2015年7月10日 星期五

領展購企業天地是蝕頭賺尾

辦公室對於領展及我也是一新課題, Now TV評論如領展購買上海企業天地一期辦公室是一項蝕頭賺尾投資, 找到一些資料供大家參考及討論

企業天地一期1及2號樓 : 領展購入  66.26億人民幣  Powerpoint file
企業天地二期3號樓  : 李錦記健康產品集團90%及萬科企業10%  57億元(約68.7億港元)
企業天地二期5號 : 類似抵押貸款形式34億賣給中國人壽,不過瑞安有1,5或7年回購權。



企業天地一期辦公大樓距離最近地鐵站黃陂南路2號出口約300米



【now財經台 20150710】領匯房產基金(00823)傳聞會收購上海新天地的甲級商廈項目,若果消息屬實,這宗交易究竟有無「著數」?

市場消息指,瑞安房地產(00272)沽售位於上海新天地的甲級商廈「企業天地一期」予領匯,作價75億元人民幣。若成事,這宗交易將刷新上海物業大宗交易的最高值,成交價約每平方米9萬元人民幣。

騰祺基金管理投資管理董事沈慶洪指,兩家公司均就傳聞發出聲明,既無承認交易,但亦沒有否認。能否成事要拭目以待。

他續稱,觀乎「企業天地一期」去年租金收入約2.53億元人民幣,增長約3.3%,回報率僅3.37厘,與領匯手持項目平均的回報率介乎5至6厘,這宗交易看似沒有「藉數」。但他亦指出,投資商廈一般而言是「要守」,即是最初回報率會偏低,但經過數年後,實際價值才會反映出來,可謂「蝕頭賺尾」

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摩天大樓如何找到她的租戶
2015-06-23 Propertyplus
轉自:一財網 羅韜

過去的十五年,中國的高樓不斷被刷新,每一個城市都希望有一個“高大上”的地標來凸顯這個城市的地位和繁華。
一家小型互聯網金融企業聯合創始人李強(化名)就渴望能夠成為這些地標寫字樓裡面的租戶,在李強眼中,當自己的公司物理距離無限制接近這些地標中心時,孕育出來的機會就有無限的想像空間。
但是寫字樓的業主們卻在有條件地挑選租戶,他們希望這棟寫字樓的租戶都擁有更好的品質和更加強的承租能力,而當這個願景實現的時候,業主們自然也會享受到更多的資金回報。

租金低開高走
戴德梁行中國區寫字樓部主管沈潔向《第一財經日報》記者介紹,目前寫字樓招租戶的策略大致分為三種:價格領先、速度優先、市場平衡。
價格領先即開始招租的時候租金價格很高,這個有利於樹立高端寫字樓形象,和住宅的豪宅銷售有一定的類似,但是這個策略的問題在於很難滿租,而且後期招租難度較大。還有很多寫字樓會採取速度優先,也就是儘快保證寫字樓的出租率,這個策略在市場不好的情況下也是值得推崇的。但是目前最主流的還是市場平衡的招租,也就是價格低開高走。
“現在很多寫字樓一開始若是開價太高,其實不太好招租,因此很多時候剛開始的幾個租戶租金價格都很低,但是一般寫字樓希望這個租戶是一個主力租戶,也就是一家很大、很穩定的公司,這樣可以吸引該租戶上下游公司來這個租戶所在寫字樓辦公,形成示範效應。”高力國際董事賴錦雄向《第一財經日報》記者表示,“比如這個寫字樓雖然開始對主力租戶的收費可能只有6元/天•平方米,但是後面吸引的租戶就可以收費到10元/天•平方米,這個就可以使得整體租金上去。”
而這個和購物中心的招租也很像,很多購物中心為了招到非常優質的主力店來增加人氣都會補貼裝修費用,然後再通過把其他空間高價租給非主力店,完成盈利。
但很多情況下,出租寫字樓也未必划算,記者從知情人士處瞭解到,目前中國最高寫字樓上海中心下半年入市,但是目前的招租情況也不到50%。因此很多內資開發商選擇將寫字樓賣掉,比如今年虹橋板塊就會集中上市很多商業辦公項目,而大部分都準備賣掉。
“我們在上海虹橋板塊就為中小企業設置了很多3000平方米~5000平方米的獨棟總部辦公項目並將其出售,目的還是快速回籠資金和獲取利潤。”正榮集團上海置業公司總經理章建波告訴記者。

