2015年2月26日 星期四

舖位租金與售賣物品價格的關係


通常一般人都會說,舖租金貴,售賣物品價格就跟着貴了,同樣道理,舖租金平,售賣物品價格就跟着平了,但事實是否一定的呢?
看看學者的說法,施老闆及之前領匯網絡業餘巡舖總監O2也早已否定了這一偽理論。





================
橫眉冷看:租金低售價不低
20150221 太陽報
有朋友邀我到屯門區一行,因行色匆匆,於是晚飯就找一處商場的茶餐廳解決。走在商場內,我頗感詫異,因內裏裝飾老舊、牆皮剝落,燈光比平時的商場幾乎暗了一半。我好奇地對一旁的小友說:「這個年頭,難得還有這般落伍的商場,我等是不是要拍照留念一下?」小友不理我,並沒口子的稱讚這個良心商場,說這裏歸房屋署管轄,租金廉宜,所以老舊一點也沒關係。他母親是做生意的,早前在商場內租了一個實用面積有三百平方呎以上的商舖,租金只需六千元,然後他便大肆訴說那些私營商場的不是,說他們如何大幅加租,如何促使物價提升,言語間十分感恩他居住的一區,還可以保留房署管理的商場。筆者從未試過有物業出租予人,提升租金,對我有害無益,但以事論事,我卻從不相信租金便宜,商戶提供的貨品或服務就一定便宜。我更信經濟學大師海耶克所說:「售價與成本並無必然關係。」屯門這個商場租金低,是否代表該處售賣的貨品就一定便宜?一般人以為是,我們就看看答案吧。我坐在茶餐廳內,看着掛滿牆的所謂餐牌,馬上打斷小友不停稱讚商場的話頭,指着價錢牌說:「這裏晚飯套餐的售價每客是五十九元,你認為真的比新界區其他同級的茶餐廳便宜嗎?此地的租金如此低廉,為何又沒能反映在商戶收取的價格上?」小友說話的興頭頓時打住,看來這個問題他是從沒想過。回去後,我再向另一位居住在該區二十年以上的朋友探問,上述商場普遍的商品售價如何,答案也是:「絕不便宜。」其原因何在?這是經濟學上的問題,先讓讀者想想,明日續。陳偉強 大學講師
=================
橫眉冷看:假理論比謊言可怕
20150222太陽報
謊言講一千遍就會變成真理,但假理論比謊言更可怕,大抵講三遍便可使人篤信不疑。有人說,只要政府肯廉價批地,發展商就能以較低價出售建成樓宇,但依筆者多年觀察,此論純屬想當然。事實上,發展商任何時候都會按市場價格試圖「賺到盡」,土地成本低,他們只會賺得更多,成本與售價,從來就沒有必然關係。也有假理論認為,本地零售價格高,主要原因是來自高租金。主觀上我也希望當真如此簡單,因為問題的癥結既這般清楚,便十分好對付。但事實未必如是,我發現一些租金低的商場,內中的商品或服務價格不一定比其他的店舖為低。當同區其他茶餐廳正收取五十多元一客晚飯套餐時,不少位於低租金商場內的餐廳亦是如此,他們並無因成本低而明顯將售價下調。這道理也不難理解,因為商人都有想「賺到盡」的心態,假如市場上願意接受某商品的價格是十元,則商家的成本無論是五元還是八元,大多會賣十元,成本低的一方往往只會想賺得更多,而未必會調低售價以回饋顧客。除非某些商戶家財萬貫,他們經營某一盤生意只為興趣或繼承祖業,生意所得利潤只是他們財富中的九牛一毛,那麼偶然才有些例子會將定價調至低於市價。早前有市民抱怨在屯門區光顧一客早餐的價錢竟比在灣仔區還高,原因或許正在於此。港島區不少人發迹早,家族動輒擁有十間、八間商舖在收租,但同時又可能有一家老字號的茶餐廳是祖傳業務,如今已非志在賺大錢。這類店舖商品或服務的定價便可能會較低。但當然,這類商舖即使有,也不可能為數太多吧。陳偉強 大學講師

