2015年6月16日 星期二

商場收銀系統 領匯研借鏡內地

營運商場最想得到的就是租客收入數據,從而計算客戶可承担租金,當生意額達到指定水平後,可考慮實行提成(分成)租金拆賬方式付租,計算方法例如租客A每尺固定基本租金(底租)是$40並加營業額的15%,或租客B每尺固定基本租金(底租)$50並加營業額的9%,而這些租客銷售收入資料可透過:
1. 估計收入,用人手計算人流,神秘客戶等
2. 租戶提交財務報表,但業主只可以要求該報表有核數師加簽作實,但仍存在漏報空間
3. 業主可在綫連接租戶POS, 得到實時交易資料,這是最完美,但也最難辦到

要香港商戶使用領匯指定的POS機 , 除需得到商戶同意外 , 還需統籌POS機服務供應商 , 似乎是mission impossible , 但隨着手機 / NFC支付的普及 , 相信應再過幾年就能辦到







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商場收銀系統 領匯研借鏡內地
東方日報 20150615

領匯(00823)於今年三月首度將商場租賃業務伸延至內地之後,公司正研究將北京歐美匯商場使用的銷售點收銀系統(POS System)引入香港的領匯商場。

領匯資產管理(中國)總監霍業生解釋,銷售點收銀系統可以即時取得商戶的銷售情況,對公司拓展「底租加提成」的租約方式有幫助。

即時記錄每單生意額
位處「中國硅谷」中關村的歐美匯商場,雖然只有五年樓齡,惟商場在資訊科技的應用上其實較本港多。

霍業生續表示,大部分商戶簽租約時,都要承諾使用商場提供的收銀系統,商戶每一宗生意額便會即時記錄在商場的管理系統內。

「透過銷售數據,就可以知道這租戶在場內是否受歡迎,用作租戶管理,也可以得知租戶的租金承受力有多少,對公司日後調整租金有個指標。」霍業生說,若果商戶的營業額達到某個百分點,業主就可以分享「提成租金」。

分析:助掌控租戶管理
分析認為,若有關系統成功引入香港,將有助領匯在租戶管理上有更大掌控,調整租金時有更大彈性。不過,霍業生表示,在使用習慣上,香港租戶或不及內地租戶般願意即時分享營業額資訊,因過往一般商場,即使有提成租金,僅要求租戶在一段時間後提供營業數字。

領匯企業傳訊及對外關係總監盧炳松補充,雖然領匯想將該技術引入港,但「可能要長一點時間去研究,因兩地法律不同,提供服務的供應商也不同。」

此外,歐美匯商場鼓勵消費者使用一款名為「悅逛」的手機應用程式,租賃運營總監王素平表示,該手機應用程式有「簽到」功能,消費者進入商場及店舖可自動累積分數換取禮物,同時商場推廣可透過程式來推送。

領匯透露,去年九月至十一月,在歐美匯使用該程式簽到達20,162人次,平均每名用戶到4.33家商戶回頭客達35%,女性與男性使用者比例約六比四。


23 則留言:

  1. 領匯在香港有大量以收現金為主的小商戶,慣性地報稅報細數,叫佢地裝部八達通機都鬼殺咁嘈,好難想像佢地會肯安裝呢個超高透明度的系統,在陽光下交易,樣樣野有根有據,肯定佢地會好抗拒,反而大集團會易接受D

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    1. 係呀,再想一想,技術及供應商都不是問題,問題只有一個,人才是主因,好似大元街市,我有日去其中一間雜貨店買嘢,我話想用八達通比錢,佢話唔知擺左去邊,跟住就鬧,我呢D生意仔,每次用都要扣手續費,梗係唔用喇,所以我想小店及街市使用中央供應POS的機會是不高的,就算你迫佢裝八達通及POS機,佢地都會裝,不過之後放落櫃桶底

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  2. 印象中香港有行POS的商場,例如將軍澳某商場美食廣場好似有用POS
    但要去到成個場都用,似乎有D難度,唔知+X哥、牛奶肯唔肯理你,剩係諗幾大超市轉用POS人地都未必肯啋你啦

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    1. 是的,要說服幾個巨頭有唔小難度

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  3. 講開又講,內地好多商場,將商場百貨化,商場請人專做收銀,租戶就專心招呼客人,咁租戶就唔駛煩要處理金錢問題(有時商場冇銀行,收咗現金要處理真係好煩架),就算係大品牌例如京基同星河,近年都有將一部分間以百貨形式營運,採用中央收銀,例如星河旗下龍華Coco City有童堡同內衣館,沙井京基百納廣場有美妝館、優品匯同名媛坊

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  4. 百貨公司形式付款,在内地好似較流行

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    1. 香港都有,永安崇光吉之島一田等等,仲有北角新都城百貨