租戶“金融化”
在過去的十五年裡,上海建成了約90棟優質甲級寫字樓,而這裡面很多無疑加速了上海金融中心的建立。世邦魏理仕資料顯示,2014年,金融業租戶貢獻上海全部甲級寫字樓租賃面積的33.7%,領先於製造業的22.3%和專業服務業的17.8%。
目前上海甲級寫字樓市場的租戶行業結構與十年前相比差異明顯。由於土地、人力費用的連年上漲,低附加值製造業逐步向內陸城市及東南亞國家遷移,製造業企業租賃甲級寫字樓的面積占比由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%。與此相反的是,金融服務業的租賃面積比重大幅上升至33.7%,排名由十年前的第三躥升至首位。
業內人士認為,金融行業高附加值所帶來的高租金承付力以及當下國內金融業改革中民營金融企業的繁榮是金融服務類租戶開始搶灘寫字樓的原因。
事實上,自去年起互聯網金融企業的身影逐漸活躍在陸家嘴等金融板塊。而這一切緣於上海在去年10月發佈的《陸家嘴互聯網新興金融產業園暨創新孵化基地配套措施》(下稱“陸九條”)。在“陸九條”中,浦東從辦公場所、市場准入、財力扶持、創新獎勵和人才服務等方面明確了對互聯網新興金融機構的支持。如在辦公場所方面,政府和國資聯手,拿出近萬平方米的甲級寫字樓,同時還利用老舊商業樓宇二次改造的機會,在陸家嘴中心商務區設立產業園。

中小公司是“金主”
同樣是金融公司,2005年,銀行、保險、證券和基金四大傳統金融子行業在金融類租戶所有承租面積中的占比高達81.6%,2014年該比例已經下降為63.0%。
值得一提的是,P2P、財富管理、衍生品投資、金融資訊服務以及多元化的金融投資和資產管理公司不斷湧現,成為一股不容忽視的力量。P2P和財富管理公司的大量湧現是近年來國內互聯網金融和民營小微金融快速發展的產物,在寫字樓租賃市場上表現出租賃面積較小、租金承付能力較強、對樓宇形象要求較高的特點。
這些“金主”給的租金也是非常高的,很多這類公司都會給出每天每平方米超過15元的租金,而上海甲級寫字樓的平均租金在每天每平方米10元左右。這意味著,這些“金主”要支持50%的額外溢價。
但是該P2P和財富管理機構中部分小型租戶經營的不穩定性亦可能對業主和周邊租戶造成一定的困擾。李強所在的互聯網金融公司就有這樣的困擾,其希望能在陸家嘴板塊找到一處可以辦公的地方,但是由於公司太小而寫字樓對於互聯網金融公司的謹慎,即使開出很高的價格也租不到一個辦公的地方。
創業者李明(化名)就是一家小公司創始人,但是他非常願意支持高價進入甲級寫字樓。他的第一個客戶是上海金茂大廈裡面的某知名公司,他為了獲取客戶,就在金茂大廈租了雷格斯辦公空間,直接在同一棟辦公樓裡為客戶服務,這樣的便捷性讓他迅速拿下該客戶,並慢慢擴展了自己的創業版圖。

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上海寫字樓大宗交易的價格與價值 過去與現在
2015-03-21 DTZ中國投資部 上海房地產觀察

近日有一則市場消息:新天地的地標辦公樓—企業天地一期以9萬/㎡放售,這個天價的估值引來一片吐槽。投資估值從來不易,但是最終買家只有一個,我們需要從另一個角度探討買家看得到而大部份人看不到的價值。

截止目前,上海整棟辦公樓以股權交易計最大的買賣是交通銀行2013年購入的陸家嘴東方匯經OFC,成交價70億,單價82,000/米(市場說六萬、七萬都是錯的),該宗交易無論單價和總價都破了上海辦公樓股權轉讓的記錄。如果整棟辦公樓以資產交易為標準,單價最高的是最近蘇州銀行買的國際航運中心二期一棟寫字樓,單價破十萬/平米,這兩宗交易都是戴德梁行代理的傑作。

