2015年12月22日 星期二

[轉貼]企業天地三號樓CA3交易解讀

相信領展粉絲應該對剛成交的上海企業天地三號樓CA3細節有興趣了解,亦想和領展持有的CA1/CA2作成交比對,看到內地有此分析文章值得大家一讀。
我留意到CA3產權證還沒有完成,由於領展對物業文件及業權有極高要求,所以沒有買入也是理解的。

CA3/CA5商舖樓層部分另文介紹了,作者對項目比較負面,是否如此看法要交大家判斷,我選了其中部份給大家參考,原文請按連結。

上海企業天地CA3/CA5現場航拍片段


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企業天地三號樓交易細節獨家解讀

原創 2015-12-15 文/軒 遠方評論  地產與遠方
引子:2015年12月10日週四,瑞安房地產公告出售企業天地3號99%的權益,代價為人民幣57億元。
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瑞安發出公告後,小編收到了雪片般的提問,舉幾個有意思的:
和1、2號樓的交易相比如何?
為什麼留下1%不買?
以後還叫“企業天地”嗎?
以後管理交給誰?
萬科和李錦記有什麼淵源?

作為一個有思想的商業地產公眾號[微信],我們一直致力於解讀身邊物,洞見細微處。這些問題的答案,都藏在各份冗長的公告和公關稿裡。小編找到一些蛛絲馬跡,今天就來逐一回答。

=交易概況=
回答之前,還是要再總結一下這個交易:
-      總可售建面:約87,000平米
-      辦公建面:約56,000平米
-      零售建面:約31,000平米
-      買方:李錦記90%,萬科10%
-      成交價:57億元(99%權益)
-      單價:約65,000元/平米

=對比一二號交易=
領展於今年7月以66億收購企業天地一二號樓,單價約78,000/平米。相差約13,000/平米,李錦記萬科是否真撿了個大便宜呢?這太值得比一比了。

-      位置:1、2號樓更靠近地鐵站和新天地
-      現狀:3號樓的產權證還沒辦下來
-      收入:1、2號樓年租金3億,3號樓仍在預租
-      出租:3號樓目前出租率辦公88%,零售41%。瑞安的團隊已經很不容易,但處在首輪租約,還存在較大的租賃風險
-      資本支出:1、2號樓交易中有一條款,1、2號樓與3號樓間的橋樑建築費用將由3號樓物業之擁有人承擔

各位看官看完以上幾條,是否也會認為3號樓的對價合理呢?

=為什麼留1%不買=
-      剩餘的1%現由一家境內公司持有
-      交易後專案公司的性質仍為中外合資企業
-      以此身份去獲取房產證,相對純外資企業,還是容易不少
-      如18個月內辦不下房產證,買方可以選擇向賣方出售(put)其投資,使買方IRR達到10%。留1%股權,也可捆綁利益,使瑞安更快的辦下產證


=以後項目叫什麼名=
-      根據公告精神,瑞安已經給予買方品牌授權
-      之後10年,我們還可以叫這裡企業天地
-      1、2號樓呢?不用擔心,那兒也一樣

=以後管理交給誰=
-      2016年3月2日以後,管理權將移交給買方
-      根據李錦記的表態,萬科(萬丈資本)將實現小股操盤。恭喜恭喜!
-      交易中關於此部分的安排與1、2號樓類似。領匯聽聞已經挖了部分原有團隊的人員,自建團隊。也是個非常好的方案。
-      其實以目前的專案進度,特別是3號樓商業部分(湖濱道,具體解析請見今日副篇),新團隊獨立操作其實並不好接手。或許至少商業部分繼續委託原有團隊對於專案是最好的安排。但是,世事變幻……

=李錦記和萬科有何淵源=
相信大家都聽過,以前傳聞萬科在這個項目上的小夥伴,是PAG太盟集團和鐵獅門,據說還是由鐵獅門操盤,可現在怎麼老母雞變鴨了?兩位小夥伴退出的原因不便多說,但萬科還是很想做成這個項目的。
正巧李錦記在今年年中收購了徐匯萬科中心部分物業,就此一拍即合。

=總結=
這是個多贏的交易。
-      李錦記集團優化了資產配置,還為旗下的無限極品牌免費打了不少廣告
-      萬丈資本首秀就收穫了小股操盤的項目,衷心祝越辦越好
-      羅老闆夙願實現,說是實現輕資產也好,降低杠杆率也好,瑞安必然會走的更輕鬆。最近其實還聽說瑞安旗下創智天地專案已經開始裁員,或許聽著悲觀,但我們覺得是新生。期待瑞安重整之後,繼續給市場帶來精彩的項目!

