2015年8月6日 星期四

希慎減分成租金比例

領匯現有部份商户也採用 基本租金(底租) + 營業租金(分成租金) 安排,但市况如果看淡,就好象用基本租金為主較好,希慎兩年前已預期香港零售業增長會趨向正常化,因此把基本租金及營業分成租金比例調整,開始把基本租金比例提升,分成租金比例減小。營業額分成部分現只佔希慎租金收入的5%,相比較同行20%的水平低,可穩定租金收入, 市差也不怕。

不知道領匯分成租金佔收入比例是多小呢? 可能領匯要看看市况來調整分成租金比例了。



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希慎舉行業績發佈會,圖左起為財務總監賀樹人、副主席兼行政總裁劉少全、主席兼執行董事利藴蓮及執行董事容韻儀

希慎(00014.HK)料全年商舖續租租金升幅達雙位數
2015/05/15 13:18

希慎 主席利蘊蓮於股東會上表示,首季旗下商舖新簽租金水平較原有租約升30%,首四個月升幅放緩至21%,超過三分之一今年期滿及需洽商的出租面積已簽合約。她透露,集團首季商場日均人流按年升9%,零售額升58%,主要受蘋果及誠品推動。五一黃金周日均人流升4.5%,主要受惠商場特別推廣活動。

寫字樓方面,首四個月的新簽租金水平較原有租約升13%住宅新簽租金亦較原有租金升3%。利蘊蓮指,截至4月底,商舖、辦公室及住宅物業出租率分別為100%,99%及97%。

副主席及行政總裁劉少全坦言,與租客洽商租金時,感到今年下半年本港零售市道較困難。財務總監賀樹人預期,今年全年商舖續租租金升幅達雙位數,寫字樓升幅為中單位數。

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蘋果帶挈 希慎零售額逆市大升
2015年8月6日
【明報專訊】零售市道慘淡,銅鑼灣大業主希慎興業(0014)旗下希慎廣場卻靠蘋果店成逆市奇葩,上半年店鋪銷售額按年大升80%。但撇除蘋果店,其他商舖生意額實際有所下跌,與此同時續金租金仍維持35%的升幅。對商家而言,租賃成本進一步增加,市場憂慮商場未來要保持高出租率或面臨挑戰。

因投資物業公平值減少,上半年集團利潤減少20.7%,至22.89億元。核心利潤則增長7.5%,較去年為佳,其中寫字樓租金收入增長10.2%,跑贏商舖租金收入6.4%的增幅。

撇除蘋果店 廣場生意錄微跌

希慎廣場在蘋果店力撐下,上半年銷售額按年增長80%,令集團商戶整體銷售額增長40%,更勝去年22%增幅。但若撇除蘋果店,希慎廣場生意額實際錄得輕微跌幅,對此副主席兼行政總裁劉少全解釋稱,是因為T Galleria裝修所致。但集團也在調整商戶組合,希慎廣場6樓女性主題店鋪曾引起話題,但劉少全表示,過去太傾向於女性客戶,今年引進43家新商戶,定位更為中性,希望吸引不同客群,而新租約加租幅度在17%。

集團其他商場未能抵禦零售寒流,利舞臺翻新後,去年銷售額曾大幅增長28%,上半年卻放緩至10%。至於利園受到遊客消費放緩影響,上半年銷售額再次錄得單位數跌幅,惟集團並無透露詳細數字。

劉少全表示,今年有28%的商舖租約期滿,其中80%續租,並未有租戶提出減租。續租及新租約平均加租幅度為35%,對比去年同期50%明顯遜色。

期內按租戶營業額收取的租金由去年上半年的6000萬元減少至5000萬元。有外資銀行分析員表示,營業額分成部分只佔希慎租金收入的5%,相比較同行20%的水平,已屬合理,不過管理層看淡未來商舖消費,基於租賃成本高企將成趨勢,或影響商戶未來承租意欲。

法巴房地產研究部分析員黃智亮表示,希慎加租幅度理想,亦保持出租率,說明租戶仍願意承受加租,反映其經營模式被認可。

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希慎:港零售前景仍樂觀

受自由行人數減少及本港零售市道持續放緩影響,希慎(00014)上半年純利按年跌20.7%至22.89億元,每股盈利215.15仙,每股第一次中期息按年升2仙至25仙。副主席兼行政總裁劉少全表示,本港零售市道受匯率及內地經濟放緩等困素影響,料下半年零售市道或未如理想,惟他認為現階段屬於調整,並非所有零售銷售都下跌,部分零售如電子產品有不錯表現,強調集團旗下商場的營運不俗,對本港零售市道長遠感樂觀。\大公報記者 陳萍花
  面對本港零售市道繼續吹淡風,銅鑼灣旺區更愈來愈多吉舖出現,更有大品牌要求減租等情況,對此,劉少全指,旗下商户未有要求減租情況,但續租租金則會因情況而定。他指出,上半年集團旗下商舖組合續約、租金檢討及新出租物業而訂立的租金水平均有上升,平均增加達35%;而寫字樓組合平均續租租金則增加約30%。
  年內約滿商舖 八成獲承租
  他又指,雖然銅鑼灣區出現不少空置的街舖,但對集團影響不大,反而可以吸引更多商户進駐旗下商場,因集團旗下商場會為租户提供市場策略等增值服務,故旗下商場的營運不俗,亦會繼續為租户提供市場策略、宣傳活動等增值服務。於6月底,商舖組合出租率98%,去年底則全數租出。而於今年內期滿的商舖租約中,約80%已獲承租。6月底寫字樓組合全數租出,對比去年底為98%。
  至於本港下半年零售市場表現,他認為,本港零售市道轉弱由多項因素影響,包括匯率及內地經濟因素等,料下半年本港零售前景難免會有“少少負面”,但強調對本港零售前景仍然樂觀。他解釋,本港零售業經歷過去逾10年的持續增長,現時出現調整亦屬正常,而公司兩年前已預期香港零售業增長正常化,故開始更着重基本租金提升。希慎今年上半年營業額分成租金比例按年減1.4個百分點至5.3%,而租金仍然錄得增長,反映了調整成效。
  希慎廣場將加入43新商户
  被問及會否擔心近日股市波動衍生的財富效應,影響零售行業,他指暫未見財富效應對高端消費市場帶來即時影響,強調集團旗下高檔消費品僅佔租户比重的三分之一,而三分之二則屬中低檔消費租户,故即使財富效應帶來影響,亦屬小部分。年內集團旗下希慎廣場會加入43個新商户,新租金較舊租户升約17%。
  希慎上半年營業額按年升7.4%至17.14億元,經常性基本盈利按年升7.5%至11.63億元,惟純利按年跌20.7%至22.89億元。截至6月底,集團淨負債率3.2%。

