2019年12月20日 星期五

領展進軍海外購澳洲商廈

衝出海外第一擊,會唔會因為澳元低呀?不過如果係借澳元又冇呢個作用
落袋錢 = 回報率3.9% - 利息成本3.23% = 0.67%
好似好小,不過象徵意義大,可以插多一枝旗,又夠穩定現金牛
都係好事😀😀

PS後記 : 一買完場,立即恢復buyback,證明領展水頭充足😀😀

呢個100 Market Street物業,好似滿足晒大部份領展購物要求呀
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Now TV
領展購悉尼商廈 租金回報率合理?
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領展進軍海外 36億購澳洲商廈 
2019年12月20日 信報

領展(00823)首度進軍海外物業市場,宣布以6.83億澳元(約36.49億港元)收購澳洲悉尼一幢寫字樓,標誌性地為「揚帆出海」拉開序幕。行政總裁王國龍表示,到海外收購並非看淡香港,目的是擴闊領展收入基礎,減低對香港物業的依賴。領展解釋,過去兩至三年一直在物色海外物業,並非短期內突然拍板,與香港近日的社會事件無關,未來除了繼續於中港兩地尋覓收購,亦會拓展澳洲、新加坡、日本及英國市場,悉尼物業佔領展總資產約1.66%,預期日後海外物業佔整體物業資產不多於10%。

新收購的寫字樓名為「100 Market Street」,是一幢10層高甲級寫字樓,原本由黑石集團(Blackstone)管理的基金擁有,位於澳洲悉尼中央商務區的綜合用途發展項目內,該項目除了包括其他寫字樓及零售物業,還有區內最高的建築物、旅遊名勝悉尼塔。

擁三大租戶 年淨收入1.4億

「100 Market Street」的淨可供出租總面積近2.84萬平方米,目前由3個租戶全數租用,包括一個主權基金、聯邦政府機構及一家地產投資公司,平均租約約滿期為8.45年,目前每年淨收入約2670萬澳元(約1.43億港元)。王國龍指出,澳洲樓市透明度及流動性俱高,「100 Market Street」租金回報達4厘,每年加租約4%,收購會用澳元借貸進行,故無滙率風險,並會沿用原有的物業管理公司。

有外資行地產分析師稱,澳洲寫字樓因供應不足,已升值多年且有見頂憂慮,而領展較擅長零售物業,並不熟悉當地市場,均是潛在風險。不過,領展一向戰績良好,當年進軍內地曾被市場詬病,後來證明有能力應對,故對該公司今次收購持「中性」看法,況且4厘租金回報在成熟市場算相當不錯。

擴物業組合 否認看淡中港

領展在澳洲插旗可謂極具標誌性,是繼2015年涉足內地之後,再次染指香港以外市場。王國龍強調,香港仍是集團主要基地,並非看淡中港,會持續在中港物色資產,包括內地4個一線城市及周邊灣區。

興業金融香港與中國研究所主管何志忠坦言,領展進軍澳洲的確出乎意料,但符合其擴闊資產組合的方向。問到領展為何轉攻海外,他認為內地商業物業供應多,租金回報率較低,「除非許多年前買下,否則很難找到6至8厘回報,而且人民幣借貸息率高於香港,蠶食回報;就算要買,主要看未來租金增長或升值的潛力。」

未來收購瞄準澳星日英

王國龍明言,未來將逐步開拓海外已發展市場,令資產多元化,地點包括澳洲、新加坡、日本及英國的門戶城市,主要是看中它們的發展成熟程度及穩定,具一定流動性及監管制度透明。

按照目前計劃,領展預料旗下香港物業將佔集團整體物業價值的70%至75%,內地物業不多於20%,海外物業不多於10%;以資產類別計,依然以零售物業為主,寫字樓物業將增加到15%至20%,目前沒有出售現有資產的計劃。領展昨收報78.9元,無升跌。

42 則留言:

  1. 領展借澳紙利息成本應該唔洗3.23%掛?澳洲指標利率都係0.75%......

