2015年6月12日 星期五

歐美匯回報勝港商埸

一些觀察 :
(1) 歐美匯應該是領匯目前為止 , 收購4個商埸中最好的一項
(2)真是吸納了原歐美匯管理層 營運總監王素平
(3)有意建天橋連接黃大仙及現崇山商場

資產管理(中國)總監霍業生 , 歐美匯租賃營運總監王素平



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領匯料北京項目租金升幅大
2015年6月12日
【明報專訊】領匯(0823)較早前提出以25億美元收購的北京歐美匯購物中心,該公司的資產管理(中國)總監霍業生指出,他們非純看該項目扣除費用後的淨租金回報率逾4厘,而是看中歐美匯的中檔及品牌消費定位,以及未來的租金提升空間。他相信,歐美匯的租值提升幅度,會比領匯在港的項目為高。

現時領匯在港的收租物業綜合續租租金調整率為22%,零售租金按年增長7.2%。霍業生稱,今年歐美匯會有三分之一租約續租,並且可以透過引進新的品牌租客,甚至作出調動,便能夠取得比香港商場更大的租值提升幅度。

歐美匯主打內地數目正日益增加並具消費力的中產階層人士,加上區內少有同類中檔及品牌消費的商場,因此領匯管理層預期與鄰近的大賣場的客路不會構成衝突。領匯則無意洽購歐美匯附近的賣場。

歐美匯所屬的益颯美置業租賃營運總監王素平補充,歐美匯至今建立1萬至2萬名會員。

領匯企業傳訊及對外關係總監盧炳松進一步稱,旗下黃大仙中心、龍翔中心與現崇山商場約有40%租戶重複,在翻新項目時,他們會處理租戶重複的問題,並且考慮現有區內商場與現崇山商場的連接方案。

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領匯:歐美匯續租升幅料不低於22%
2015年 06月 11日 23:58  

    【香港商報訊】記者鄺偉軒報道:領匯(823)今年3月底宣布,收購位於中關村的北京歐美匯購物中心,作價25億元人民幣。資產管理(中國)總監霍業生昨日表示,該商場將走中檔路線,今明兩年將有三分之一的可租用樓面到期,料續租樓面的租金升幅,將不低於香港整體物業租金的22%。底租加店舖收入分成方式北京歐美匯購物中心的零售樓面面積約為5.5萬平方米,并擁有251個停車位。霍業生稱,該項目以餐飲及服裝租戶為主,繼Nike Basketball 后,其競爭對手Adidas 亦於本月底進駐;現時采取底租加店舖收入分成方式收取租金,分成比率介乎7%至20%,其中服裝和餐飲店舖分成比率,較其他行業為高。

    霍業生稱,重整租戶組合仍在計劃中,但相信不會有重大變動。內地項目併購方面,企業傳訊及對外關系總監盧炳松表示,暫未有計劃收購鄰近中關村其他商場項目,而內地項目併購的回報率,亦不給予硬性指標,否則將失去併購的靈活性。

    有意建天橋連接商場

    領匯去年9月宣布,以13.8億元收購黃大仙現崇山商場。盧炳松表示,有意興建天橋連接現崇山商場,以及鄰近的黃大仙中心和龍翔廣場;目前黃大仙中心和龍翔廣場約有40%的店舖重疊,期望可引入更多品牌,為居民提供更多選擇。

21 則留言:

  1. 即係不會收購新中關商場和中關村廣場...

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    1. 有時都要睇客路及檔次, 就算你想買, 人家未必賣給你

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  2. 其他報紙看佢已經有點熟口面,真係北京場個阿姐

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  3. 諗得過
    http://www.bbtnews.com.cn/news/2015-06/12000000148113.shtml

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  4. 這個場太大,還有業權有手尾問題,附近還有不小競爭,最大問題是社區還未建好,風險太大了

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  5. 這兒有歐美匯的停車場
    http://www.dianping.com/shop/4216784

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  6. 上半年,歐美匯續租租金爆升33.7%

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  7. 十分鄰近歐美匯
    http://www.bhgreit.com/beijing-wanliu-mall.html

