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| 圖片 HK01.com |
葉劉工聯炮製民粹毒藥 搞領展換選票犧牲法治
線報 評論 12-02-2019 linepost.hk
十四年前的 2004 年，房委會決定分拆旗下屋邨部分零售物業和停車場，成立領匯基金，翌年領匯正式上市。十四年後的今日，新民黨立法會議員葉劉淑儀聯同工聯會議員麥美娟，擬提出私人條例草案，建議修訂《房屋條例》及《稅務條例》，特地規管房委會早年出售予領匯、即今日領展的物業的租金增幅，並向長期空置的商舖徵收空置稅。
葉劉淑儀稱，訪問過運房局常任秘書長兼房署署長應耀康。他指除了按法律要求、地契條款、大廈公契、限制性契諾外，政府對領展「因賣斷左，所以無計可施」。但葉劉淑儀指，修例可賦予房委會和稅務局新的法定權力，防止業主不合理提高租金，並引入現租戶續租優先權、透過空置稅增加業主空置單位成本等。她補充，修例適用範圍只限於房委會在 2005 年分拆出售給領展的物業。
專門玩針對，不是香港所秉承的契約精神
本報欣賞葉劉淑儀、麥美娟議員試圖改變領展壟斷公屋範圍商場、街市設施而嚴重影響小商戶生計、小市民生活的努力。不過，縱然我們同意領展壟斷極不理想，改變事不宜遲，但改變也必須符合基本原則。其中一項本報認為至關重要的原則是對香港十分重要的契約精神。
本次建議修訂的房屋條例、稅務條例，直接指向房委會在 2005 年出售的物業，明顯是針對領匯。針對領匯本來並無問題，但問題是這些「規定」在領匯成立、與政府達成契約後的十三年後才提出。要知道，領匯在 2005 年接收房委會商場、街市的當下，根本不知道房委會和稅務局具有法定權力，阻止其後政府認為「不合理」的租金上升。縱然領展不合理加租弄至「天怒人怨」，但以事後修改條例、增加政府官員法定權力的方式，專門對付一個與政府完成交易的商業機構，絕對屬下下策。
當葉劉等人談到條例草案將引入現租戶優先、空置稅條款，本報第一個感覺是，領展對小商戶、小市民毫不體恤在道德上當然可恥，但事實上領展以商業方式營運商場、街市，確實做到購物環境遠比政府營運的好，顯著帶動了人流，人流多即是說這些購物點的商業價值高，領展作為私營公司在商言商，據此原則加租、引入「更具競爭性商戶」，無可厚非。政府既已將權益全數賣斷給當年的領匯，雖不至於「無計可施」，但以葉劉等人之策來對付之，實在不敢苟同。
誠然，合約釐訂之後並非不需要遵守新的法規，然而這種法規不應該具針對性，或至少具可預見性，例如煙稅之於煙草商。按這原則，葉劉、麥美娟的草案如獲准提出，應該刪除針對領匯的條款，更要引入更「辣」條款以確保房委會、食環署更好地管理轄下的街市、商場。本報當然明白如此想法必是異想天開：政府豈會主動立法規管自己，而建制派也更犯不著令政府「落面」的大不諱。
葉劉淑儀、麥美娟如此作法，除宣告自由市場、契約精神在香港從此已死外，更有為「政府當年決定」掩飾錯誤之嫌。
政府賣大包兼懶理，足足十五年
換句話說，政府應彌補錯誤，而不是拆東牆補西牆，損害市場原則。這引申出的關鍵一點是，要處理領展問題，必須從契約、法院裁決等現存文件中尋找依據。探討對付領展的政策方向前，必須澄清一些事實。正如葉劉淑儀引述應耀康指，政府的工具只有四個，包括：法律要求、地契條款、大廈公契、限制性契諾。這樣，我們必須對房委會變賣資產前因後果的歷史，來一個大盤點。