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    1. Now TV 新聞及下面通告提到:Page.13 於2019年9月30日,本集團港元債務組合實際利息成本維持穩定於3.23%(2019年3月31日:
      3.12%)。
      NowTV
      https://finance.now.com/analysis/study.php?topicId=2&newsId=554949&c=0
      通告
      https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2019/1113/2019111300467_c.pdf

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    2. 依個只係領展借港元既利息成本,借澳紙一定低過依個數

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    3. Bloomberg 話此收購的 funding cost係 2%

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  2. 日本可溯性好高,可以係商場,甲厦,亦都可以係新宿個d銀座式商厦,同埋outlet

    星洲應該同hk差唔多,英澳應該只主攻甲厦

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    1. 其實幾年前已經想入SG
      https://www.srx.com.sg/singapore-property-news/30282/three-parties-shortlisted-for-jurong-point?utm_medium=TheBusinessTimes

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  3. 其實見到而家禁既情況 我都希望領展能夠分散地區投資,當然長遠香港仍然唔會太過差.
    但系都唔太想太過集中同一地區,領展而家系中國既北上廣深四大城市都已經插晒旗,當然我都好希望佢可以系上海或者深圳買多一個商場收租.

    海外既話我比較想系新加坡同日本各買多一個商場 禁就正囉

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  4. 今次個YIELD睇落唔太高, 但我覺得係買極高質素的租客, 係買得好 !!

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  5. 新加坡機構房地產私募股權投資公司--SC Capital Partners周三宣布,中國保利地產(600048.SS)以2.7億澳元代價,向其買入一項位於澳洲悉尼南面中央商業區(CBD)的商業物業。

    SC Capital Partners稱,其代表旗下RECAP基金與保利澳洲簽約,向後者出售其在悉尼Goulburn Street 59號的商業物業權益。

    Goulburn Street 59號於1973年落成,為一幢樓高26層的寫字樓大樓,凈可出租面積19,470平方米。成交價相當於每方米均價13,867澳元,初始租金回報率4.9%。

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  6. Signs of life in Sydney CBD as AEW plans to sell $250m tower
    https://www.commercialrealestate.com.au/news/signs-of-life-in-sydney-cbd-as-aew-plans-to-sell-250m-tower-933506/

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  7. 澳洲央行宣布減息四分一厘,指標利率減至0.5厘,創紀錄新低。

    央行表示,新型肺炎疫情在全球爆發,可能影響澳洲的就業及通脹目標進展,因此減息支持經濟,又指會繼續監察情況,已經準備好進一步的寬鬆貨幣政策。

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    1. 澳洲股市今日上演大奇蹟日,急跌8%之後倒升4%,但澳元見沽壓,兌港元跌穿5算。澳元兌美元曾逾1.4%,低見0.6326,最新報0.629,即兌港元低至4.88算,創11年低。

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    2. 澳元,坡紙同英鎊勁跌中

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    3. 新冠肺炎疫情持續,澳洲央行突然減息0.25厘,為一個月內第2次減息。指標利率降至0.25厘,降至歷史低位,周五起購買900億澳元債券。澳元兌港元大跌3.5%,報4.3273,為2002年年底以來最低。

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  8. 領展與星展銀行首次簽訂2.12億澳元可持續發展表現掛鈎貸款
    https://www.linkreit.com/tc/media/news/92

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  9. 写字楼市场正显示出复苏的迹象,随着开发商和投资者将注意力集中在顶级项目上,悉尼的大型写字楼纷纷动工,新项目也纷纷开工虽然无法适应冠状病毒危机的小型建筑面临压力,但高质量的街区仍有需求,大公司正在推进长期项目。

    AMP旗下的一只基金准备出售位于环形码头(Circular Quay)、规模10亿澳元的安永中心(EY Centre)一半股权,这是AMP规模最大的举动。

    建筑权益将由该集团70亿澳元的安保资本批发办公室基金(AMP Capital Wholesale Office Fund)提供,安保资本本身也可能参与进来。

    安保资本(AMP Capital)去年9月成立了一个咨询委员会,并任命投行Jarden担任顾问。尽管有关该基金未来的考虑可能最早于本月开始,但接近该基金的人士已指出,该基金的长期表现强于大盘。