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企業天地三號樓商場部分(湖濱道)獨家解讀
【回顧】遠方評論  原創 2015-12-15 Casanova 文/軒

[選段]
業態比例。想說幾點:
1. 10%的Kids……我本來以為他們會專注做家庭定位,因為其實把翠湖天地的住宅作為支撐,這個定位有市場基礎。而且整個上海都缺乏家庭定位的項目。但10%的面積,5700方建築面積……3000方的NLA……
2. 25%的General Retailer,一般零售……看了這個第一點就清楚了,瑞安還是要現錢啊,沒有決心把Kids做到底。但也不可武斷說這樣一定效果不好,畢竟沒有看到具體品牌落位。
3. 22%輕餐+23正餐,合併45%的餐飲。高餐飲比例確實是一個大趨勢,市場不好啊,餐飲抓人流而且願意開店。但是,不得不說,這麼大比例的餐飲面積可能已經接近新天地+新天地時尚現有餐飲面積的總和了吧?固然相信以新天地最近的餐飲招商氣勢,比如Wolfgang Puck、RENO之類的新品牌,他們會是市場上最能做出新花樣的。但是如何讓湖濱道的餐飲與原有的餐飲產生錯位,絕對是一個非常重要並且致命的問題。值得開業後大家關注。

地上三層,地下兩層……這地方沒地鐵啊……Best wishes. 還是讓我們看看具體的各層平面吧。(說心裡話,篇頭所說“這項目死定了”,是我看了平面圖之後才下的結論,非常失望。)

L1:單動線。但是難以理解的是出入口的尺度。我們可以拿辦公樓的柱距作為參考,辦公樓柱距基本9米左右,果然最寬的入口在前面那種效果圖所示的吉安路(什麼鬼?!),而不是銜接現有成熟專案的順昌路一側。而其他沿街的出入口尺寸小的可憐,估計3-5米(靠!腦殘嗎?)同樣,內部通道的尺度也非常吝嗇。相對比,上海恒隆廣場,商場相近的建築面積,主通道有8米寬,入口更是有15米左右的尺度。
為什麼會這麼做???難道是為了死扣可租賃面積?好大的悲劇。這種尺度的出入口,加上周邊慘淡的人流環境,你真的希望人流進商場嗎?


L2:專案的另一個大問題。垂直交通有嚴重瑕疵!!!
1. 整個最右上端的部分竟然連扶手梯都沒有。哪裡來的自信?
2. 垂直客梯4部,夠了,但竟然完全在項目中部的位置。難道找不到兩個端頭的位置放嗎?
樓上的客戶,祝你們好運。


L3:嗯……鋪子的形狀,我就不說了。
輕餐飲也是蠻多的哦……做這麼多小分割的輕餐飲是為了提高租金?
繼續祝各位租戶好運。


B1:
好……地下室……真正讓人醉。
順昌路路口一個扶梯下來,類似一個下沉式廣場(=死路一條),圍繞一堆100平米的零售小鋪,還有兩個200平米左右的Supermarket……非常好奇,中國新天地想做什麼定位。只覺得這種規劃設計,非常非常非常非常非常自信!!!!!我不敢這麼幹……
B1東西兩側不聯通,右側是lifestyle加上輕餐飲。輕餐飲拉人流,lifestyle給租金,無大過,能招出特色的話還是不錯的。


B2:
1. 粉紅色部分目測一個美容院。
2. 繼續好多餐飲……之前說過沒有地鐵、垂直交通也有瑕疵。客流是個非常大的問題。
3. 右側很多超小型輕餐飲因為就是所謂的“進口小食”,不知道會是什麼。B2在動線交通瑕疵下,如果真的能做出非常優秀的目的性消費有效引導人流,還有一線生機……
4. 最右上端的朋友們,祝你們好運。




25 則留言:

  1. 湖濱道商場同企業天地之間有條大馬路, 無天橋根本唔會去個度,,而係去番新天地...雖然新天地放了不少湖濱道商場的宣傳banner

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  2. 很有趣,這幾坐辨公樓商場在原規劃時都沒有天橋,而是要等入伙紙完成後才再申請建橋,CA3及CA5的2層商場L2/L3是會起天橋及地庫B2也會有通道的,加上將來CA2/CA3的天橋會帶動人流,但要1-2年時間去興建,所以這個商場是要守幾年才有好日子,如果現在能有6-7成租出已經很好了。

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  3. 瑞安回購太平橋地段
    http://www.guandian.cn/article/20151219/169057.html
    http://www.nbd.com.cn/articles/2015-12-22/972293.html

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  4. 商場割裂
    http://sh.winshang.com/news-565004.html

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    1. 龍哥利害,他一早就料到有矛盾 :
      龍哥 : CA1/CA2跟CA3有很大分別,分别是商舖及出租週期,CA1/2有很多街舖估值較高,但CA3是商埸(Mall),CA3與CA5共享同一商場各佔50%,管理上可能有問題,CA3是第一出租週期,要提供優惠給租客。比較價值時,希望大家不要只看現在買入尺價,因為不等於將來潛在升幅,大家要注意CA1/CA2估值細分 :
      - 辦公室估值是5570M, 每平方米人民幣73,502元 ,是一個很吸引價錢
      - 商舖估值是870M每平方米人民幣117,967元, 商舖估值就更高,原因是有很多街舖,
      - 停車場估值人民幣60M (2層地庫共226車位 , 每車位人民幣265K)
      CA3商舖估值應該沒有那麽高,將來CA3成交了大家就知道

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  5. 另一場爭奪戰...

    瑞房(00272.HK)擬出售一滬項目

    瑞安房地產(00272.HK) 出售武漢商業物業,主席羅康瑞表示,集團會繼續出售資產,以加快資產周轉率,目標將資產周轉率由去年底的18%,於今年底提高至20%,又指集團輕資產物業發展進度良好,未來會繼續朝這個方向發展。

    他續指,集團計劃出售旗下一個上海項目,目前已收到多方的接洽邀請,集團亦正積極考慮,但目前未有具體決定。

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  6. 創智天地? 瑞虹天地? 瑞安廣場?

    羅康瑞:瑞安上海商業項目 出現爭先湧後洽購
    2016年05月20日 下午04:50

    [香港財華社專訊]瑞安房地產(00272-HK)主席羅康瑞今天出席股東會後表示,今年下半年將會推出上海兩個重點住宅項目銷售,價值約100億元人民幣,包括瑞虹新城和翠湖天地新一期。他又透露自從瑞安公佈可以考慮出售商業資產後,(除了上海新天地和虹橋項目外),引來國內及外資興趣,當中瑞安位於上海一個項目,更出現「爭先湧後」洽商收購的情況,他表示會以股東利益最大化來考慮。

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    1. 如果唔係特別筍盤,唔建議買住,集中精神做好九龍灣/旺角項目先,有錢buyback仲好

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    2. 瑞虹天地== Exactly 一個社區商場,最適合
      瑞安廣場==企业天地隔離嘅Grade a office,有協同效應,問题係823 office 應該就到上限
      創智天地==郊區,office為主,有些铺,較不適合,但出售可能性最高


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    3. 羅老闆夙願實現,說是實現輕資產也好,降低杠杆率也好,瑞安必然會走的更輕鬆。最近其實還聽說瑞安旗下創智天地專案已經開始裁員,或許聽著悲觀,但我們覺得是新生。期待瑞安重整之後,繼續給市場帶來精彩的項目!

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    4. 諗諗下,引得班買家搶購應該係走失左就以後買唔倒的東西,看來是瑞安廣場...

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    5. 如果瑞安廣場近企業天地又系grade A office , 就要睇價錢來考慮了

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    6. 企业天地一出站要行5分鐘,瑞安廣場一出站就係

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  7. 3月的新聞,瑞安廣場原來有2.5萬平方米的零售面積...

