較於國際上很多大型REITs動輒超過50%比率,尚有鬆動空間。

根據中期業績報告,領展今年以來「在資本市場發揮強大融資能力」,自4月起落實多項融資安排,包括發行票據及獲取銀行貸款,得款逾90億元,恰好跟這一輪「買買買」金額相若。在超低息環境下,再加上「磚頭」物業支撐的強勁資產負債表,領展今年發行的多筆票據年息率約1%至2%水平,用來收購預期回報率達5%以上的項目自然大有「水位」。此外,領展截至9月底還有大概73億元未提取融資額度。

領展目前坐擁價值逾2100億元「磚頭」資產,超過一半來自本港民生地區核心商場物業,計及歷年來收購逐漸「收成」,物業組合料進一步升值,並將為槓桿融資提供更多空間。截至9月底的上半年度,領展收益錄得57.78億元,按年增長10.4%;香港零售租賃業務出租率達97.5%,創歷史新高,平均續約加租幅度約3.4%,反映本港民生零售需求在「封關」下依然強勁。

除了提升槓桿比率,領展於去年推出「以股代息」計劃,讓股東選擇收取新基金單位代替現金分派。例如針對上年度末期分派,領展發行了約1000萬個新基金單位,相當於約7.5億元現金,這亦有助該房託在履行「100%分派」下,逐步積累收購彈藥。

再者,領展不只「買」,適時也會「賣」,曾經多次出售停車場、偏遠及小型商場等非核心物業,累計套現數百億元,用以投入於更高回報及具潛力收購項目。

進軍物流 邁多元化

至於最近3宗新收購,皆反映領展正在落實其「2025願景」計劃,加快轉型為多元化房託基金,不再獨沽一味押注於本港「公屋商場」,邁步染指內地、海外投資以及非零售物業資產。譬如今次收購東莞、佛山、柴灣、紅磡的物流及倉庫資產,就屬該房託首次沾手物流「磚頭」。

記得幾年前領展開始對外收購時,曾被質疑作為香港「公屋商場收租佬」,是否有眼光和能力去收購及管理境外物業。

翻看成績,領展這些收購大多獲得理想表現和回報,交出像樣的功課,證明這個「公屋仔」有資格衝出香港「打世界波」。今趟進軍物流領域則屬最新挑戰,且看能否再次「升呢」。

9月底時,領展手持逾2100億元「磚頭」,約1262億元來自本港零售物業,其餘屬於非零售及境外物業。在市場地域及行業領域上進一步多元化,將有助降低集中風險,亦是領展晉身「國際級房託」必行之路。

該房託現價孳息率約4.5厘,在低息環境下甚具吸引力。近來不少香港人考慮移民,但借鑑上一輩(八十至九十年代)移民錯失了本港經濟及樓價「大升浪」之教訓,部分人擬在港保留物業作為「對沖」,惟現時本港住宅租金回報率僅約2厘,越洋收租又頗麻煩,對他們來說,持有領展或許是一項選擇,倘若「中國好,香港好」,領展應不會差到哪裏。然而,假若美國加息步伐及力度超乎預期,則可能為領展帶來壓力,限制其拓展空間,投資者宜加注意。

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觀點直擊 | 一周兩度收購 領展王國龍:密切留意全球機會(實錄) 

2021-11-11 21:34


觀點地產網11月10日,領展於線上舉行中期業績記者會,領展主席聶雅倫、行政總裁王國龍及首席財務總監黃國祥均出席是次發佈會。


截至今年9月底止6個月內,領展收益按年增長10.4%至57.78億港元,物業收入淨額亦增8.8%。經調整並計入一筆1.46億港元的酌情分派後,領展期內可分派總額達33.36億港元,每基金單位中期分派增長12.7%至1.5959港元。


與此同時,領展亦公佈,以總代價58.2億港元收購兩幢分別位於柴灣及紅磡的停車場/汽車服務中心及倉庫物業的100%權益。


這也是領展一周內所公佈的第二項收購,該公司周日(11月7日)宣佈以總代價5.382億澳元(約31.2億港元)收購澳洲悉尼商業區3座購物中心各50%股權。連同最新收購,本周領展的收購規模已逾91億港元。


是次領展據宣佈以總代價58.2億港元收購兩幢停車場/汽車服務中心及倉庫物業的100%權益,分別是位於柴灣及紅磡。據公告顯示,收購價較該等物業於今年10月22日的估值總額60.81億港元折讓4.3%。


“物流與倉庫等物業種類已留意了一段時間,因此很高興看到我們是次在香港買的兩個物業。”王國龍指:“領展於過去幾年儘量優化資產組合及提升抗跌力,而目前做的收購都是朝著這方向去做。”


他同時透露,剛於上月底完成收購東莞及佛山物流貨倉項目。


王國龍另指,兩幢物業將全部出租予在香港獨家代理平治汽車的汽車經銷商仁孚行。據悉,協議包括初始為期5年的租約,及享有連續3次每次續租3年的續租權,每個租賃期限內確保每年4%的租金升幅。