    安永中心被认为是一个优秀建筑项目。这座优质的办公大楼由屡获殊荣的建筑师Francis-Jones Morehen Thorp设计,于2016年完工。去年12月底,Mirvac对该建筑的估值为5.191亿澳元。

    安保资本基金(AMP Capital fund)在2013年以3.17亿澳元的价格收购了乔治街(George Street) 200号的土地和开发项目,并从该项目中获利颇丰。

    作为最初的地块所有者,AMP Capital通过谈判获得了未来任何开发项目50%的权益。大楼的大部分被预先出租给安永(Ernst & Young),期限为10年。

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    1. Foreign raiders set to push price for EY Centre to pre-pandemic levels

      https://www.afr.com/property/commercial/foreign-raiders-set-to-push-price-for-ey-centre-to-pre-pandemic-levels-20210524-p57ukl

      Intense competition from international investors for a 50 per cent stake in the blue-chip EY Centre in central Sydney could push the price to pre-COVID-19 levels, after a year of workplace disruption threatened values for even prime CBD office towers.

      Final offers closed on Monday with price predictions swinging between $550 million and $580 million for the half share, being sold by the AMP Capital Wholesale Office Fund (AWOF).

      Understood still to be in the running are Allianz, Keppel REIT, GIC, Lendlease, Link REIT, M&G Real Estate, Nuveen Real Estate and Blackstone.

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    2. 呢個物業好多人爭,但link最近借左D人民幣,唔係澳元喎

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    3. 8強淘汰賽,看youtube座嘢喺正circular quay對面

      可能看淡人仔

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    4. 作者已經移除這則留言。

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    5. 國際投資者對位於悉尼市中心的藍籌辦公樓安永中心(EY Centre)50%股權的激烈競爭,可能會將價格推升至新冠疫情爆發前的水平。
      競購方的最終報價結束,安保資本批發辦公室基金(AMP Capital Wholesale Office Fund )出售這棟地標建築物一半股權的價格,預測在5.5億至5.8億元之間。
      安永中心位於悉尼喬治街(George Street)200號,它的半數股權準備出售,引起國際投資者的強烈興趣。
      據瞭解仍在競標該辦公樓一半股權的包括德資的安聯保險(Allianz),香港領展地產基金( Link REIT)建築和地產開發巨頭聯盛集團(Lendlease),新加坡地產投資基金Keppel REIT,GIC保險公司,日本 M&G Real Estate地產基金,美國房地產管理基金 Nuveen Real Estate和美國私募基金巨頭黑石集團(Blackstone)。
      除了聯盛集團之外,其餘都是外資企業,這一情況延續了第一季度外資主宰悉尼辦公樓宇買賣市場的地位,海外搜購者在重大商業地產交易中擊敗本地企業。
      業內人士表示,競價從一開始就看漲,反映出人們對悉尼中央商務區高檔建築物的胃口。
      EY Centre辦公樓完全租出去,租客的加權平均租賃期為5.8年,主要租戶安永會計師事務所和澳洲能源公司( AGL Energy)。
      一些業內觀察人士認為,該資產可能以疫情爆發前約4.25%的收益率被投資者買下,這將使安永中心的半數股權售價突破5.7億元。
      但最終決定權將由Mirvac地產開發集團來決定,Mirvac擁有該建築另外50%的股份,並擁有另50%股權的優先購買權。
      Mirvac 與安永和安保資本合作開發這棟建築,後者正在出售以支付投資者的贖回請求,並有可能通過其他銷售專案回收資本,包括將於 2022 年完工的環形碼頭附近Quay Quarter開發工程。

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    6. ISPT puts Sydney and Brisbane offices on the market with $600m hopes
      https://www.commercialrealestate.com.au/news/ispt-puts-sydney-and-brisbane-offices-on-the-market-with-600m-hopes-1060383/

      //Meanwhile, eight contenders have been fighting it out for a 50 per cent share of the EY Centre at 200 George St, Sydney, with a final decision by owner AMP Capital Wholesale Office Fund expected in the next couple of days.