    太平洋百貨兩年後或撤離淮海路 淮海路百貨商場變身購物中心

    商報記者 葉堯 袁晨晨 本版攝影/張衡年最近有消息稱,新天地商業公司有意在淮海路上的太平洋百貨租約到期後,將其物業收回,由自己開設購物中心;無獨有偶,淮海路上的東方商廈目前也正在進行新一輪的調整及招商,由百貨業態轉型為購物中心。商報記者發現,由於業態單一、商品雷同等原因,大型百貨商場轉型購物中心已成為趨勢。如今,面積在兩三萬平方米的中小型百貨商場也開始向購物中心轉型。

    太平洋百貨:還想繼續經營日前,上海新天地商業公司總經理劉夢潔在談及新天地太平橋項目時表示,該項目推進尚未進入深入階段,最早可能在2020年完成全部開發。她透露,淮海路太平洋百貨所在物業未來將會發生較大變化。

    “市場變化實在太快了,可能兩三年又會呈現出不同的東西來。”劉夢潔向商報記者透露說,“去年,新天地北里已經開始調整。今年,新天地南里也會啓動改造升級。未來,淮海路太平洋百貨這一塊會有很大的變化。等瑞安廣場裡面太平洋百貨租約到期之後,我們就會把這部分的零售商業面積收回來,由我們自己來做。”據商報記者瞭解,太平洋百貨在瑞安廣場占據了地下兩層和地上6層共計8個樓面,一直以來就是淮海路商圈的老牌百貨商店。如今看來,這一曾經的地標項目或將黯然離場。

    至於出於何種原因要將太平洋百貨的經營面積收回,劉夢潔表示,目前太平洋百貨仍在運營中,因此不方便透露過多,她只是表示,這是為了擴大整個新天地商圈的商業規模。

    商報記者瞭解到,瑞安廣場內這2.5萬平方米的零售商業面積將會歸入上海新天地旗下,由新天地自己來操盤,今後可能不會再考慮面向百貨類租戶了,估計主要傾向于開設主題型特色商場。


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    1. 2011年,姑爺向瑞房注入瑞安廣場,當時造價每平方米4萬人民幣
      http://www.google.com.hk/url?url=http://finance.sina.com.cn/roll/20110914/090210476083.shtml&rct=j&frm=1&q=&esrc=s&sa=U&ved=0ahUKEwi5rv_trfXMAhXlYaYKHfPQCIgQFgggMAI&sig2=95RXUXE0KkIlxsrSArOelA&usg=AFQjCNHXOHEXn5mpJsVk6AYtP5tntdkAMA

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    2. 3月的新聞,瑞安廣場原來同時擁有25000平方米的零售面積...

      太平洋百貨兩年後或撤離淮海路 淮海路百貨商場變身購物中心

      商報記者 葉堯 袁晨晨 本版攝影/張衡年最近有消息稱,新天地商業公司有意在淮海路上的太平洋百貨租約到期後,將其物業收回,由自己開設購物中心;無獨有偶,淮海路上的東方商廈目前也正在進行新一輪的調整及招商,由百貨業態轉型為購物中心。商報記者發現,由於業態單一、商品雷同等原因,大型百貨商場轉型購物中心已成為趨勢。如今,面積在兩三萬平方米的中小型百貨商場也開始向購物中心轉型。

      太平洋百貨:還想繼續經營日前,上海新天地商業公司總經理劉夢潔在談及新天地太平橋項目時表示,該項目推進尚未進入深入階段,最早可能在2020年完成全部開發。她透露,淮海路太平洋百貨所在物業未來將會發生較大變化。

      “市場變化實在太快了,可能兩三年又會呈現出不同的東西來。”劉夢潔向商報記者透露說,“去年,新天地北里已經開始調整。今年,新天地南里也會啓動改造升級。未來,淮海路太平洋百貨這一塊會有很大的變化。等瑞安廣場裡面太平洋百貨租約到期之後,我們就會把這部分的零售商業面積收回來,由我們自己來做。”據商報記者瞭解,太平洋百貨在瑞安廣場占據了地下兩層和地上6層共計8個樓面,一直以來就是淮海路商圈的老牌百貨商店。如今看來,這一曾經的地標項目或將黯然離場。