按領展管理層勾畫的藍圖,目標是在2025年將海外物業占投資組合比例由不足4%大增至10%至15%。王國龍指,領展於過去數年一直朝著公司2025年願景佈局,管理資產有增長,增長同時亦希望將投資分佈做得更好。由於整體組合加大了,加了內地及外國投資,因此令香港占比減少。


聶雅倫相信,香港是集團一個具競爭力的市場,會繼續在港物色收購機會,同時亦會留意內地一線城市、英國、澳洲、新加坡及日本。另外,領展亦會繼續留意香港政府推出招標的地皮,早前亦有入標競投銅鑼灣加路連山道商業地,可惜未有中標,待適當時候找來適當的夥伴參與競投。


聶雅倫還稱,不會因為收購放慢資產提升計畫。


領展目前正在進行三個提升項目,包括位於深圳的領展中心城、香港的大元街市和樂富街市,各自的估計成本分別為3.46億港元2700萬港元及3200萬港元。深圳領展中心城提升項目的預計完成日期為2021年末,而兩個香港提升項目的預計完成日期均為2022年中。


另外,未來計畫就約20個資產提升專案,合共投放超過10億港元資本開支。


至於香港零售租務方面,領展的零售物業平均續租租金調整率上升至3.4%,王國龍指,過去三年香港零售市場經歷了相當具挑戰的環境,因此亦樂於有關結果。他指,目前疫情已有所控制,對未來仍會持審慎。


他續指,期內出租率升至97.5%歷史新高,並新增逾300家新的店鋪及食肆租客駐場。雖然旗下商戶營業額及生意有改善,部分甚至已回到2019年疫情前水準,加上政府近月派發的消費券亦為市道提供了良好動力,商場人流有所增加,但目前仍非全部行業都有理想表現,未來會繼續支援有需要的租戶。


事實上,過去半年,領展在停車場亦表現強勁,聶雅倫稱,基於市民較疫情前更頻繁用車,由於防疫措施放寬,停車場時租收益增長39.1%,恢復至疫情前水準,月租收益增長4.1%,整體停車場收益增加12.2%。由於商場人流及時租車位收費增加,停車場每個泊車位每月收入增加11.9%至3,073港元。


聶雅倫預期,停車場表現持續向好。


以下為領展2021年中期業績會現場問答整理實錄:


現場提問:有見集團近日做了兩項收購,對公司負債比率有何影響,會否影響未來的分派?另外,香港的零售市道好轉,對租金會有什麼影響?未來數月在資產提升會投資多少?


聶雅倫:領展會以內部資金及債務融資安排支付是項收購,因此負債比率會有少許提升,惟仍低於20%水準,而分派政策將維持不變。


王國龍:由於所有收購都是增加收益,項目會對日後分派有貢獻。


香港零售市場方面,平均續租租金調整率上升至正數3.4%,數字對公司非常正面。過去三年香港零售市場經歷了相當具挑戰的環境,因此對業績感到滿意。


目前疫情個案唯大多數輸入個案,公司展望將審慎,惟相信將會是平穩回復的一年。我們部分的租戶銷售已回升,部分更接近2019年水準,不過這不是適合所有租戶,主要取決於其業務。


現場提問:為何領展會買入香港兩棟物業?


聶雅倫:香港是集團的一個具競爭力的市場,會繼續在港物色收購機會,同時亦會留意內地一線城市以及英國、澳洲等。


現場提問:公司公佈的新收購,是否意味著公司有意由商場及甲級商業,拓展至物流廠廈?平均續租租金調整率雖然由負轉正,但仍處於低單位數,預料趨勢會持續多久?會否因放慢資產提升步伐?


王國龍:物流與倉庫等物業種類已留意了一段時間,因此很高興看到我們是次在香港買的兩個物業,連同東莞佛山的兩個物流項目。


領展於過去幾年儘量優化資產組合及提升抗跌力,而目前做的收購都是朝著這方向去做。平均續租租金調整率上升至正數3.4%,對此正面的租金調整其實有人加租多,部分是減的,以至整體是單位數增長。


可見增長是因為好多租戶營業額恢復至2019年水準,惟不是全部行業,故我們會繼續支援有需要的租客。


整體來說,見到更多人出來吃飯購物,消費券亦對租客構成好的動力。


現場提問:領展于過去一周公佈了多項收購計畫,是否要加快全球的收購步伐以分散資產分散規模,目標資產分散比率如何?而相關收購會否影響負債率?


王國龍:領展於過去數年一直朝著公司2025年願景佈局,管理資產有增長,增長同時亦希望將投資分佈做得更好,將香港占比減少。這主要由於整體組合加大了,香港物業比例下降,加了內地及外國投資。


至於投資物業種類方面,零售物業的比例亦有一些下降,增加了寫字樓及物流倉庫。我們是根據借貸情況去作收購,所以收購這次物業後借貸比率仍健康。


現場提問:上財年多項資料上升,管理層會否認為本地的零售市場已見底?會否逐步退出向租戶提供的支援措施?


王國龍:香港出租率的確提升至歷史新高,於過去6個月,有超過300新店及食肆於旗下商場開業,租客的生意增長亦非常好,部分已回升至2019年水準。


惟不是每個行業,有需要仍會支援租客,相信這些支持會持續一段時間。


現場提問:領展未來會否有投地計畫?