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    7. 所以最近領展只係借人仔

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  10. QVB母公司欲出售旗下商场股权,价值$5.5亿

    据报道,新加坡财富基金会(GIC)正在考虑出售其在维多利亚女王大厦(QVB)、The Galeries百货大楼和The Strand Arcade商场持有的50%股份。

    这是悉尼最著名、最具商业价值的三家商场,均位于悉尼市中心,总价值$5.5亿澳元。

    拍卖预计最早将于下月开始。据了解,CBRE和Colliers将是支持此次GIC拍卖的房产中介。

    2003年,作为对当地房地产公司Ipoh Pty Ltd收购的重要一步,GIC对这三家商场进行了收购。

    当时,QVB为Ipoh带来了$3.43亿的收入,是Ipoh租金收入的主要来源。

    GIC一直持有这三家商场的股份。

    直到四年前,该公司以$5.56亿澳元的价格向Vicinity Centers出售了这三家商场50%的股权。

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  11. Major Asian REIT targets premium Australian real estate

    Link REIT, which paid almost $700 million for a Sydney office building in late 2019, is back on the hunt for premium investment-grade Australian properties after signing an open-ended mandate with fund manager EG.

    It is part of geographic diversification strategy for Link REIT, which is based in Hong Kong and has $33 billion in assets under management, all but two of which are located in Tier 1 Chinese cities.

    One of them is an office tower at 100 Market Street, Sydney, that Link bought from Blackstone for $683 million 16 months ago and will be managed by EG as part of the mandate.

    EG executive director Roger Parker said the agreement with Link was signed last week.

    “It’s early days but the principle will be that we will be sourcing and filtering asset investment opportunities for Link in Australia and working with them to evaluate, price and then support their bid process,” said Mr Parker.

    “We will also have an ongoing asset management role.”

    He said Link, which had previously been working with several advisers, had decided to centralise its local representation.

    “Link is an exciting company, they’ve been growing and have made that decision to expand to major offshore markets and it’s great to be working with them in Australia,” Mr Parker said.

    “They’re open to the traditional sectors; office, industrial, retail. We’re starting to evaluate some opportunities for them at the moment in the office and industrial space but we certainly wouldn’t rule out retail.”

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  12. 即是說EG會代辦所有澳洲投資,不單管理,還負責買新物業,不過唔好太過 off hand ,小心比人食夾棍中間佔便宜 the principle will be that we will be sourcing and filtering asset investment opportunities for Link in Australia and working with them to evaluate, price and then support their bid process,”

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  13. 有同GIC合作

    https://realassets.ipe.com/news/gic-hires-eg-for-a400m-value-add-australia-real-estate-mandate/10048118.article

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  14. ADIA looks to sell Darling Quarter stake as city office heats up
    https://www.realcommercial.com.au/news/adia-looks-to-sell-darling-quarter-stake-as-city-office-heats-up

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  15. 悉尼第二擊?

    Hong Kong investor bets big on Sydney’s CBD retail revival
    https://www.afr.com/property/commercial/hong-kong-investor-bets-big-on-sydney-s-cbd-retail-revival-20210929-p58vpd

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    1. 澳洲生活 15 - Sydney行商場, The Galeries, QVB, The Strand Arcade
      https://www.youtube.com/watch?v=5MhQ5Hf5iH8

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    2. 如果租金有5%回報,又唔錯喎
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      傳領展洽購悉尼三座購物中心 (09:42)
      Mingpao.com 文章日期:2021年9月30日
      澳洲媒體報道,領展(0823)正洽購悉尼商業區三座購物中心各50%股權,作價約5.5億澳元(約30.81億港元),租金回報率約5%,領展目前正在進行盡職調查。

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