回顧過去十年的上海核心辦公物業的股權交易個案:
時間 項目                     成交總價           成交單價
2006年 未來資產大廈 24億元             37,600元/平米
2006年 新茂大廈        15.08億元  46,800元/平米
2008年 世紀商貿廣場 44.38億元 49,600元/平米
2013年 東方匯經         70.8億元         82,000元/平米

當年這些交易的成交價都被評為市場的天價,事實上地標核心物業從來不會便宜,買到的投資者現在比所有人都開心,所以最大的糾結不是價格,而是能不能買到

上海辦公樓投資市場近年交易量已大幅增長,但隨著更多的投資資金追捧辦公樓物業,實際上優質的投資級別的辦公樓嚴重缺乏。上海成交最活躍的幾棟寫字樓:
 同一棟樓交易頻繁,證明上海市場好之外,市場嚴重缺乏好的投資物業,尤其是地標級別物業。

投資物業回報率怎看?我們分析了過去市場上有收益的辦公樓成交:
 過去市場的成交回報率都徘徊在5%-6%,但是這些成交的案例跟新天地的物業不是一個檔次。單純依靠市場回報率來評估不靠譜。

投資辦公樓一定要看今天的收益回報率嗎?我們把過去五年買辦公樓的案例分兩類來分析,買樓用作投資的和買樓自用的。
不能說自用買家有錢就是任性,這類買家更看重物業質素,物業的稀缺性就是它的投資價值。

投資物業沒有既定指標,用現時的市場交易案例作指標往往犯了用橙的價錢來評估蘋果的毛病。

新天地甲級辦公樓是上海的地標,周邊配套成熟,多年的經營所累積的資源和品牌無法替代,是浦西眾多甲級辦公樓中最具叫座能力的,長遠來說,它未來的租金將會比今天的水準大幅提高,這就是投資者看到它的價值,願意今天以比較低的回報率來接貨。

59 則留言:

  1. 附近香港新世界大廈租金
    http://xianggangxinshijiedasha.fang.com/
    呢個直頭係地鐵黃陂南路上蓋

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    1. 環貿廣場係寫字樓,環貿iapm係商場,其實係隔一個地鐵站

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  2. 香港新世界大廈地點是較有優勢,但規模較細, 企業天地有太平橋公園圍着,觀景佔優

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    1. 見你提供恒隆廣場租金同企業天地租金差咁遠,所以咪搵個近企業天地嘅比較囉

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  3. 此REIT 持有黄陂南路其中一幢office, 加倒租的
    ouect.com

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  4. 今天看報紙説近期中國政府救市,將會引致中國式量寛的出現,人民幣有機會下行5至10%, 如果真是發生,就可能買貴貨了,還有機會虧損,收租補不了匯率損失

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    1. 照道理放水應該可以提高物業價值, 以當地貨幣計...

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    2. 關於匯兌方面, 可以以 FX forward contract 作緩衝嗎?

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    3. 印象中,領匯是不作外匯對冲的,因為對冲也是風險一種,不過這些專業已脫離我的了解能力範圍,唯有交給領匯專業團隊了

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  5. 萬科組財團擬購瑞房上海商業地‏
    20150715 信報
    路透引述消息人士稱,萬科牽頭一個財團尋求以約35.7億元人民幣(約44.57億港元),向瑞安房地產收購上海高檔社區的一幅商業地皮。
    收購的資產為上海企業天地三期(Corporate Avenue 3),位於黃浦區新天地附近,包含商業和娛樂設施。
    消息人士稱,萬科與投資公司太盟投資集團及鐵獅門合作,收購上述項目。據悉,這個財團將在市場籌集5.09億美元(約39.7億港元)等值的貸款,渣打銀行將擔任這筆雙幣貸款的牽頭行兼簿記行。

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    1. Link仔推想註 : Corporate Avenue 3 應是上海企業天地二期3號樓

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    2. 路透香港12月11日 - 業務在中國的瑞安房地產<0272.HK>宣布,將以總代價57億元人民幣出售上海企業天地3號物業的99%權益,買方為李錦記健康產品集團及萬科<2202.HK><000002.SZ>旗下萬科置業(香港)共組的財團。

      公司周四晚間發出的聲明稱,企業天地3號辦公樓及零售部份的可售總建築面積約為87,295平方米,其中辦公樓的可售建築面積約為56,518平方米,零售部份約為30,777平方米。該物業已於2015年上半年完工,計劃於2015年年底開始營業,現時辦公樓及零售部份的預租率已分別達到88%及41%。根據交易價格,該幢物業相較于其在今年6月底之53.91億元的帳面值,有5.7%溢價。

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    3. 李錦記, 國壽和萬科共同擁有樓下商場,有趣.....