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  5. 我估你係講"銷售額",唔係"銷售利潤"。

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    1. 已更正, 謝
      比D實例大家參考 :
      【九年長約】2014年11月3日
      千色店目前在港的6間分店,有其中5間承租恒地(012)旗下物業,並最新簽訂九年長租約,每年最少向恒地貢獻1.5億元租金收入,恒地亦向千色店提供較為優惠的租約。
      千色店承租的恒地物業包括荃灣城市中心二期、元朗千色廣場、馬鞍山新港城中心商場、將軍澳新都城中心商場二期及屯門時代廣場北翼。與恒地的租賃協議大部份由今年10月1日起租,租期至2023年9月30日,合共九年。以現時租約,分店月租介乎89萬至634萬元,呎租24至50元,與市價相若。
      以最貴租的荃灣分店為例,包括商場部份地下、1至3樓,月租634萬元,以租用面積13.89萬呎計算,呎租約45.6元。同區商場荃新天地的最新呎租約40至80元。
      按照租賃協議顯示,完成首三年租期後,其後三年租期之租金為按年增加7%,而最後三年則根據雙方協定的公開市場租金,惟租金不得低過上一份租約或高於之前租金1.15倍。除基本租金外,亦會按每年營業額之8%至9.5%訂定租金,以較高者為準支付租金。以首三年租約的基本租金計算,5間分店每年最少須繳付約1.5億元租金。
      雖然恒地以市價出租舖位予千色店,惟在租約條款上則略為優待,如新都城中心商場分店租金按固定租金或營業額之9.5%的較高者為準。但該商場其他租戶則要繳付固定租金,另加營業額的8至15%作為租金分成。而另一新港城中心商場分店,雖然其他租客的租約條款與千色店相若,租金同以固定租金或營業額比例的較高者計算,但其他租客的營業額計算比例可達10%至12%,較千色店的8%為高。

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    2. 主要看這句 : 該商場其他租戶則要繳付固定租金,另加營業額的8至15%作為租金分成。
      因千色店是恆基自己人, 所以有優待

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    3. 但領匯上市前房署已經有行呢一套喎,部分商戶而家都交緊營業額分成,亦要每個月交營業額數據

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    4. 但唯有信個商戶提供的營業額數據, 較難核對

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    5. 每年要交獨立核數師核准證明的,唔係就咁交數架

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    6. 但有相熟核數師的,大家都應該懂的

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    7. 其實你知唔知自己講緊乜?首先,而家講緊營業額,唔係盈利,營業額係果間舖實際收入,冇得作,反而盈利可以由總公司不少支出攤分;第二,通常要交數的都係大公司,好多都係上市公司,搵得的核數公司都係行內有返咁上下的,上市公司亦要受好多監管,唔可以隨便作數喎;第三,核數者都常都係會計師公會會員,核數報告亦要核數師聲明盡量公允,唔可以亂來,作假數隨時釘牌同坐監(偽造文件)
      其實你呢個指控好嚴重架

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    8. 其實冇指控什麼人,只係講現實世界,不論在世界何處何地,都有這問題存在,不過通常是中小舖,所以如果有一些系統監控會較好

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  6. 個人覺得,也要衡量推行這個系統的原意,係想(i)深化分成租金制度;還是想(ii)增加調配商戶組合的準繩度,究竟邊瓣的重要性多D。

    若果是(ii)的話,大超市有自己的團隊去研究顧客口味,而且每個場一定要有超市,這已是梗局;反之,一般的中小型集團的數據未必咁易掌握,咁的話,有了這個系統便好辦事了。

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    1. 其實又唔一定要用到POS,只要搞好會員制度,吸引會員登記賬單,咁已經可以大致分析到

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    2. 其實統一POS最主要原因是用作計算租金分成 , 會員制度是吸引客人不斷重覆光臨

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    3. 會員制度唔只係用嚟吸引客人不斷重覆光臨架,仲可以分析顧客購物模式(牽涉大數據),亦可以從單據睇到商戶營業狀況。另外亦可以利用泊車優惠分析,當然顧客唔會用晒所有單據去換領泊車優惠,泊車優惠亦有唔少假單,因此不能完全作準,只能作參考用途

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  7. 長遠睇,(ii) 遠 (i) 比重要。 聽講國外大型超級市場係哩方面已經做到爐火純青嘅地步。 佢地會預測邊D人會買D咩先,然後將再會買咩,因此會行邊條路線,然後再安排放D咩係條路線卑佢地睇。 希望領匯能夠擴大到商場層面,快人一步。

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    1. 但安裝了指定收銀系統, (i) 和 (ii) 的資料都很容易地手到拿來

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