      至於出於何種原因要將太平洋百貨的經營面積收回,劉夢潔表示,目前太平洋百貨仍在運營中,因此不方便透露過多,她只是表示,這是為了擴大整個新天地商圈的商業規模。

      商報記者瞭解到,瑞安廣場內這2.5萬平方米的零售商業面積將會歸入上海新天地旗下,由新天地自己來操盤,今後可能不會再考慮面向百貨類租戶了,估計主要傾向于開設主題型特色商場。


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    3. 之前忘了說, 廣場入面係有間百貨的, 零售面積原來有兩萬幾平方米:

      http://sh.winshang.com/news-452068.html

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    4. 滬淮海路地標 太平洋百貨也歇業

      【本報訊】由於20年的租約將於2017年到期,內地百貨業黃金時期的代表、上海淮海路曾經的商業「地標」,太平洋百貨淮海店最近傳出即將關店的消息。
      太平洋百貨淮海店坐落於上海瑞安廣場,於1997年9月正式開業,曾是上海高檔百貨商店的代表。但現在,和大多數的市中心百貨商場一樣,店內平常冷冷清清,客流量很少。每年8月是太平洋百貨與其店內品牌租戶的年度續約時間,不少租戶考慮到明年此店關門可能性極大,已經提前離場,商場六樓男裝區的專櫃更是撤走了近一半。

      開業廿載 曾是高檔店代表
      太平洋百貨的相關發言人表示,太平洋百貨淮海店與物業方簽訂的20年租期將於2017年上半年正式到期,未來是否續約目前還在於商議之中,難度確實很大,具體結果應該會在9月份之前出來。
      不過,太平洋百貨淮海店的多家租戶預期,租金的上漲程度肯定是目前的太平洋百貨無法接受的,明年關店的可能性非常大。事實上,2015年3月,此店就曾傳出過關於物業回收、商場關門的消息。太平洋百貨淮海路店物業方——瑞安集團方面此前就明確表示,太平洋百貨租約到期後會將部分零售商業面積收回,由自己開設購物中心。

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  8. 個個都望住英鎊同日圓,其實人民幣最近跌左唔少...

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    1. 如果人民幣再跌多D,可以考慮溝貨

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    2. 要抵銷匯率波動,個舊貨要靚,舊貨係靚的,就要搶...
      不止上海,北京都係經過激烈爭奪搶番黎的
      http://ircp.com/sector-focus/case-study/ec-mall.html

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  9. 上海供應突然增加

    三項非核心物業待售

    在出售世紀廣場嘗到“甜頭” 後,SOHO中國董事長潘石屹在當日記者會上宣佈,未來將有三個“非核心項目”列入待售名單,分別為上海天山廣場、虹口SOHO以及凌空SOHO。

    他透露,目前上述三個待售項目未有意向買家,但表示在SOHO世紀廣場項目出售的第一輪已有17-18個有意向的投資者,直至最後一輪都有7-8家,“歡迎這些公司再來和我們談其他項目。”財報顯示,上述三個項目累計可租面積共達31.38萬平方米,已完工的虹口SOHO以及凌空SOHO項目今年上半年的租金收入分別為2765萬元、6547萬元,出租率分別為63.4%、83.6%。

    7月29日,SOHO中國宣佈將旗下上海陸家嘴SOHO世紀廣場項目以32.97億元出售給國華人壽保險股份有限公司,折合單價達到7.67萬元/平方米。據悉,2011年,SOHO中國以18.9億元收購該項目。

    經過短短數年,交易價格高出賬面評估價值約21%,高出當初收購成本70%。

    “整個項目的商業辦公面積為4.3萬平方米,占我們自持物業總面積僅3.7%,在這次試水之後,公司股價上漲,價格都很滿意,這表明我們可以繼續出售一些非核心資產。”潘石屹指出,並坦言只能儘量把握一個好的區間。

    同時,潘石屹指出,世紀廣場項目基於交易價格的租金收益率在4%以內,目前內地保險公司大都持有大量的資金,苦於尋找合適的長期穩定資產。“我們則擁有大量的穩定收益的資產,雙方可以形成良好的互補。”公司總裁閻岩則透露:“在挑選待售非核心項目時,所在位置是否是最核心是主要考量因素,這決定了這項資產的未來價格。從資產回報率(cap rate)來計算,越是核心地段的物業回報率越高。”

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