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  8. 金寶貝約不上課拖延退款

    北京商報訊(記者 劉亞力 實習生 董明智)日前,有家長向記者透露,金寶貝早教中關村旗艦店退款無故拖延兩個多月。

    據瞭解,該家長于2015年5月23日在金寶貝中關村旗艦店報班,2016年4月23日向金寶貝中關村旗艦店提出退款要求。該家長報了108節課,已上30節課,要求退費10632元。當時,店員讓家長填寫了一張退款單,並保證在一個月內完成退款流程。6月初,退款還是沒有到位,該家長再次向店員詢問退款事宜,店員表示因為“六一”活動多,忙著招生打折,還沒有時間處理退款的事情;並承諾在一個月內辦理好退款。日前,家長再次咨詢,金寶貝方面並沒有解釋原因,讓家長繼續等到7月中旬。

    關於退款原因,家長解釋道,主要是因為人太多,曾經連續三周周末都約不上課。比如,一節課有10-12組家庭一起上課,每個小孩都由父母兩人或一名親屬(或者保姆)陪伴。而且金寶貝中關村旗艦店的教室很小,要容納10-12個小孩,20多個家長實在太擁擠。家長補充道,“按照合同規定,上課的有效期為兩年,並且最多只能順延6個月。如果從合同簽訂之日起兩年內,課程沒有上完,剩下的課程自動作廢,不予退費。如果連續三周都上不了課,我們也很難在規定期限內上完所有課程”。家長猜測,金寶貝會員人數可能超負荷,所以出現這種難以約課的情況。

    北京商報記者實地調查了金寶貝中關村旗艦店,該中心位於歐美匯三樓,有音樂、藝術等教室數間,每間教室空間都不大。針對退款難的問題,記者也詢問了金寶貝中關村旗艦店成長伙伴,她表示在報班後可以退款,但不肯透露具體的退款流程和期限,並堅持認為一般不會出現退款情況。

    一位不願透露姓名的業內人士指出,目前類似金寶貝這樣的早教品牌有成熟的體系,但市場的惡性競爭導致保證品質的成本很高,相應的服務也難以跟上。有些國外的大品牌進入中國後快速繁殖,其實並沒有做好相應準備。

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  9. 19/09/2016 08:44



    《本港樓市》領展移植香港經驗攻內地,商場租戶專攻線下消費群



      領展(00823)去年將零售版圖拓至香港以外,收購北京歐美匯購物中心(下稱歐美匯),將香港商場管理經驗帶到內地。面對網購挑戰,領展換走電子產品商戶,增加賣體驗的餐飲服飾店及推限量版產品,成功帶動商場去年度營業額保持雙位數增長,續租租金升近4成。

      雖然內地經濟增長放緩,但消費市場增長勢頭持續,吸引不少本港發展商進軍內地開設商場。領展入主的歐美匯位於有「中國矽谷」之稱的中關村,鄰近北京大學、人民大學等,靠近聯想和微軟等科技巨企。歐美匯的定位為中高端購物中心,滿足當地年輕及時尚消費者的需求。

      領展資產管理(中國)總監霍業生表示,本港商場營運商進軍內地,都會引進香港的經驗和管理模式,因為商場在內地是新產業,近8至10年才出現,以前只有百貨公司。

      霍業生指的「香港經驗」,即決定商場定位、租戶組合,及與國際品牌接洽的能力。雖然領展於香港主力經營「街坊商場」,但他指集團擁有招租和管理商場的技巧,旗下香港商場近年與國際連鎖品牌接觸增加,經營定位為中高端的歐美匯並不成問題,「始終歐美匯的品牌並非奢侈品牌,而是H&M、UNIQLO及NIKE等品牌。」他續指,北京國際化程度高、互聯網普及,加上中產人口不斷增加,當地零售市場與香港接近,更易將香港的經驗移植到當地。

