2014年6月7日 星期六

領匯租置及居屋部份車位或可拆售

據說領匯契約內暗藏玄機,可能可以鑽空子,如果公屋是租者置其屋或居屋在自由市場售賣後,車位應可以分開拆售,有說可能只限售予該村住客或業主,但最近新業主再拆售完全沒有限制買家身份,唔怪得之前放售4小福極受歡迎,興田商場 , 葵興商場 , 華貴商場都屬於租者置其屋,新買家肥仔了,就讓2位新買家做前鋒吧,測試條例及市埸反應,又可立即得到市值價方便估值,領匯也省下拆售車位前期功夫,只需試賣數個租置及居屋車場即可(原共39個租置場及39個居屋車場可賣),就讓商場劏房高手操刀吧,因為長毛肯定唔會去呢D商場資深投資者office門口示威。

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[update 2015-1-24 經濟日報]
藍田興田邨300車位 兩小時沽清
【經濟日報專訊】細價車位同受追捧,藍田興田邨停車場昨晚正式拆售,定價50萬至83萬元,吸引數百買家到場,共推300個車位兩小時沽清,有投資者斥350萬元掃5個車位。
套現2.1億 等同連商場購入價
資料顯示,資深投資者林子峰等人,於去年5月以2.1億元向領匯(00823)購入藍田興田邨商場及停車場,商場樓面約2.8萬平方呎,以及連330個車位。由於停車場不設禁售期,投資者昨晚一口氣售出300個車位,以平均每個70萬元計,套現約2.1億元,相等當時整個項目的購入價,即餘下的2.8萬平方呎商場屬於純利。
業主首批推出100個車位,開售前已收票500張,半小時沽清,業主即原價加推200個車位應市。
記者現場所見,現場買家以興田邨街坊為主,當中也有操普通話的內地客及印裔人士認購車位,可見細銀碼車位仍受投資者青睞。
中原(工商舖)商舖部高級區域營業董事黃東雄指,昨晚正式開售前,不少準買家到場靜候,當中興田邨的租客和住客所佔買家比例逾半,而300個車位於兩小時內沽清,餘下的30個車位稍後再作部署。
據了解,興田邨車位現時月租約2,000元,大業主是次提供首年4厘租金回報保證予小業主,吸引散戶入市。
售50萬起 直逼同區私樓車位
不過,值得注意的是,大業主是次拆售公屋車位,屬於全港首次,售價50萬至83萬元,直逼同區私樓車位價格,例如得寶花園現時車位約70萬元。同區居屋車位例如采頤花園、麗晶花園車位,現時造價介乎25萬至80萬元。
其次,土地註處資料顯示,過去一年興田邨錄得14宗成交,成交價介乎173萬至280萬元不等,以車位平均每個70萬元計,差不多相等樓價三分之一。
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[update 2014-12-13 apple daily]
東熹苑車位1小時沽清
揀位前才知售價 平均逾86萬
東熹苑車位昨日出售,場面墟冚,惟買賣透明度低,準買家揀位前,業主才公佈價單。
【本報訊】領匯(823)首個被拆骨變賣的資產,筲箕灣居屋東熹苑停車場車位,在一片爭議聲中開售,但買賣透明度極低,準買家要到揀車位前一刻才知悉售價。車位最終定價60萬至120萬元,平均售價逾86萬元,高市價最少1.4倍,開售1小時全數沽清,套現逾1億元,淨賺逾2,400萬元。
記者:程俊華 黃嘉銘
東熹苑停車場129個車位昨晚七時在中原工商舖的尖沙嘴總部開售,買家在開售前半小時陸續抵達,車位叫價高達80萬至120萬元,但業主方面一直未有公佈正式價單,已入票的準買家在揀位前才知確實售價,銷售安排極度神秘。
有買家指現場曾被代理催逼快點決定,另有買家黃先生形容是焗買,因為有車,一定要有車位安置,花大約80多萬元入市,但慨嘆供貴過租。東熹苑業主謝先生表示,以80餘萬元買入一個車位投資,形容比買私樓收租划算。
買家斥800萬購10個
價單在售樓處現場派發,根據價單顯示,定價最平的車位為60萬元,屬於傷殘車位,全個停車場只得一個;最貴L46號位,定價120萬元,貴過附近私樓鯉景灣車位。其餘車位普遍74萬至96萬元,電單車位更劃一8萬元一個,扣除電單車位,每個車位均價86.3萬元,較區內居屋愛蝶灣車位售價約25.5萬至35.5萬元,貴1.4至2.4倍。
現場消息指,買家揀位次序為車位租客優先,之後再到屋苑的業主,最後到街外客,業主向買家提供釐印費及律師費優惠。雖然車位拆售消息一出,備受屋苑業主立案法團及其他團體抨擊及抗議,但仍無礙屋苑業主及投資者入市,累收380票,超額認購約兩倍,車位終全數沽清,東熹苑的租客和住客佔整體買家約六成。其中有大手買家掃入10個,涉資約800萬元,另有18個車位未有公開發售。
林子峰速賺2,400萬
林子峰輕易套現近1億元,較購入價7,290萬元,從領匯手上大賺逾2,400萬元,持貨大半年速賺逾三成,兼「免費」獲得約6,340方呎的商場部份。
林子峰暗指領匯經營不善,表示購入領匯多個商場及停車場,經實地視察環境後,發現多個商場及停車場項目未能全面發揮效能,有改善空間,決定將車位分階段推售,將有關收益改善商場內設施。林氏又強調,停車場在地契上未有銷售限制,加上本港屬自由經濟市場,故在拆售車位安排上,將按照市場實際需求及取得多方平衡後作出商業決定。在定價上,參考東區多個大型屋苑現時成交價釐定。
經東熹苑一役後,藍田興田邨及上水天平邨兩個前領匯物業的停車場,將會在明年拆售。
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[RTHK update 2014-11-12]
邱誠武稱,房委會在屋苑有土地權益,商業舖位不能拆售,若房委會擁有有關屋苑全部住宅單位,則不可拆細出售停車場,但他稱,租置屋苑非由政府或房委會擁有,故停車場可分拆。
邱誠武親口講租置屋苑可拆售 去片 >>