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    4. 作者已經移除這則留言。

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    5. 李錦記健康產品集團,即係無限極?係嘅話其實無限極響上環都有物業

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    6. 係,蠔油集團其實係大地主

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    7. 企业天地3号物业尚未取得房屋所有权证
      http://www.guandian.cn/article/20151210/168757.html

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    8. 維德廣場初改名時,成日都叫錯

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  6. 淮海中路力寶廣場第2季加租情況( 第21頁)
    http://ouect.com/images/uploads/docs/news/2015/08/2Q15_OUE_C-REIT_Results_Presentation.pdf

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    1. 新加坡 OUE COMMERCIAL REIT 华联商业房地产投资信托
      (1) Q2 2015 RMB9.21 psm/day 力寶廣場租值麻麻地
      (2)睇完P.7 水皮DPU 我覺得自己好幸福
      (3)睇到P.30,火都黎,我最憎供股,又問小股民攞錢

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    2. 人家蛇吞象供股, 我地仲有得回購

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    3. 我都憎供股。對於退休人士或者退休資產組合,要供股嘅股票真係唔適合。我覺得經營好嘅公司,大把銀行想借俾佢,發行債券都唔會高息,唔需要問股東要錢。

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    4. 創興賣左比越秀即刻供股

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    5. 作者已經移除這則留言。

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  7. 九倉上半年上海物業表現 (p.5)
    九倉上半年上海物業表現 (P.5)
    http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0818/LTN20150818126_C.pdf


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  8. 企業天地3及5號樓之下的商場
    http://www.dianping.com/shop/32571316

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    1. 好似暫時未有人氣, 唔知CA1/2同CA3 天橋做好未 ? 可互動人流

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    2. 啱啱開,
      應該未, CA3 應該仲起緊

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  9. 領展(0823)較早前完成向瑞安建業(0272)收購上海企業天地1號及2號樓,領展資產管理(中國)總監霍業生指出,該物業已經有租客開始續租,租金升幅由10至30%不等。另物業內有五大租客之一將於明年租約到期,估計租金有雙位數字增幅。

    該公司投資者關係及企業財務部主管丘兆祺補充,領展的總資產中,有7%位於內地,可視情況提高佔比至12.5%。他們會繼續在內地一線城市如北京、上海、廣州及深圳物色投資機會。霍業生指,他們看中企業天地1號及2號樓,除物業本身具價值提升能力,亦因為浦西在2018至19年沒有新增供應。至於領展會否向企業天地3號樓,他說,這要視手項目出租情況而定。

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    1. 之前說萬科+太盟投資+鐵獅門組合買CA3應該不成功了,如果瑞安仍然為企業天地3號樓(CA3)找不到新買家,領展買入CA3機會極高,因有很好協同效應,但領展不應表示太想買入,以免瑞安吊高價,態度應是你價好我買,你價高我寧願選別的,CA3現在將是第一個出租期,租值一定偏低。

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    2. 對面力寶續租租金都係升8%,人家仲要供股...
      最想出現的畫面係,瑞安繼續養大CA3, 再問壽仔買番CA5, 然後賣比....呵呵

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    3. 買得CA3, 應該要買埋樓下的商場了

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    4. 你個想像畫面有得諗....

