2020年3月6日 星期五

關於領展CEO減持


大家研究下,關於領展CEO減持

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張兆聰:土地供應減 本地地產中線看好
文章日期:2020年3月5日 【明報專訊】 [節錄]
強勢的是領展(0823)反彈3%,新地(0016)亦升1.6%。債息下跌降低資本化率(Capitalization rate),應可推高房託估值。但本港房託面對減租壓力,當未來收入是一個變數,甚至零售商場的價值也不明朗,就算資本化率下降,但往往風險溢價上升幅度會完全抵消相關效果。這也是領展近期持續下跌的主因。 雖然領展商場多是地區商場,屬於剛需,但疫情最影響的是餐飲、零售、旅遊、運輸等行業,租戶也受波及。上述幾大行業的僱員普遍是低下階層,不少住在公共屋邨。當這些行業有大量員工失業或開工不足,領展受到的衝擊不比其他房託少,甚至有過之而無不及。此外,雖然領展股息率升至4厘,處於歷史上較高水平,但其他房託可是達到5.5厘至7厘,較領展更為穩健的中電(0002)和港燈(2638)也是4厘,領展現水平的防守力一般。這可能也是行政總裁王國龍在股價大幅下跌後,仍在74元大手減持100萬股的原因。

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領展(00823)是否已轉勢?
港股資訊 2020-03-04
領展(00823)行政總裁王國龍於2月底減持了100萬股領展,套現7,000多萬元。市場看來相當重視這件事,領展股價亦偏軟,直到聯儲局大幅減息0.5厘後,今日股價才再上揚。 
過去十多年,領展股價恍如火箭一飛沖天,近一年來升勢更加凌厲;這榮景會否一去不復返?我們來分析一下領展是否大勢已去。 
王國龍已減持手上領展股權的37% 
據報導,王國龍於2019年10月已減持了50萬股領展,現時再減持100萬股,手上應仍持有260萬股領展;換句話說,王國龍已把個人手上領展股權的37%套現。王國龍現仍持有的股票,相等於領展股權的0.12%。 
以上數字,足以令市場注意甚至擔心。大摩已表示,王國龍的減持消息,短期對股價造成「中性偏負面」的影響。其實,即使領展股價現時看似有買盤支持,一間公司的CEO減持自家股票,雖然是個人財務安排,但本身已是極具指標性的舉動,散戶難以視而不見。 
領展的成功基礎 
要評估領展前景,不得不再次審視領展的成功基礎。 
領展股價在過去10多年得以平步青雲,簡單講,就是把原屬於政府的公屋物業資產,釋放到熱到燙手的地產市場吸水,之後再證券化全面錢搵錢。領展的收入,主要來自旗下物業租金與及物業升值;雖然領展近年有分散投資內地及澳洲物業,領展的水漲船高,絕大部份是歸功於香港物業。 
而由於領展的發展歷史與公屋不能分割,領展物業又以民生市場為主,全香港也就只有領展能如此集中經營這個市場。做「街坊街里」生意的最大好處是細水長流,人人都要買餸、搵食也要租車位,需求沒有什麼彈性,對經濟循環的敏感度不高。 
只要香港未來繼續循著原有軌道走,領展前景還是光明的。問題是,這些基礎因素是否已改變? 
香港零售業災難已擴散至所有消費階層 
去年社會事件嚴重打擊訪港旅客,首當其衝的是專做遊客生意的零售店鋪及食肆,當中不少是高級消費場所;之後接二連三發生在社區的衝突事件,亦嚴重影響大型商場的生意。 
這段期間,領展雖然大受影響,但股價跌幅並不如其他收租股慘淡;直至2019年底,在80元左右仍是有明顯的支​​持。 
然而,新冠病毒爆出,對零售業作出「無差別」打擊。香港零售管理協會剛表示,料上半年本港零售額會按年下跌30%至50%,為有史以來最大跌幅,明顯已波及本土及各階層的消費。這還未計算疫情對香港經濟可能產生的結構性破壞;經濟衰退影響將遍及社會各階層,就算是民生市場亦不能倖免。換句話說,領展的「護身符」亦難敵肺炎病毒。 
對香港未來的看法 
領展過去的成功,基本上全是時勢所造,非常簡單。一旦時移勢易,領展亦難復當年勇,這幾乎可說是必然結果。 
香港長年穩踞全球最貴的地產市場,無論是沙士、大小金融風暴都沒有改變這個長期趨勢。究竟近期的「雙重打擊」會否把香港推出這條軌道?對於這,人人看法不一樣。 
領展是否已經大勢已去,全看投資者對以上問題的答案。不能否認的,是香港如今面對的挑戰,的確是前所未有之艱鉅;這種情形下「搏反彈」,回報可能很高,但相對風險亦越來越高。

