2014年5月16日 星期五

領匯出售商場的對與錯

關於領匯出售商場的對與錯,這議題的辯論可能拉布討論10日10夜都沒有結果,既然如此,我就把他們大集匯給你看。



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尋租者愛用的掩飾
獨立時事評論員 李兆富  15-5-2014  appledaily

昨天恰巧路過政總,見到有幾位政治小演員在拉橫額,要求政府回購領匯現正以暗標出售的商場。「好呀,最好全部都由政府以溢價回購!」同行的一位朋友,不是一般的社會棟樑;他和我一樣,曾幾何時都是領匯的基金權益持有人。不過,我就早在聯儲局退市前摩頂套了現;而他,則一直忠實地持貨,等待時機,可惜聯儲局新主席耶倫嬸嬸並沒有回心轉意,以鴿派身份再推高收息股的價格。
當時我眼前的畫面,十分諷刺:一群自命為無產階級抗爭的熱血青年,竟然為飽食終日的資產階級謀取利潤!或許,在政總示威要求政府入標的後生仔,根本不知道自己在爭取的是甚麼?究竟對甚麼人會有甚麼後果?在他們的直線思想世界,只要有平租,就會天下太平。
租金和物價的關係究竟是甚麼?我記得讀中學時,林本利老師在經濟學暢銷教科書中講到「引申需求」(Derived Demand),清楚說明樓價貴不是因為地價貴;相反是因為租值高而令樓價高,樓價高而地價高。同樣道理,沒有生意,那怕是免租金的舖頭,就算是燈油火蠟,老闆們也負擔不起。社會棟樑所謂瘋狂加租,他們只見到業主,卻見不到吉舖和新租客。說到底,個個都道租金貴,偏偏又有一群租客可以不問價追。政治矛盾,在於為甚麼有人付得起貴租,為甚麼有些商戶卻捱不下去?
「不可以甚麼都在商言商吧!市民有衣食住行的需求,難道所有商場舖位都要變成金舖和藥房?」正正是在商言商,商場舖位才不會全部都是金舖和藥房。大多數做自由行生意的,都集中在幾個區的街舖,這是常識吧。雖然我不是搞商場租務,但多年研究收租物業的經驗告訴我,無論是高、中、低檔的商場,是單一業主還是業權分散,購物商場的零售舖,總有一定的承租組合(Tenant Mix)。當然,單一業主的購物商場,承租組合也比較細緻,消費者流量也較高,租值也自然更高。
師傅教落,做零售三大條件,第一是位置,第二和第三也是位置。社會棟樑說香港沒有平租的舖位,與事實不符。香港真正短缺的其實是懂得搞旺商場的搞手。更正確一點應該說,懂得搞旺一個零售點的搞手,根本沒有時間跑去做社會棟樑;他們太忙於改善一個地方的消費環境,再沒有時間去像社會棟樑般,思考如何改變世界。
話說回頭,今次領匯以暗標模式去放售旗下的物業,有社會棟樑說怕新業主會將商場翻新,然後「瘋狂加租」。以逆向思維去看,社會棟樑一定程度上也肯定了領匯在租務政策上不是肆無忌憚。事實上,在過去幾年,罵領匯的聲音,越來越薄弱;畢竟,香港的消費物價通脹、租金上升等,明眼人都看得出是貨幣市場亂局帶來的惡果吧
作為一隻房產信託基金,領匯的首要責任是對基金持有人提供穩定回報收入。我不知道這次放售資產,是否反映領匯管理層對後市感到悲觀。記得之前領匯會見財經評論員的時候,敬陪末座的我提出過,究竟長息逐漸回升的環境,對收租資產的影響會有多大?言猶在耳,現在領匯似乎以行動說明,社會棟樑期待的衰退,出現的機會率越來越大;消費萎縮,是反資本主義的社會棟樑心目中美好新世界的景象。
之後的市道究竟會怎樣發展,仍然要等待事實去證明。社會棟樑和我等市場動物最大的分別,就是他們有自由拒絕去了解市場經濟,我們卻相信經濟周期的起伏,並非個人的主觀願望可以左右。
政府花納稅人血汗錢在高位接貨,最終是否合符市民最大利益?退一萬步說,就算經濟環境不變,政府將這五個商場買下,然後以超低租金去租出舖位,昨天拉橫額的政治小演員,難道有方法去確保店主會天天大平賣益街坊?物價高低,始終有個市場水平吧?可以賣得高一點,無論生意是大是小,也總會想多賺一點,這是常識吧?低廉的租金,只會讓幸運的店主有更大的利潤空間吧!經濟學上,這叫尋租行為。無錯,政治就是尋租者最愛用的掩飾。或者,政治小演員不但深明經濟學,而且懂得借用政治,去為自己和支持者謀求利益,是真正的政治經濟學高手。



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區諾軒﹕領匯放售商場 回購刻不容緩    16-5-2014

【明報專訊】從參與學生組織年代開始,要求回購領匯、到其公司、股東大會抗議已不知多少遍,我深信基層市民,已經為這場公屋資產私有化的噩夢付上相當大的代價。然而,回購領匯的願望,卻隨着股價逐年上升,愈來愈被批評不顧現實:去年底,它們的資產總值已達953億,回購也變得可望而不可即。最近甚至打算出售旗下老舊屋苑商場了——可我認為,政府應藉此契機局部回購這些商場,這是現實而可行的做法
領匯多年來透過資產提升工程(AEI)增加投資回報率,說白了,就是透過翻新商場引進連鎖店,帶動租金飈升,使其估值節節上升,好對股東交代。今天放售商場,說明它已認為這種方式到了盡頭,本地物業潛力已快耗盡,是時候把老舊商場套現,圓他們最新股東大會決議,進軍深圳廣州的大夢了。筆者無意點評一間公司的商業發展,但他們既欲出售資產套現,政府何不順水回購,償還私有化帶來的罪過?
這些領匯眼中的渣滓,無甚商業價值,像興田商場,街市商戶已經寥寥無幾;華貴商場雖然商戶猶存,但自成一角,交通不便,除了區內街坊光顧,難有外來消費。何不照價折讓予房委會,至少毋須再向股東「交代」,容許社區經濟重新安身立命;我也相信由房屋署管理,不會像領匯一樣,任走廊平台的康樂休憩設施荒廢,相比領匯更能配合公屋、出售公屋部分的管理。
况且房屋署設想公屋重建,常刻意規避領匯業權地段,以致想出在瀝源、大元邨建插針公屋的餿主意,倒不如回購業權重新規劃吧。所以,政府更應主動洽商哪些領匯物業值得回購,不要再等領匯下一波放售,現在,就是最好的時機。
(作者是民主黨南區區議員、左翼21成員)





3 則留言:

  1. 出售物業名單揭曉,結果有點意外,進入集團網站公告看看吧...

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  2. 最受歡迎沒有賣出是最好的,因其潛在價值還有發展空間,這次真是領匯巿埸價值realization,不用估估下了,真係有人落飛架,perfect !

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