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  10. (星島日報報道)領展(823)預期收購的北京歐美匯購物中心,及上海企業天地1、2號寫字樓全年租金貢獻將達7%,與資產比重7%相同。9月底止6個月由於企業天地只有一個月入帳,因而令內地租金只佔收入3%。
      領展資產管理(中國)總監霍業生表示,上海企業天地寫字樓租戶續租加租介乎10至30%,其中一個位列首五大的租戶,已落實續租。
      瑞房(272)亦有意出售企業天地3期,至於領展有否興趣,領展投資者關係及企業財務部主管丘兆祺回應指,3期寫字樓出租率不足80%,而且基座商場未出租,如果收購項目後,未必能為公司帶來即時收益,因此現階段不會考慮該項目。
      公司未來將繼續在內地一綫城市物色收購寫字樓,以及中檔大眾化商場;內地物業以資產估值計算佔比上限為12.5%。
      霍業生指,公司看好企業天地1號及2號樓,除物業本身具價值提升能力,亦因為浦西在2018至19年沒有新增供應,新供應也在浦西不同區份。潛在供應包括來年的太古(019)大中里,以及新地(016)徐家匯ITC商廈ITC商廈有4個地塊,估計最快要4年才完成。

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  11. 業權不十分完美,SPV公司只有99%業權及還未取得所有房屋文件,唔怪得領展唔敢買,
    >>> 企业天地3号物业的建设工程已于2015年4月完成,但尚未取得房屋所有权证。
    >>> Infoshore International Limited间接拥有位于中国上海企业天地3号物业99%权益。
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    2015年12月11日 星期五
    瑞房上海天地三號 售萬科李錦記
    【明報專訊】瑞安房地產(0272)近期加速出售資產減磅,繼今年年中將上海企業天地一、二期,以總代價66.25億元(人民幣‧下同)售予領展(0823)後,昨日再宣布以57億元(約68.7億港元)出售在今年底開業的上海企業天地三號物業,予李錦記健康產品集團及萬科企業(2202)旗下合營公司。兩次出售上海企業天地的交易,碰巧均由渣打出任獨立財務顧問。
    作價57億 以美元付款
    有別瑞房之前出讓企業天地一、二期交易以人民幣作交易,致領展因此受惠於人民幣貶值,今次出售企業天地三號物業,則以人民幣等值的美元金額付款,並獲瑞房向買家授出18個月認沽期權,以防未能夠就企業天地三號物業取得房產所有權時行使。一般相信,由於交易以美元支付,這有助減低受人民幣貶值影響。是次交易由李錦記佔股90%,萬科佔股10%。兩者收購的企業天地三號物業所屬公司,在截至今年9月底稅後溢利約1.26億元。物業總樓面面積為87295平方米及有384個車位。經扣除少數股東權益,瑞房從交易獲得4.86億元收益,並收回33.84億元交易淨額,淨資產負債比率則有望降低12%。其前後出售兩次上海企業天地物業,淨回籠達76.68億元。

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  12. 上海總部開幕
    http://channel823.linkreit.com/201512/corporate-news.html

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    1. 現在中國管理團隊有15人,希望可健康日益壯大

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    2. 瑞房(0272)斥資80億元(人民幣,下同)打造的上海虹橋天地上周末正式開業,這不但是唯一與世界最大的交通樞紐上海虹橋交通樞紐直接相連的綜合商業體,亦是虹橋CBD核心區首家全面開業的項目。據指,瑞安對虹橋天地寄予厚望,希望將之打造為長三角樞紐型商業標杆。

      項目集辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝為一體,佔地面積約6.2萬平方米,總建築面積38萬平方米,包含4棟辦公樓、保留上海新天地國際化氛圍的虹橋新天地、虹橋天地購物中心、多功能演出平台虹橋天地演藝中心,以及由朗廷酒店集團管理的五星級酒店。

      虹橋交通樞紐是目前世界上最大的交通樞紐,涵蓋上海虹橋機場、虹橋高鐵站、5條地鐵線。統計顯示,上海虹橋交通樞紐日客流量達110-140萬人次,僅虹橋高鐵一小時經濟圈所輻射的人口就高達7,500萬。而虹橋天地與虹橋交通樞紐所有站點直接相連,是內地唯一擁有5條地鐵線和4條高鐵線的一站式生活中心。此外,虹橋天地周邊還有300萬常住居民以及14所國際學校。

      可在商場托運行李遠程值機

      據中國新天地企業傳訊及推廣總監、太平橋項目負責人劉夢潔介紹,迄今為止,虹橋天地商場已吸引了300多家品牌商戶入駐,涵蓋餐飲、親子、生活方式、娛樂休閒等業態,其中不乏各類旗艦店,以及首次登陸上海的概念店,商業出租率80%,而虹橋天地辦公樓入住率更達到90%。同時,虹橋天地還是上海首個提供「遠程值機服務」的商業中心,行李能在購物中心輕鬆托運。