18 則留言:

  1. 在下覺得應該唔係咁解讀數字
    一般嚟講時裝店營業額分成較高(約15%),自營美食廣場亦唔低(參考大食代22-25%),在下估計化妝品、金行、錶行應該都唔低
    營業額分成租金佔比較高,即係商戶生意太好搞到要畀好多營業額分成,某程度上亦代表租金有上升空間
    相反如果營業額分成租金佔比較低,即係商戶好多時都達唔到營業額分成水平,某程度上亦代表租金可能太高,同埋租戶生意不景,唔好忘記銅鑼灣係零售業不景重災區,希慎出年表現應該唔會太好,當然仲要睇T Galleria裝修過後成效,同埋蘋果會唔會有新產品推出

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  2. 至於領匯水平,根據2014/15年報
    商鋪租金包括44.69億港元(2014年:41.97億港元)之基本租金和1.69億港元(2014年:1.41億港元)之按營業額分成租金。
    即係14/15年3.78%,13/14年3.36%

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    1. 諗諗下條數可能計大咗,應該係用總租金計
      1.69/(44.69+1.69)=3.64%

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    2. 但在下唔知領匯旗下有幾多商戶租約係有營業額分成條款,所以唔可以直接同其他公司比較

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    3. 3.64% 好似低過希愼5% ?

      我找到了,上次訪問資產管理(中國)總監霍業生有講北京EC Mall
      http://link823.blogspot.hk/2015/06/blog-post_12.html#more
      現時采取底租加店舖收入分成方式收取租金,分成比率介乎7%至20%,其中服裝和餐飲店舖分成比率,較其他行業為高。

      但EC Mall分成租金佔總收入比例就唔知道。

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    4. 希慎同又一城都係靠蘋果谷起人流...

      歐美匯主要賣fashion野,分成應該高過香港組合

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  3. 希慎一向經營穩健。
    蘋果是希慎主要客戶,有利有弊,蘋果確實是很有實力的租戶,希慎又給予可以謂全銅鑼灣最佳的位置。
    請問全銅鑼灣適合蘋果及位置最佳還有什麼地方?各商場達人請指教。

    我同意零售業仍處於漫長的調整期。

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    1. 你愛股16 今舖發達了

      理想位置應該得番時代廣場對面

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    2. 不太明,羅素街?
      新地有資產在銅鑼灣?WTC?
      我覺現址基本是最好。

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    3. 我Blog加上你連結,支持有實力分析商場股的Blog。
      希望日後再有信置的分析。

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    4. 互相交流,齊齊進步 !

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    5. 元朗會變成第二個新城市廣場
      WTC 不太就腳

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    6. 點解問蘋果仲有乜理想位置?你覺得希慎會放走蘋果?同埋蘋果裝修都講一兩年,見佢咁嘅設計,我諗屋宇署審批圖則都要一段時間,如果係全幢賣散的,業主立案法團又唔知會唔會出嚟嘈。
      就算蘋果肯癲,街舖業主邊肯同佢癲咩,而且舖頭面積要有返咁上下,不過適合的應該有唔少,例如新起的Tower 535、銅鑼灣幾大商場、金朝陽中心等,銅鑼灣先施個位唔知得唔得

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    7. 其實之前討論希慎靠食糊,我認為是對等交易,互惠互利,這樣好位置亦是罕有,好奇問一下。
      怎會放走全球最賺錢企業,但想講希同時亦有強勁的議價能力。
      大家同意嗎?我是商場新丁 請指教。

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  4. 以蘋果名氣,我諗多數係希慎提供優厚條件啦,又點會係互惠互利?間蘋果係街舖,雖然話商場都有入口,但其實有幾多客會入商場呢?反而ifc同又一城兩間分店都響商場內,D客點都要入商場先去到,呢D先叫互惠互利
    就算係誠品,希慎都係用平租吸引佢來,但因為誠品所以多咗客行樓上幾層,呢D先叫互惠互利

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  5. 《經濟通通訊社8日專訊》希慎(00014)財務總監賀樹人於全年業績記者會表示,2016年有31%商舖租約到期,當中一半已經續租,平均租金升幅放緩至5%至10%,升幅收窄屬於預期之內,並符合預算。
      寫字樓業者方面,集團於2016年有36%租約到期,約12%已經續租,租金升幅為15%至20%。

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    1. 寫字樓租金都保持升幅,good ^^ 放心了

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