前公屋聯會主席王坤指，2003 年經濟不景，政府遇到財政壓力，加上 2002 年宣布無限期停售居屋，房委會收益大減，要麼由政府注資，要麼讓人「買斷」，而政府選擇了後者，未考慮太多價錢是否合理的問題，而且還有一定的折讓，以期接手的經營者至少五年之內不會加租，故有時任立法會議員陳偉業批評的「200 港幣賤賣一個車位」的說法。
政府 2003 年準備分拆屋邨物業時，設立了「產業分拆出售督導小組」，負責決定分拆哪些物業和設施，並監督程序，然而上市細節不屬小組的職能。小組成員至今亦從未出來解畫，因為他們根本不認識上市的內情。換言之，一切盡在當年的房署高層的抽屜裡。房署當年基於何種考慮、只求盡快賣斷領匯而不留分毫股權以便日後監管，連當年終審法院駁回公屋居民盧少蘭上訴、宣布房委會出售資產合法的判詞中，亦鮮有提及。
我們所知道的限制性契諾包括，政府和當年領匯「口頭」同意領匯不能胡亂改變屬下商業零售設施的用途、間格，領匯只是「收租股」而非「地產公司」；如要改變土地用途或維修物業，領匯須獲房委會屬下一個獨立審查小組的批准。不過，當中並無任何明確條文限制領展決定租金。雙方亦同意每月由領匯 CEO 跟政府會面一次，但是最遲在 2010 年、於房屋署負責有關履行契約責任事宜的麥靖宇副署長調離後，繼任的署長的政策議程似再沒有「履行與領匯契約」這一項。隨後，領匯人事經歷「大地震」，領匯首個政府委派的 CEO 蘇慶和被「迫走」，領匯就在政府主動「不聞不問」的情況下，蛻變成涵蓋中港業務的地產商，並變成領展，主業不再是「收租佬」，旗下原房署商場、街市可分拆予其他私人機構的，都悉數被分拆。正如王坤比喻，「貓見到魚，點會唔食」。
王坤進一步指，蘇慶和被迫走後，領匯進駐許多基金代表，開始建立龐大的法律顧問團隊，「不斷走灰色地帶」並「通過商場發水」大幅加租，而當時政府沒有進一步採取行動「捉姦在床」。
林鄭咁打得，不如打低領展股價吸納
現時，政府連回購 10% 股權以重掌某些控制權的建議，亦懶得回應。當然，政府就算肯斥資回購，領展亦大可「吊高來賣」。本報認為，政府當年設計錯誤和制度弛廢，領匯、領展成了一個萬夫所指的敗筆，導致之後的特首曾蔭權、梁振英、以及眾政客除了道德譴責外，似乎拿領展無辦法。如今，葉劉等提出修例賦予官員權力，不少對領展「切齒痛恨」者眼中可能是「突破」，但說得難聽點，她們也只是視法律為政治工具，令「道德譴責」也可殺人而已，甚至比口頭喊打領展者更民粹，此股風氣實不可取。本報反而認為林鄭今早的回應較得體。她指，政府已進行工作，檢視停車位供應，重建公共街市亦獲區議會支持，勢將盡快落實興建。
本報提議，根據前述政府和領展的契約，政府最有可能的對策包括兩方面。其一，立即從財政預算案撥備每年數以十億計的資金，成立專門針對領展的隊伍，確保嚴格執行地契條款、大廈公契，以彰顯決心，彌補過去未有「捉姦在床」的錯誤，皆因連領展自己也承認，正是透過不斷將屬下商業零售設施「發水」而暴富。
其二，律政司應再審視當年終審法院頒下的判詞，提請司法覆核。當年判詞所闡述的房署出售資產未有違規的理據是，房委會縱有責任「確保提供房屋和附屬的康樂設施」，但不一定須由自己提供，也可委託其他人（即領匯）。因此，律政司有法理依據提出覆核，檢視領展當中的角色，其中必然涉及領匯是否有權隨意改動圖則、釐定租金等。
如此雙管齊下，政府可以澄清當年政策初衷；官司雖未必能立即勝訴，但訴訟和政府的嚴格監管必會給領展的股價造成壓力，屆時政府可再來一招「趁低吸納」，不用全數回購領展也可實現關鍵管理權。本報真正希望，林鄭政府可以認真考慮建議，做一場叫廣大香港市民拍案叫絕的好戲之餘，重建「好打得」的金漆招牌。
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