      內地實體店面對網購衝擊,正考驗商場調整租戶組合功力。霍稱領展接手歐美匯後,把電子產品商店換走,因相關產品標準化,最受網購衝擊,「A店和B店買手機沒有分別,產品規格一樣。」取而代之的是體驗元素較高的餐飲、服飾和化粧品,當中以餐飲比例提升最多,由以往25%至28%增至4成。此外,場內NIKE Basketball出售限量版波鞋,並讓顧客透過電腦訂製波鞋,增強線下消費吸引力。

      領展截至3月底的15╱16年度,內地零售續租租金調整率為38﹒7%。霍業生對此感到自豪,相信隨著北京中產階層擴大,加上歐美匯的國際品牌佔比較同區競爭對手多的優勢,商場營業額及租金收益將保持增長。《香港經濟日報》

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  10. 歐美匯打入北京top 10

    http://www.weidu8.net/wx/1009148006669394

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    1. 恭喜 恭喜 見到王素平領獎

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    2. 三里屯竟然無份

      個兩間凱德MALL其實都在歐美匯附近...

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    3. 參賽商場

      http://www.z3z4.com/a/4m4hafv

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  11. 曾經,中關村朝九晚五的時間以外基本像座睡城,白天的消費者以購買電子產品為主,消費模式相對單一,使得有消費需求的人群「有錢沒地方花」,隨着新中關購物中心、華聯萬柳購物中心、歐美匯購物中心的開業以及電子賣場的外遷,中關村區域的零售市場興起。

    2009年,定位為年輕、時尚綜合性購物中心的歐美匯購物中心試營業,引進了NIKE中國及亞洲首家籃球品類體驗店、韓國innisfree北京首家旗艦店、彩妝品牌ETUDE HOUSE北京首家旗艦店、時尚品牌MJstyle國內首家店、Larosabelle內衣國內首家店、意大利手工雪糕DELIZIEFOLLIE國內首家店,以及H&M、C&A、UNIQLO、NEW LOOK、adidas ORIGINALS等時尚潮流品牌,滿足了中關村區域時尚人群的購買需求,也快速提升了區域消費者的粘性。

    「中關村的消費能力不容小覷,寫字樓的白領精英以及從事IT行業的消費人群收入普遍高於普通人群,這部分消費群體對於購物體驗的需求較高,因為IT行業人員出身專業,主要靠技術吃飯,他們不僅對薪金有需求,對工作的環境及舒適度也有較高的要求,同樣,他們對消費體驗的要求也不低,為了更好的迎合這部分人的需求,各商業項目也在積極組織合作商戶引入線上與線下營銷的結合,例如歐美匯電子會員系統升級、舉辦電子競技活動、引進電子零售業態等,以更好地迎合特殊行業人群的需求」,歐美匯購物中心副總經理王素平接受商業地產觀察採訪時說。

    目前,歐美匯購物中心的業態比例是零售佔比40%,餐飲佔比40%,休閒娛樂佔比8%,配套服務佔比12%,主要面向的客群是周邊寫字樓辦公人群以及海淀區各大專院校的學生。

    2015年,香港REITS巨頭領展房地產投資信託基金收購歐美匯購物中心,王素平表示,短期內不會對項目進行重大改變,會繼續堅持年輕時尚的定位,引進更多首家落戶北京或中國的品牌商戶,例如與NIKE公司聯手,將Nike Basketball籃球體驗店升級為大中華區規模最大的耐克及JORDAN籃球體驗店,2016年引進了源於美國加州的時時樂牛排,完善業態組合。

    據悉,2016年、2017年各年度涉及的到期商戶調整面積均佔到歐美匯購物中心總體可出租面積的20%以上,使得調整商戶的租金調整收益達到了雙位數增長。





    原文網址:https://kknews.cc/zh-hk/house/mab4mqp.html

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  12. 隔歐美匯一個站

     外電引述知情人士指,包括Partners Group AG在內的財團,正商討收購台灣開發商鼎固控股旗下北京中關村鼎好電子商城及商場上蓋兩幢寫字樓,交易價格約為57億元人民幣。鼎好電子商城是北京主要的電子產品市場之一。

      知情人士表示,交易不一定會達成,也可能有競爭者出現。Partners Group對此不予評論。

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