      瑞安房地產主席羅康瑞曾表示,上海虹橋將成為整個長江三角洲的中央商務區,為企業發展的風水寶地,並預計虹橋天地將取得「高回報」,因為該地的租金水平未來或趕上上海新天地。

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    3. 好彩有最後果句: 該地的租金水平未來或趕上上海新天地。
      即是宜家仲有距離^^

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  13. 另一非常合適項目
    http://www.ruihong.com/rhf.html

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    1. 宜家先知原來佢地都有搞社區商業...

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    2. 翟迪強昨日cable 說下個內地目標是非核心區商場

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    3. 可以等一等,看清楚及更好的人民幣匯率

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    4. 真係賣瑞虹, 入面有社區商場的, 唔知最後有無份玩了...

       《經濟通通訊社13日專訊》市場引述兩名不具名消息人士報道稱,瑞房(00272)和一買家簽署諒解備忘錄,以約80億元人民幣出售其在上海的商住混合項目瑞虹新城50%的股份。據悉,萬科有可能是潛在買家。

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    5. 瑞房淨資產負債率降至68%

      悅庭,即係引入partner起樓同商場,無包括已落成0個幾個商場...

      今年繼續積極減債的瑞房主席羅康瑞指,公司正大力推輕資產策略,出售非核心及成熟資產從而減低淨負債率。他提到與中信共同發展武漢光谷中心的土地,瑞安會主力作開發管理工作。

        被問到會否有資產出售的計劃,羅康瑞表示,目前未有具體項目計劃出售,但若有價錢滿意或會考慮。他提到不少投資者對上海瑞虹新城悅庭有興趣,而他是持開放態度,但坦然不會輕易出售瑞虹,畢竟這是優質的項目。

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    6. 如果位靚價平,都可以考慮下

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  14. 企業天地停車場評語
    http://www.dianping.com/shop/5101413

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  15. 新一年伊始,領展喜事連年,其中2015年購入的甲級商廈項目上海企業天地1及2號,早前按照領先能源與環境設計LEED-EBOM的標準,進行一系列的優化改造及提升物業營運的工程,為租戶提供更環保及更佳辦公環境。該項目花了近11個月的時間,透過物業營運團隊、租戶及員工、以及LEED認證單位等共同配合下, 最終獲得美國綠色建築委員會(USGBC)確認,成功取得LEED-EBOM已落成物業之鉑金級綠色建築認證,更是中國首個項目以最高分數獲得此殊榮,亦為2017年首個獲頒發LEED鉑金級建築認證的項目。

    企業天地1及2號以高達89分的卓越表現,成為中國建築物中取得LEED-EBOM鉑金級綠色建築認證的最高分項目,為一幢落成10多年的物業取得上述認證,領展做了大量工作,包括更換過濾效能高的空氣過濾網,提升室內空氣質素,在大廈管理及清潔方面,採購及使用綠色環保產品或殺蟲劑,杜絕有害氣體產生,並透過垃圾分類及收集處理,珍惜天然資源及降低物業營運成本,更通過推展綠色宣傳及講座,讓租戶及其員工加強環保意識。企業天地1及2號的租戶以跨國企業為主,當中不少熱衷支持環保,亦有利取得該認證。事實上,建築物取得環保建築認證在中國是一個大趨勢,具備該認證有助吸引跨國企業租戶進駐企業天地1及2號。

    企業天地的優化工程主要包括:地面大堂上安裝保安閘機,加強保安管理;兩座商廈之間的二樓連廊進行重整改造,美化公用區;整理綠化區,以凸顯大廈的主入口;復修及優化主車道;備用發電機作出系統更新,確保突發情況下快速提供電力等。

    企業天地同時亦獲頒上海新天地派出所授予黃浦區治安先進單位榮譽稱號,表揚其對促進公眾治安的貢獻。另外,物業冷卻塔及自控系統的節能改造,成功大幅減少耗電量,亦獲黃浦區政府頒發節能示範項目證書,以示獎勵。

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  16. 領導群雄 展望未來 (9:07)
    https://www.youtube.com/watch?v=75Hd0X2ecvs&t=10s

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