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13 則留言:

  1. 823 近年個估值一直低過4厘息,香港增長慢左, 大陸出左事,加埋reit 低過4厘水平其實都係貴, 所以由$9x落到而家,老頂個減持價其實都唔夠4厘。

    點知呢次肺炎好大檸樂,老頂沽完後老美突然減息, 已經好低的息口未來有機會仲低,物業表現慢左(無錯只係慢左, 人地直頭減租)的同時, 其實融資成本有機會低過以前,低息率估值的情況亦會繼續。因此打後只要keep倒個派息,再跌的空間應該有限。

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    1. 我都係睇派息變化,黎決定是否在低位再增持

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    2. 仲有,唔係發生咁多事,人家又點會放售,平時唔可能放售出黎嘅東西

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  2. 關於CEO減持,O2個人認為,龍哥係打工仔,與一般從家族承傳得來,因裙帶關係而被冠以CEO牌頭的人有分別,同時是家族成員的管理層減持自己公司的股份,象徵意義會大得多

    龍哥只係打工仔,既然股份已歸屬,佢自己鍾意點處理都得,個人支持龍哥繼續按自己的意願出貨,股價有上有落是正常事,只要龍哥能繼續帶領領展團隊做出成績,點都會反映到股價上,一段時間後,只要823的股價高過龍哥的出貨價,咁D人就無話可說了

    以下是O2的個人意願,希望龍哥每年出多幾次貨,滲下滲下咁滲D貨出嚟,見慣咗,D「股評家」就會少D想像空間

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    1. 同意O2的每年平均出貨建議,因為龍哥在低位出大貨,對小股東及按公司購股計劃的員工有一定的心理打擊

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    2. //王國龍於2月26日以平均價74.065元,在市場內減持100萬股//
      823今日收報$76,大家個心有冇定番D

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    3. 股票價位上落總難免,派息影響先最大,要睇6月派息,其實幾佩服龍哥預先睇到黑天鵝,走貨先人一步,希望佢將呢個能力放在公司業務上

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  3. 1月尾個陣其實我個人覺得社會運動已經趨向尾聲,點知突然間又殺多個肺炎出黎,其實d商鋪本身叫佢地頂住半年都仲得,但系點知加埋個肺炎黎個雙殺,前景又唔明朗,好多店鋪都選擇結業. 但個人覺得長遠租金都系處於一個易升難跌既情況,當然今次既雙殺事件,一定會引起減租情形發生,以香港而家既情況 減完租再去番加租既軌跡可能都要成2-3年,不過領展能夠跌到有4%息我都會再增持

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    1. 唔係肺炎嘅話社會運動起碼搞到六法會選舉啦
      今次社會運動起碼少咗一大班大陸客,就算完咗都唔知有幾多返嚟,商場業主要諗下點搞了,冇咗咁多大陸客租金冇理由支撐到

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  4. 正如O2說法, 打工仔有股係手, 幾時想沽好可能係睇幾時要用到錢. 另一個比較似的例子, 就有港交所0388.hk主席.

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  5. 香港的困局管理層多年前已著身處理,國內疫情亦不是永久性。
    時移勢易,今天的領展優勢在於規模及一流管理,未來發展重心亦不在香港。

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    1. 話領展管理一流我就有啲保留啦

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    2. 個人會形容收益管理一流,至於資產嘅軟硬件當然仲有不少改進空間

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