 http://rthk.hk/rthk/news/expressnews/20141112/news_20141112_55_1052983.htm
領匯出售商場停車場 邱誠武稱若符合地契政府不能干預
2014-11-12RTHK
麥美娟問及領匯接連出售旗下多個屋邨商場及停車場,會否導致「炒賣」車位等情況。
在立法會大會上,工聯會麥美娟問及領匯接連出售旗下多個屋邨商場及停車場,會否導致「炒賣」車位等情況。
會計界梁繼昌關注,房委會是否有權阻止領匯將部分物業分拆出售,以確保物價處於市民可負擔的水平。
署理運輸及房屋局長邱誠武表示,領匯屬私人營運,只要符合地契要求,政府不能干預。
他強調,若轉讓的物業屬政府管有,必須得到業主同意。
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[明報Update 2014-08-22]
至於上次成功投得三個商場的資深投資者林子峰,昨未有回應領匯即將推出商場招標,但他指早前已找律師審閱文件,知道購入的三個商場,其車位部分不能拆售,林氏將會斥資翻新商場及停車場,料工程將在明年中展開。
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[經濟日報 Update 2014-09-27]
將軍澳翠林商場最具投資價值,故最多投資者入標,據悉資深投資者陳秉志財團出價進取,以逾6億元奪得商場,以該商場內部面積87,723平方呎計,呎價約6,840元。
據領匯估值報告,市值約5.1億元,即投資者搶高約18%。
其次,按領匯公布資料顯示,商場每年租金收入約3,120萬元,按新成交價計,投資者仍享逾5厘租金回報。
711車位 料值逾4億元
不過,有業界人士分析,投資者看中該商場,主要是因為商場連711個車位,若按目前區內車位月租約2,000元計,估值每個逾60萬元,若成功拆售車位,價值逾4億元。
事實上,陳秉志今年5月份以8億元向領匯購入3個商場,大部分商場也是附帶大批車位,市場一度盛傳,等到新一批商場順利完成交易後,陳氏便會拆售5月份購入的那批車位。
陳秉志昨日接受記者查詢時,並沒有直接否認已購入翠林商場的傳聞,只表示的確有入標,詳情可以向合作夥伴林子峰查詢,或等領匯公布。
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林子峰研拆售領匯車位
王國龍:繼續善價沽物業 2014年6月5日
【明報專訊】早前斥資8億元向領匯(0823)收購屋村商場及停車場項目的資深投資者林子峰昨日表示,擬委託專業人士研究能夠拆售停車場車位,但強調現階段無拆售車位計劃,市場估計該批車位估值合共最少4.7億元。領匯行政總裁王國龍則指出,會繼續檢討現有物業組合,下次有機會的話亦期望善價而沽。

林子峰:現階段無拆售計劃
林子峰上月斥約8億元,向領匯購入香港仔華貴、藍田興田及筲箕灣東熹苑商場,對於早前市場傳出他有意稍後拆售商場停車場車位,林子峰昨指出,暫沒有考慮拆售車位,亦不知道車位是否可拆售,但在商場成交後會再找專業人士研究。根據領匯過往年報,3商場共涉約946個車位,市場估計每個車位平均月租約2000元,若以每個車位市值約50萬元計算,預料總值涉及約4.7億元。
林又稱,其中華貴及興田商場,每個將斥約4000萬元裝修,工程將於今年內展開。目前三個商場平均租金回報率約6厘,翻新可改善商戶經營環境,預料日後加租幅度溫和,並以街坊生意為主。