=====================
20150212
【on.cc東網專訊】農曆新年將至,有團體公布「團年飯指數」,調查在食環署轄下街市和民營街市購買團年飯食材的價格差距,調查機構在1月初到港九多個街市,以問卷調查方式,訪問200位有買餸習慣的家庭主婦,整理出「港人團年飯菜單」,當中包括白切雞、白灼蝦和西蘭花帶子等8樣菜式,然後在港九新界多個地區,每區選出1個食環署街市和1個民營街市,按該菜單買餸。
調查結果顯示,有6個食環署轄下街市的售價,比民營街市或路邊市集高出6.4%至13.5%,差距較大是青衣街市、電氣道街市和大圍街市,其中在青衣街市要買齊8個餸的食材需要878至930元,而同區的長發廣場街市只需778至798元。
調查又發現,部分食環署街市並不能買齊8個餸菜的食材,普遍未能買到燒肉和新鮮海魚。負責調查的107動力召集人何民傑指,食環署近8成檔舖以低於市值租金營運,但卻故向市民提供較貴的貨品,批評署方管理成效差,他促請政府全面檢討街市政策,積極研究引入民營公司管理,令市民受惠。

=======================
官僚管理街市貴爆
2015年02月17日

獅子山學會政策研究員、107動力召集人何民傑
食環署轄下102個街市年年虧損至少2.2億公帑,早被審計署先後於2003及2008年轟其管理不善,要求署方嚴厲規管公眾街市管理,但至今仍無改善。107動力過去一直要求署方全面檢討食環署街市政策、引入民營管理公司,提升效益。
為進一步查究公營街市的營運情況及物價水平,107動力上月進行一個「團年飯指數」調查,調查分為兩階段,第一階段先派調查員到港九多個街市,以問卷調查方式,訪問有買菜習慣的家庭主婦,對團年飯菜式的偏好和習慣,從而整理出一個「港人團年飯菜單」。第二階段是從港九新界9個地區,每區選出1個公營街市及1個民營街市共18個街市,先後兩次派調查員按照「港人團年飯菜單」買菜,並詳細記錄消費的金額。
我們發現食環署街市貴到爆,其中6個公營街市物價比民營街市/路邊市集高出6.4%至13.5%,其中青衣街市、電氣道街市、大圍街市及九龍城街市位列頭4位,一餐團年飯餸菜,揭露食環署街市的價格可以比民營街市貴近百元,令很多人跌破眼鏡。
最諷刺的是,食環署近八成街市檔位多年來以低於市值租金營運,根據資料顯示,截至2013年12月31日,在公眾街市13061個已租出檔位中,有79%檔位的租金低於市值租金,88%檔位的月租低於5000元。
食環署街市租金平通街,還須納稅人補貼,卻向市民提供比市價高的貨品,反映什麼?為何食環署街市租金平、物價卻高?為何街市空置率高企?有租戶將檔位當貨倉、調查中大部分食環署街市未能提供燒味及海鮮等熱門食材,這全部都顯示官僚管理的惡果。
由官僚管理商業街市,本身就是一個缺陷,大部分官員沒有從商經驗,管理手法欠靈活,加上即使經營不善,也毋須賠款降職,多數官員只須按章辦事,就可以保住職位,甚至升官,誰會有動力推陳出新?
引入民營公司管理街市,就可以大大提升競爭力,因為民營公司須為利潤而花心思提升服務質素。放眼現時的民營街市,絕大部分光猛潔淨、貨品種類包羅萬有,裝設空調、八達通、免費穿梭巴士等設施,都是與時並進的政策,有心經營街市、為街市增值,才能做好街市管理。

6 則留言:

  1. 多謝抬舉,竟然將O2與學者雙題並論。

    其實O2係受到施老闆早年多篇文章的啟蒙,唔知你有冇睇過以下呢篇...
    《領匯有必要益商戶嗎?》
    http://o2and00823.blogspot.hk/2010/01/2007-02-01-c.html

    如果你對施老闆的思路有興趣的話,O2再誠意推介一篇我的至愛...
    《上善若水…幾於道.》
    http://o2and00823.blogspot.hk/2010/01/2007-04-24-c.html

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝找到有關討論,我在上文加了一些介紹

      刪除
    2. 「領匯網絡業餘巡舖總監」...嘩,呢個title好勁 XD

      刪除
    3. 全名連英文正確職位是 :
      領匯網絡業餘巡舖總監
      CVO - Chief Visiting Officer , The Link Online

      刪除
    4. https://thestandnews.com/finance/c-%E4%B9%9C-o/
      C 乜 O 蔡東豪

      刪除