聶雅倫:我們經常留意政府推出的招標,看能否公司符合要求。


早前亦有入標競投銅鑼灣加路連山道商業地,可惜未有中標,待適當時候找來適當的夥伴去參與競投


現場提問:關於是次收購,預計停車場時租收入多少以及回本期?消費券有沒有令商場人流增加?商場得租金及停車場的時租有沒有增加,未來的收購策略如何?


聶雅倫:收購在交易完成將會對收入有貢獻,停車場業務於期內表現理想,相信未來會繼續成為重要的一個業務。


王國龍:香港最新買的物業是出售並租出予買家,兩個都是租給仁孚,整個物業出租,租約長,每年亦有加租比率,長線收入。至於仁孚會否加租,則他們決定。


公司會繼續密切留意收購機會,包括中國內地、香港、澳洲、英國、新加坡、日本的不同機會。


沒有指定要加到多少比例,會比較各種最好機會。香港是公司的家,所以任何專案都會慎重考慮,之前參加過投地,望於香港繼續投資。


現場提問:消費券下人流有否增加?


王國龍:人流的確增加,不止人流增加,在消費券及限聚令放寬下,單計時租停車場的車票也差不多回到2018年、2019年的數目,構成不錯的增長。


20 則留言:

  1. 重點在片中最後一句。

    股東繼續數錢。

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    1. 有系統,計好數,有即時回報先買,做領展股東真好😍

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  2. 相信外國都係買物流倉

    唔知會唔會搞DATA CENTRE??

    DATA CENRE 真係增長得好快 AJBU 係好例子

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    1. 係呀,data center都是可以考慮的

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    2. 領展研購海外寫字樓 減依賴港市場王國龍稱留意星日辦公室投資機會 2021/7/5
      近年領展(0823)頻頻收購內地及海外新項目,並部署擴大寫字樓組合,集團行政總裁王國龍稱此舉有助分散投資,避免經營被單一市場經濟周期影響,協助集團保持信貸A級評級,同時令集團在2020/21年度派息按年增1%。他表示,擴闊地理上的經營範圍有助降低融資成本,亦可令集團在物色項目時出價更進取,他們現正在新加坡及日本物色投資寫字樓的機會。

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  3. 大茶飯?
    https://www.realcommercial.com.au/news/big-international-players-chase-office-market-recovery-as-workers-return-to-city-towers

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    1. 22億美元,領展食唔晒全個

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    2. Allianz fund buys Sydney office for $630m on record-low yield
      https://www.afr.com/property/commercial/allianz-fund-buys-sydney-office-for-630m-on-record-low-yield-20220131-p59soo

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    3. 應該好快買埋大陸嘢,同埋投地

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  4. The Japanese government is set to sell its share of Otemachi Place, a large building complex in central Tokyo, Nikkei has learned. The deal is estimated to be worth about 300 billion yen ($2.6 billion), making it one of the largest income-producing real estate sales ever in Japan. The government hopes the transaction will bolster its finances as it continues stimulus measures in response to the pandemic.

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  5. “猎头”领展:不差钱的敲门人
    https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=http://news.winshang.com/html/069/7588.html&ved=2ahUKEwjVutnKt5v2AhWxGKYKHUxVBaAQFnoECAMQAQ&usg=AOvVaw2NKFLVnnRGxxrLwytsauqk

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  6. Capital market deals have rebounded strongly as investor confidence in Singapore’s outlook further improved in tandem with the reopening of the economy and the lifting of travel restrictions, says Regina Lim, head of strategic advisory, JLL Asia Pacific.

    One of the significant office deals currently underway is Robinson 77. The expression of interest (EOI) exercise conducted by joint marketing agencies CBRE and Savills closed on April 18. The 35-storey, Grade-A office tower has a price tag of $898 million, or $2,925 psf based on net lettable area (NLA) of 306,929 sq ft. There were offers from several parties, most of them believed to be real estate funds. The current owner of Robinson 77, Hong Kong-based real estate private equity firm Gaw Capital Partners, had purchased the property for $710 million in February 2019.


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  7. 职总创优探讨以40亿元脱售本地四零售商场
    https://www.zaobao.com/finance/singapore/story20220617-1283809

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    1. “Collectively, the 1.5 million sq ft net lettable area (NLA) of retail space could cost in excess of $4 billion and offer potential bidders over 3% market share of the private retail stock,” notes a recent report by UBS.

      Of these four properties, Jurong Point and NEX are the most attractive. “NEX is the crown jewel, we believe. As the largest mall in the North-East region, it has a good catchment and would be a strategic fit to any existing retail portfolio,”

      Sponsors that could be interested could include CapitaLand Investment, Mapletree, Far East Organization, Lendlease and Frasers Property, UBS suggests. Link REIT could also take a look, it adds.

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    2. CapitaLand, Link Reits said to be vying for NTUC's $4 billion shopping malls

      https://www.straitstimes.com/business/companies-markets/capitaland-link-reits-said-to-be-vying-for-ntucs-4-billion-shopping-malls

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