王國龍昨日在領匯的業績記者會上明言,若他們將那些無法再做好表現的物業脫手,買方將感覺「唔抵」,索性不買。因此是次集團能夠將手上四個商場及停車場項目脫手的造價,他肯定是雙方願意成交的適當價錢,相信對對方會「好好前途」。在落實是次出售物業交易時,領匯已找來數個買家出好價,他期待下一次領匯出售資產亦能夠做到和今次一樣效果。根據領匯的業績簡介,是次出售四項物業的作價逾12.39億元,較2014年3月底的估值溢價38.4%。

雖然領匯出售部分物業,但是王國龍相信,他們可以將套現所得用於減債、回購股份,甚至透過餘下物業提高收入,補足因為出售物業損失的收入。
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租置計劃屋邨名單
http://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/buying-a-flat-under-tps/list-of-tps-estates/#p1

領匯租置名單
泊車位 區域 物業名稱
1,103 黃大仙 竹園廣場
754 藍田 德田廣場
736 沙田 廣源商場
687 鴨脷洲 利東商場
638 屯門 山景商場
636 沙田 顯徑商場
616 屯門 良景廣場
590 青衣 長發廣場
585 馬鞍山 恆安商場
564 元朗 朗屏商場
547 馬鞍山 耀安商場
525 大埔 富善商場
517 大埔 富亨商場
493 黃大仙 東頭邨之商舖與停車場
487 黃大仙 鳳德商場
484 青衣 長安邨之商舖與停車場
461 長沙灣 李鄭屋商場
454 大埔 太和廣場
438 大埔 運頭塘商場
421 觀塘 翠屏(北)購物商場
418 將軍澳 景林商場
398 將軍澳 寶林商場
380 屯門 田景邨之停車場
353 粉嶺 祥華商場
344 青衣 青衣商場
295 粉嶺 華明商場
273 屯門 建生商場
182 柴灣 翠灣邨之商舖與停車場
156 深水埗 南昌邨之商舖與停車場
101 上水 太平邨之商舖與停車場
70 黃大仙 黃大仙下邨(一)之停車場
61 黃大仙 竹園北邨之停車場

471 上水 天平商場 (Sold)
205 牛頭角  彩霞邨之商舖與停車場 (Sold)
711 沙田 翠林商場(Sold)
413 香港仔  華貴商場 (Sold)
277 葵涌 葵興商場 (Sold)
387 藍田 興田商場 (Sold)
161 柴灣 峰華邨之商舖與停車場 (Sold 2015-10-28)

領匯居屋名單
泊車位 區域 物業名稱
980 沙田 穗禾苑商場
585 黃大仙 天馬苑商場
560 屯門 兆禧苑商場
549 油塘 康柏苑之商舖與停車場
492 馬鞍山 錦英苑商場
408 大埔 宏福苑之停車場
385 沙田 美松苑之商舖與停車場
379 將軍澳 和明苑之商舖與停車場
355 藍田 康逸苑之商舖與停車場
348 青衣 青華苑之商舖與停車場
348 大圍 嘉田苑之停車場
345 大埔 明雅苑之停車場
323 油塘 高俊苑之商舖與停車場
299 葵涌 寧峰苑之停車場
296 香港仔 漁安苑之停車場
291 將軍澳 唐明苑之商舖與停車場
277 觀塘 寶珮苑之停車場
274 將軍澳 英明苑之停車場
265 九龍灣 樂雅苑之商舖與停車場
262 將軍澳 欣明苑之商舖與停車場
252 上水 欣盛苑之商舖與停車場
246 大埔 寶雅苑之商舖與停車場
240 長沙灣 怡閣苑之停車場
238 馬鞍山 錦鞍苑之停車場
199 慈雲山 慈愛苑之商舖與停車場
192 天水圍 天祐苑之停車場
185 屯門 新圍苑之停車場
179 青衣 青宏苑之停車場
163 黃大仙 盈福苑之商舖與停車場
159 大埔 怡雅苑之停車場
158 牛池灣 瓊麗苑之停車場
150 葵涌 賢麗苑購物中心
134 黃大仙 鳳禮苑之停車場
102 油塘 康瑞苑之商舖與停車場
93 橫頭磡 康強苑之停車場
88 葵涌 葵康苑之停車場
79 黃大仙 天宏苑之商舖與停車場
67 黃大仙 鵬程苑之停車場
- 深水埗 寶熙苑商場

146   筲箕灣  東熹苑 (Sold)
273 屯門 兆安苑之商舖與停車場 (Sold 2015-10-28)